"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Vaya listo eres, es que la vivienda de segunda mano no paga el iva, lo que paga es el Impuesto de transmisiones, que va a la comunidad de turno, listo mas que listo., vete a estudiar y a informarte mejor.
De vez en cuando leo estos foros y es la primera vez que escribo. Mi humilde opinion es que Ni compradores ni vendedores influyen en el mercado asi es que no nos molestemos. Los grandes poderes son los que siempre ganan y los que manejan los precios. Nadie sabe que va a pasar y casi siempre ocurre lo que menos se espera.
Yo soy de los que decidi comprar, un piso en 1998 a buen precio que ya tengo pagado y dos pisos en 2007 con precios muy altos. En el primer caso me ha ido bien y en los otros no, pero asi es la vida, uno toma sus decisiones y hay que asumirlas. De cualquier modo pienso que la decision de comprar para invertir no es mala, todo sube y baja. Y teniendo experiencia con otro tipo de inversiones como la bolsa en que he perdido dinero por vender ante el pánico, pienso que la inversion en ladrillo es mas segura.
Yo tengo un piso en propiedad. Si me quedo en el paro, nadie me echa de mi casa (claro, tuve que pasar muchos años ahorrando y privándome de caprichos). Me las arreglaría como pueda para los gastos básicos. Y con los dos pisos que tengo alquilados voy pagando gran parte de sus hipotecas. Lo asumo como un plan de pensiones privado, mi inversion es a 25 años en que terminare de pagarlos y luego todo serán beneficios para mi jubilación, sin coste alguno. Podre decidir venderlos o seguir alquilándolos, sin agobios. Y si me veo muy mal, puedo vender mi primer piso y vivir alquilado.
Si vives alquilado y te quedas en el paro, nadie te va a alquilar un piso si no tienes un trabajo, a no ser en pisos de baja categoría en donde los propietarios están agobiados. Nunca vas a estar tranquilo a no ser que vuelvas al piso de tus padres. Ningun banco te dara prestamos para nada si no tienes ninguna propiedad.
Imagina que estas alquilado. Acaso piensas que vas a tener trabajo hasta los 65-70? lo mas posible es que pierdas tu trabajo a los 55 y que no encuentres otra cosa. Y prefiero tener una vejez más tranquila, sin preocuparme de donde podré dormir al año siguiente.
En fin, ayá cada uno, pero los que siempre esperan que los pisos bajen más nunca comprarán (lo mismo pasa con las acciones). Aunque alguno piense que soy un especulador, lo siento por ellos. Yo creo que no lo soy, nadie me ha regalado nada. Yo creo que no soy un especulador por tener 3 pisos (no pagados todavía). Yo me veo mas como alguien con una filosofia de vida. Como he dicho, puede que mi decision de los dos ultimos pisos no fuera la optima, pero mi filosofia no se basa en una compra óptima ni un enriquecimiento máximo. Yo a esos que esperan que los pisos se derrumben para comprar (y que tanto critican a los propietarios) son los verdaderos especuladores. O es que ellos venderían perdiendo dinero si se lo pueden permitir?
Bueno, suerte a cada uno con sus decisiones, pero no pensemos que la nuestra es siempre la correcta y nos dedicamos a criticar a los que tomaron otra.
Usted precisamente es uno de los culpables de la burbuja y su filosofia de vida tambien capitalista
Claro que mas culpa es del gobierno por permitirlo que son los verdaderamente culpables
Espero que se quede pronto sin inquilinos o que tenga que rebajar mucho el alquiler y si los vende sea por menos de la mitad
Se lo tendria totalmente merecido "especulador"
Siento que te alegres con el mal ajeno pero, no te esfuerces, que no me ofendes.
Si hubiera comprado para vender y forrarme, podría incluso darte la razon, pero es que compré como inversion a largo plazo. Prefiero tener un piso dentro de 30 años que un plan de pensiones, así de simple. Y un piso será para mi hijo, un destino mucho mejor que el venderlo a gente como tú.
Desde luego, si vives sólo o con pareja y no tienes hijos o te importa poco lo que hereden creo que es mejor vivir de alquiler. Pero ahorrando por si las moscas, no viviendo al día, porque puede llegar el día que no te comas el mundo (como puede pasar ahora) y que nadie te alquile.
Suerte en tu búsqueda de pisos, pero no seas iluso, que los chollos no se los lleva gente como tú o como yo.
No pretendo ofenderte simplemente te digo que existen otras formas mas honradas de asegurarte el dinero que jodiendo a los demas
Que lo que habeis conseguido comprando mas pisos de los necesarios es joder a gente que necesita una vivienda
Compra pisos de ricos o dedicate a otra cosa que no creo que quieras que tu hijo tenga tu deshonra
Sois el virus de la sociedad!!!
No te preocupes, que los pisos que compré son de ricos y no son primeras viviendas. Normalmente se compran tras vender una vivienda más pequeña o porque tienes pasta (que los hay con mucha, no es mi caso).
Invirtiendo en materias primas también jodes a los demás porque sube la gasolina. Todo dinero invertido en lo que sea siempre 'jode' al que menos tiene pero así es la vida. Hay un mercado para cada persona. Ese mercado capitalista también hace que a algunos afortunados les den un piso de protección oficial. Si no te gusta el sistema te vas a vivir a Cuba o China. Pero no te engañes porque allí la gente con dinero vive mejor que aquí. ¿Te has puesto a ver donde viven los políticos de izquierdas de este país?
