"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Lo que me sorprende mucho es el número muy reducido de contactos por e-mail por cada vivienda, entre 0,5 y 3,5 en 1 mes con una media 1,5 para un piso anunciado al precio medio.
Teniendo en cuenta que estamos hablando de un portal inmobiliario, es lógico de suponer que la mayoría de los potenciales interesados entran en contacto vía E-mail.
El estudio se hace sobre Madrid, no sobre un pueblo en el medio de ninguna parte, tampoco de la costa, teóricamente Madrid es uno de los mercados donde supuestamente casi no hay stock de viviendas y que existe una demanda latente (si creemos las últimas teorías nunca-bajistas y de uno de su más ilustre representante en este foro)
Teniendo en cuenta los esfuerzos políticos para sostener el mercado a corto plazo, cambios fiscales etc., ministros que salen continuamente para “talk the market up” (intentar vender que es un buen momento para comprar), y tipos de interés en mínimos históricos:
¿Cuantos contactos recibirán los vendedores el año que viene?
Lo que me sorprende mucho es el número muy reducido de contactos por e-mail por cada vivienda, entre 0,5 y 3,5 en 1 mes con una media 1,5 para un piso anunciado al precio medio.
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Buenas tardes compañero a.fr,
Tu eres bastante mejor que yo en economía, pero ¿ Será porque no tenemos un ahorro el que quiere comprar, tampoco el que tiene algo lo va arriesgar porque sabe de que va y al que le sobraba o rentabilizó la burbuja, lo sacó de España, porque aquí no queda negocio ?
Porque sinceramente, ves los precios de Madrid sobrevalorados y te haces la idea de ser capital de España.....pero ves otros miles y miles precios en otros pueblos y ciudades y no entiendo como todos siguen esperando a que entre el pardillo, cuando el pardillo no tiene un euro, ni para comer en el 20-25%.
Si algo no es correcto de mi comentario, me rectificas por favor.
Saludos cordiales
Muy cierto
Y la pardilla, que no es de capital, y que todavía tiene la suerte de seguir ganando para comer
Cada es menos pardilla, es consciente que cualquiera puede formar parte de ese 20%-25% y no piensa "regalar" sus ahorrillos
El que pueda esperar a vender que espere.en grandes ciudades y area metropolitana,comienza a haber menos oferta,mucho se fue al alquiler,y dos años sin construir mas dos mas que quedan,en 2012 tendremos buenas subidas para vender
El que pueda esperar a vender que espere.en grandes ciudades y area metropolitana,comienza a haber menos oferta,mucho se fue al alquiler,y dos años sin construir mas dos mas que quedan,en 2012 tendremos buenas subidas para vender
Jajajajaja... jejejejeje... jijijijijijijiji,,, jiojojojojojojojojo, jujujujujujujujujuju... eres el mejor...!!!
La ignorancia y la avaricia hacen que los ingenuos se rían hasta de su misma desgracia. No veis que lo de los precios altos abusivos, no beneficia a la larga a nadie, que esto nos esta llevando a la banca rota total y que es mejor vender barato para poder comprar barato, so cafres.
Hola a todos:
Precio : cantidad económica que alguien está dispuesta a pagar por algo.
He empezado por la definición de precio que más me gusta ya que si esto se aplica al tema que se trata en este blog, quiere decir sencillamente eso, que el precio de un piso es aquél que encuentre una contrapartida por parte de un comprador.
Tanto las compras como las ventas no están exentas de riesgo, o lo que es lo mismo, en la situación actual de bucle (nadie compra y nadie vende), todos están asumiendo un riesgo: el que no vende asume que su piso puede valer menos mañAna (o no) y el que no compra asume que el piso que quiere valga menos mañAna (o no)...
Por tanto, señores, aquí se trata de asumir un riesgo o de no asumirlo, ahí está la cuestión... cuando pasen unos años y veamos lo que ha pasado, se verá quién tomó las decisiones acertadas.
Conclusión: nadie sabe nada de nada de nada. (Si no pregunten a aquellos que compraron acciones justo antes del crack del 29, o a aquellos que compraron un piso en 2005-2006, o a aquellos que recompraron las acciones desplomadas unos años después del 29).
Vivo en la zona de las musas, llevo un año intentando comprar un piso normal, no en la zona nueva por que es imposible, pero en la zona donde los pisos tienen unos 30 o 40 años los están vendiendo por una burrada, estoy hablando de pisos sin ascensor en una cuarta planta e incluso algunos para renovar por 270.000 euros, me parece vergonzoso, y todavía si preguntas si son negociables, te dicen que si quieres te lo regalan, no sé si os habéis dado cuenta , pero no os quejéis de que no vendéis vuestros pisos por que por ese precio ten muy clarito que nadie lo va a comprar y a los hechos me remito, hay un montón de pisos que llevan a la venta muchismo tiempo y que como no bajan absolutamente ni un euro, pues siguen sin vender, y espero que la gente sea razonable y no vuelvan a comprar pisos a precios desorbitados, será la única manera de los que realmente quieran vender sus pisos lo hagan, porque sinceramente no estoy dispuesta a pagar mas de 180.000 euros por un piso de 30 años, y ya me parece un regalo.
Los particulares que aguantan el tipo los veo como pollos sin cabeza.
¡Media llamada al mes y gracias! Jojojo
Tiempos de no-venta de decenas de meses! Jsjsjs
Y el 85-90% de la población con su casita en propiedad jajaja
Los ingleses con el mismo poder adquisitivo que un nativo de cehehín! Jajaja
Y los ni-nis fundiéndose la paga en politonos jejeje
¡Paaaaaco aguanta, questo va parriba! Jajaja
Que nadie compre pisos que los bancos tienen que vaciar los almacenes de pisos, se va a producir un caos en el mercado inmobiliario.
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