"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
El problema de la burbuja, no fue solo de los especuladores, también fue de los que se han metido al borde de sus posibilidades y de quienes les han dado facilidades para meterse.
#185 sábado, 13 marzo 10:55 no es lo mismo lo que parece que lo que termina siendo dice
Esta bien esperar a comprar vivienda a menor precio del mercado, pero parece que los bajistas, no cuentan que mientras tanto en muchos casos hay todos los meses un gasto de alquiler.
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Mientras el mercado sea bajista, te compensa vivir temporalmente de alquiler. Es mejor alquilar la vivienda que comprar esa vivienda que va a bajar de precio, y teniendo que alquilar el dinero para comprarla.
Hipotecarte = alquilar dinero
Los vendedores desesperados intentan convencer para que los pardillos compren y se metan en la estafa piramidal. Yo les digo una cosa, todas las estafas piramidales estallan y en españan en la práctica no ha estallado, estallará cuando se produzcan caidas del 70 u 80% como ya ha ocurrido en estados unidos.
#188 sábado, 13 Marzo 11:29 El trío que nunca debido aliarse dice El problema de la burbuja, no fue solo de los especuladores, también fue de los que se han metido al borde de sus posibilidades y de quienes les han dado facilidades para meterse. ----------------------------------------- Estoy de acuerdo, pero, en tiempos de la burbuja, era absolutamente lógico que la gente se metiese al borde de sus posibilidades: veías que el piso que hace 3 años valía 100, hace dos valía 117, el año pasado valía 134, este año ya valía 151, y claro, te esperas que el año que viene valga 168, dentro de dos 185, etc. así que si podías comprarte el piso por 151, aunque sea metiéndote al borde de tus posibilidades, te metías: -en el peor de los casos, si al cabo de un año no lo podías pagar, lo vendías y por lo menos ganabas un dinerillo. -Si te iba normal, tenías que hacer un gran esfuerzo económico, pero al menos eras dueño de un piso que, si no lo comprabas en ese momento, más adelante te iba a resultar imposible. Desde luego, estaba claro que la vivienda tarde o temprano la vivienda iba a dejar de subir de precio. Pero eso era una predicción, no un hecho constatado, como era la subida producida en los años previos. Y que bajara de precio, en términos nominales, esa muy difícil de preveer, porque nunca, nunca, había ocurrido.
Este informe es pura bobería. Está auspiciado por las inmobiliarias que para sobrevivir (las pocas que aún quedan) necesitan que los propietarios "regalen" el piso para ellos, así, llevarse un porquito de "comisiones" para su bolsillo. Por experiencia (y tengo mucha) cada inmueble tiene su comprador, lo único es que hay que ser paciente y si no se tienen una necesidad real de vender, esperar. Por supuesto, si nevesitas el dinero, baja el precio, pero eso ya ocurría antes de la crisis.
#195 sábado, 13 Marzo 12:11 inmobiliario dice cada inmueble tiene su comprador, lo único es que hay que ser paciente y si no se tienen una necesidad real de vender, esperar. Por supuesto, si nevesitas el dinero, baja el precio, pero eso ya ocurría antes de la crisis. Esa es la explicación de por qué, en el segundo gráfico, se ve que el grupo de viviendas que más abunda es el que tiene un sobreprecio del más del 30%.
Tres cantos, población a 20 Kms. De Madrid, tiene los precios inmobiliarios más altos de España, e incluso, en relación con la renta de sus habitantes, de los más altos de Europa. ¿Cómo es posible que un pueblo poblado mayoritariamente por trabajadores de nivel medio, en donde prácticamente no hay ofertas de plazas de funcionarios (ni local, autonómico o central) haya alcanzado precios de 7.000/8.000 euros/m2, algo insólito no solo en España, sino en toda Europa? Muy sencillo, restringiendo la oferta y potenciando la demanda. Parece simple, pero los niveles de sutileza al que se ha llegado en tres cantos merecen un comentario especial.