Yo prefiero que mi hijo me recuerde diciendo "Qué cojonudo era mi padre! Cobro una renta de un piso que me permite vivir bien siendo mileurista" a que lo haga diciendo "mi padre vivió de puta madre, no me ha dejado ni el piso donde vivía, soy mileurista y tendré que vivir alquilado toda la vida, saltando de sitio en sitio, malviviendo y sin futuro para mis hijos"
Ya ves, dos filosofias de vida. Mi padre salió del campo y se ha sacrificado infinitamente mucho más de lo que yo lo he hecho. Y espero que si todo va bien, mi hijo pueda hacerlo para que mi nieto pueda vivir aún mejor. Hasta que salga un pintas que se lo funda todo pero para entonces yo ya no estaré, allá él.
Terminaré diciendo que el virus de la sociedad son los vagos y los que viven de los subsidios, no los que nos sacrificamos y vivimos de lo nuestro sin pedir nada a nadie. Pero como un día este país casque y se acaben los subsidios, espero estar bien respaldado.
Y quien te dice que tu hijo no se funda todo lo que le conseguiste y no aprenda aconseguirselo el mismo
Puede que las cosas le salgan mal se meta en las drogas se lo funda en putas etz
Yo no tengo hijos y quizas por eso no te comprenda o porque soy de otra generacion
Pero mi opinion es darle lo que pueda a mi hijo hasta que sea mayor y luego que se busque la vida que tiene que espbilar y yo a disfrutar todo lo que pueda de mi vida que escorta y no ay otra
Y no te metas con los que vivien de los subsidios que no sabes como a sido su vida
No todos nacemos con un especulador forrao de padre
Mi padre no es un especulador forrao de padre. El se sacrificó trabajando 12 horas al día en varios trabajos para darme una educación y una carrera. Quizá por eso aprecio lo que es el ahorro. No me va a dejar nada, salvo un piso humilde en que vive. Yo he dado un paso más y puedo hacer lo que él no pudo. Y le inculcaré esos valores a mi hijo. Por cierto, tengo 39 años, no creo que nos llevemos tanto. Por supuesto mi hijo decidirá y si sale un manta pues allá él.
No te preocupes, que los pisos que compré son de ricos y no son primeras viviendas. Normalmente se compran tras vender una vivienda más pequeña o porque tienes pasta (que los hay con mucha, no es mi caso).
Invirtiendo en materias primas también jodes a los demás porque sube la gasolina. Todo dinero invertido en lo que sea siempre 'jode' al que menos tiene pero así es la vida. Hay un mercado para cada persona. Ese mercado capitalista también hace que a algunos afortunados les den un piso de protección oficial. Si no te gusta el sistema te vas a vivir a Cuba o China. Pero no te engañes porque allí la gente con dinero vive mejor que aquí. ¿Te has puesto a ver donde viven los políticos de izquierdas de este país?
Yo prefiero que mi hijo me recuerde diciendo "qué cojonudo era mi padre! Cobro una renta de un piso que me permite vivir bien siendo mileurista" a que lo haga diciendo "mi padre vivió de puta madre, no me ha dejado ni el piso donde vivía, soy mileurista y tendré que vivir alquilado toda la vida, saltando de sitio en sitio, malviviendo y sin futuro para mis hijos"
Ya ves, dos filosofias de vida. Mi padre salió del campo y se ha sacrificado infinitamente mucho más de lo que yo lo he hecho. Y espero que si todo va bien, mi hijo pueda hacerlo para que mi nieto pueda vivir aún mejor. Hasta que salga un pintas que se lo funda todo pero para entonces yo ya no estaré, allá él.
Terminaré diciendo que el virus de la sociedad son los vagos y los que viven de los subsidios, no los que nos sacrificamos y vivimos de lo nuestro sin pedir nada a nadie. Pero como un día este país casque y se acaben los subsidios, espero estar bien respaldado.
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Que haya gente como tú, que ha invertido/especulado con varias viviendas como si se trataran de naranjas (hoy compro el kilo a tanto, que mañAna lo venderé seguro a cuanto..), es lo que ha provocado que al final todo desemboque en la situación de crisis que ahora vivimos.
Es ése el sistema que quieres para tus hijos?
Es esa la filosofía de vida?
Espero que no sigan el ejemplo porque sino mal futuro nos espera...
Que no. Que el culpable no soy yo. Son las constructoras que han construido mucho preveyendo una demanda valor que la que había y los bancos que lo financiaban. Si sólo se hubiese construido los pisos que yo (u otros como yo) demandábamos, ahora no sobrarían tantos pisos. Y repito que no los compré para venderlos en 5 años sino como inversion a largo plazo.
En una sociedad capitalista todo es especulacion, todos los productos se fabrican con la intención de ganar, gracias a ello se crean puestos de trabajo. Si alguien gana con la venta de un piso, ese dinero vuelve a invertirse generando riqueza, creando inflación y así sucesivamente. Repito que si no os gusta os vayáis a China.
Según vuestro punto de vista fue un error que las mujeres por ejemplo consiguiesen subir su tasa de ocupación. Al tener más ingreso la familia, pueden pagar más por los productos y todo sube. Al final, se convierte casi en imprescindible que los dos trabajen. ¿Acaso no hubiera sido mejor que uno de los dos no tenga que trabajar, pueda cuidar de sus hijos y tener el mismo nivel de vida que en el otro caso? La vida es así, todo tiene pros y contras. Pero yo no llamo especuladoras a las mujeres por querer trabajar y así haber hecho que suban los precios de los pisos.
El cambio dolar/euro, el precio de los pisos, del petróleo, etc, influyen en el precio de bienes de primera necesidad, qué le vamos a hacer, y no lo controlamos gente como nosotros. Y para mi, un bien de primera necesidad no es un pisazo en propiedad en el centro, es un piso de alquiler en las afueras.
Os quejáis del gobierno pero qué haríais vosotros? Prohibir tener segundas viviendas? Prohibir a los extranjeros invertir en España en vivienda?
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