"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Aquí parece que todo el mundo tiene que ser o comprador "burbujista" que quiere comprar su primera vivienda y no puede porque no le dan el crédito (entre otras cosas porque no tiene ni un duro ahorrado) y pretende que su primera vivienda sea un chalet de lujo pagando 2 duros por él, o vendedor "especulador" que quiere ganar una millonada vendiendo a precio de oro un piso que le costó una caca.
Pero también estamos los que vivimos en una casa y queremos venderla para comprar otra en la que seguir viviendo. Y claro, para no hacer el Primo de vender barato y comprar caro, pedimos en función de lo que nos piden a nosotros, o sea, mucho, y ninguno vendemos ni compramos.
Por mí ya podía todo bajar mañAna mismo 20 millones o más, y así vendería y podría comprar rápidamente y encima me ahorraría una pasta gansa en impuesto de transmisiones y plusvalía.
En mi caso, solo encuentro visitas que en vez de comprarse lo que podrían pagar quieren un ático de 3 habitaciones reformado en el centro de Madrid, y cuando preguntan si el precio es negociable (mi precio está un 30% por debajo e la media de mi zona) y les digo que sí, pero que yo vendo para comprar y que podré negociar en relación a lo que yo pueda negociar como comprador, ven que no estoy necesitado ni desesperado como para regalárselo a precio chollo, se van y ni hacen oferta. Luegoestán las visitas que tienen que vender el suyo para comprar el mío u otro, y están como yo, que nadie les hace ofertas y ellos tampoco me pueden ofertar a mí.
Cuando yo me compré mi primer piso también hubiera querido el ático que tengo ahora, y aunque eran otros tiempos y otros precios (y otros tipos de interés y otross sueldos), me compré el piso al que podía aspirar, o sea el que podía pagar sin agobios, un 4º Sin ascensor. Lo reformé, acabé de pagarlo, lo vendí, me volví a hipotecar, me compré este ático, lo reformé por una pasta, y ahora ya ni siquiera quiero venderlo para mejorar de vivienda, simplemento quiero cambiar de zona para acercarme a mi nuevo trabajo, pero ni de coña.
Ahora el problema de los compradores de primera vivienda es que queiren casi todo un ático o un chalet por el precio de un 4º Sin ascensor, y eso es lo que no puede ser, y los que compraron caro para especular y ahora venden tienen unos precios de escándalo, claro, y mientras tanto los que solo queremos vender y comprar nos jodemos y aguantamos.
Viernes, 12 Marzo 23:51 compraventa dice
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Ahora el problema de los compradores de primera vivienda es que queiren casi todo un ático o un chalet por el precio de un 4º Sin ascensor
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Estoy en desacuerdo contigo: el problema es que los compradores de primera vivienda se encuentran con que por un 4º Sin ascensor les piden lo que debería costar todo un ático o un chalet.
Ten en cuenta que la mitad de los asalariados gana unos mil euros al mes.
De los nuevos asalariados, muy poquitos ganan más de 1.500.
Ten en cuenta que la gran mayoría de los asalariados se puede dar con un canto en los dientes si este año tienen una subida de más del 3%.
Eso sí, estoy totalmente de acuerdo contigo en que, cuanto más baje la vivienda, mejor para el monopropietario, aunque tú lo explicas de otra forma: "por mí ya podía todo bajar mañAna mismo 20 millones o más"
Buenas noches
Es lo que pasa con todas las burbujas, joden a la mayoría y benefician a unos pocos.
Te das cuenta de las ventajas del alquiler y por qué en los países más avanzados la mayoría alquilan a no ser que sean millonarios?
Si cambian de ciudad o de trabajo no tienen ningún porblema para desplazarse ni problemas para vender el suyo y comprar otro.
Pero la mentalidad del pisito de propiedad ha hundido a este país por muchos años.
El crash del mercado inmobiliario está muy cerca, que nadie compre pisos. Nos encaminamos hacia los 5 millones de parados.
Me da pena que haya gente como tu, mas vale que te cortes los dedos o te metas tu lengua en el culo
#152 sábado, 13 marzo 00:01 lo que se avecina dice el crash del mercado inmobiliario está muy cerca, que nadie compre pisos. Nos encaminamos hacia los 5 millones de parados. Yo creo que a bastantes más. Espero equivocarme.
Yo he vendido mi ático nuevo muy bien vendido en un barrio del norte de Madrid y ahora busco un piso en cualquier lugar de Madrid o ciudades cercanas y te voy a responder a esa pregunta: no te llama nadie porque los "precios medios" de la zona siguen infladísimos. Yo busco un piso construido de 5 a 10 años, de 70 m2, 2 habitaciones y plaza de garaje. ¡Y no hay por menos de 270.000 €! Eso es absurdo, porque por mucho que puedas renegociar, jamás te rebajarán 90.000 €, que sería su precio justo para ambas partes.
Una pequeña objeción a la noticia...
Creo que además de poner el número de correos que se han enviado también habría que haber comparado el número de favoritos que se ha puesto un piso, porque si un piso tiene muchos favoritos y pocos mails es que hay demanda latente, pero que están esperando a que bajen los precios de ese piso en concreto, es decir, lo hacen para seguimiento....el piso está caro pero mucha gente lo sigue.... es un mensaje....
¿Qué proporción de favoritos/mails? Tiene un piso, ese sería un nivel de caro, cuantos más grande sea esa proporción, más caro está el piso... aunque si es demasiado caro, la gente no lo pone ni siquiera de favorito, aunque sea el piso de su vida... simplemente esta fuera de órbita del mercado, no se le hace ni caso...por lo tanto, los extremos, de más de un 30% yo no los tendría ni en cuenta....
Vendí mi piso en plena crisis porque le puse un precio muy razonable, es decir, barato. Por supuesto que hice mi estudio de mercado de la zona, pero eso no quiere decir que haya que poner el precio que tienen tus vecinos, si lo quieres vender tienes que ponerlo más barato, como ejemplo el mio era de 4 dormitorios y lo puse más barato que los de 3. Aún así no le perdí dinero. El piso además estaba impecable, que ya me encargaba de ello. Ahora busco piso y entiendo que la gente no los venda. Mi recomendación para que lo puendan vender. 1º Precio, después mantenerlo limpio, ordenado, publicitarlo, facilitar las visitas, las negociaciones y sobre todo, tener todos sentidos abiertos para saber quien es comprador (tiene dinero, necesidad de hipoteca o no,..). a mi no me resulto dificil porque no he sido ambicioso
Los vendedores sobrevaloran los pisos y los compradores buscan regalos. Vamos lo de siempre con crisis y sin ella. Un saludo
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