En los últimos 10 años, se ha construido con cuentagotas en tres cantos. Alguna urbanización aislada y sobretodo, mucha vpo, pero todos sabemos que esta es solo concedida a los jóvenes del pueblo. Aunque en las bases pone que también las pueden pedir jóvenes que tengan su trabajo en tres cantos, siempre tienen preferencia los empadronados en el pueblo. De esa forma, se aseguran que los hijos de los tricantinos no tienen que pagar los precios totalmente absurdos de una vivienda libre, asentandoles en el pueblo y manteniendo una base demográfica – y electoral - estable.
Por otro lado, ofrecen suelo empresarial a muy bajo precio para que las empresas, sobre todo de perfil tecnológico, se instalen en el pueblo y atraigan a miles de trabajadores jóvenes con demanda de cobijo y salarios por encima de la media. Esa mezcla de restricción de la oferta, de forma totalmente calculada desde el ayuntamiento y la comunidad de Madrid, y de potenciación de la demanda, ofreciendo suelo industrial barato, han llevado los precios inmobiliarios de tres cantos a la estratosfera.
De esta forma tan sencilla, los propietarios de tres cantos han visto incrementado su patrimonio a niveles de mansión Suiza, teniendo en cuenta que con su nivel de ingresos actuales no tendrían ni para pagar una habitación del piso. Tambien les favorece mucho que el norte de madrid esté mal comunicado con el resto de la provincia; así, ningún pueblo cercano les puede hacer competencia y robarles riqueza inmobiliaria. Esto se debe a la calificación medioambiental del monte del Pardo que impide la construcción de una comunicación entre la A-6 y la carretera de Colmenar. Más esperpéntico es el caso del Soto de Viñuelas, una prolongación del monte del Pardo que cierra Tres Cantos hacia la carretera de Burgos. Cuando construyeron la urbanización que lleva su nombre, el Soto de Viñuelas, cortaron todos los árboles que les dio la gana. Ahora, una vez terminada la urbanización y fijado el valor inmobiliario, ya no permiten que se corten más árboles ni para construir una comunicación entre la A-1 y Tres Cantos. El que quiera vivir en la zona, tiene que pagar los precios ya cerrados. Ya no se permiten cortar más árboles.
Por eso, los tricantinos se oponen ferozmente al cierre de la m-50 a la altura de su pueblo. Pone en peligro su principal fuente de riqueza, que no es el trabajo, sino el pisito. Con la llegada de la m-50, se construirán nuevas urbanizaciones a la vera de la autopista, cercanas a tres cantos pero lejos del control del ayuntamiento y se crearán nuevos polígonos industriales y tecnológicos que desviarán la demanda de cobijo a otros pueblos de la zona. También pondría a todo el noreste y noroeste de Madrid a menos de 15 minutos de Tres Cantos, terminando con una época dorada de precios inmobiliarios estratosféricos que hizo ricos a todos los habitantes del pueblo.
#197 sábado, 13 Marzo 13:02 Tres Cantos (1) dice Tres cantos, población a 20 Kms. De Madrid, tiene los precios inmobiliarios más altos de España, según el preciómetro de facilisimo.com, el precio medio al que se anuncian las viviendas de tres cantos es de 2932€/m2. Todos los tricantinos que conozco son partidarios de cerrar la m-50. Lo que pasa es que hacer un túnel por debajo del monte del pardo cuesta una pasta, y otro túnel por debajo del soto de viñuelas, más pasta todavía. Y construir la m-50, atravesando ambas zonas con gran valor ecológico, sería una salvajada. Y, aunque mucho menos que con túneles, también es muy caro.
El mayor responsable de que las viviendas esten caras es el gobierno, hacienda siempre gana sin riesgos ni inversión, cada vez que hay una operación de compraventa hay que sumarle al precio de venta un 10% de gasto e impuestos, esto hace que si una vivienda cambia de mano dos veces en el año se incrementa su precio en un 20%, sin tener en cuenta el mercado y sin benefico para el vendedor. Por lo que la vivienda de segundamano no tendría que pagar iva ya que lo pago en origen y es un articulo de necesidad.
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