"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Que nadie compre pisos que los bancos tienen que vaciar los almacenes de pisos, se va a producir un caos en el mercado inmobiliario.
Hay un consenso de aguantar sin sacar al mercado todos los pisos que tienen en sus bolsas y sacan la basurilla para librase de ella
Pero para sacar los cientos de miles que tienen necesitan años
Pero eso no lo van a conseguir porque los creditos les pesan
#101 Viernes, 12 Marzo 19:10 percepcion dice 1. Llama mucho la atención que son tres veces mas los vendedores que tienen precios superiores al 30% de la media, que los vendedores que los han rebajado mas del 30%. A mí no me llama nada la atención: a) por un lado, están los vendedores tipo "no bajo un duro", que ponen precios muy superiores a la media y que, claro, no venden, por los que sus anuncios se tiran meses y años anunciados. B) por otro lado, los que ponen precios muy inferiores a la media, son los que venden, por lo que sus anuncios desaparecen rápidamente. 2. Mas del 60% de los pisos en venta están por encima del precio medio de su zona. Lógico por lo que he dicho antes y, además, porque a todos nos cuesta vender más barato de lo que vendió el vecino hace pocos años. 2. Los pisos en venta, mayoritariamente, se mueven con sobrevaloraciones o descuentos de hasta el 15%, aunque son ligeramente superiores los pisos que estan sobrevalorados hasta un 15% que los que tienen descuentos hasta 15% con respecto a la media. De acuerdo 3. El total de pisos con descuentos superiores al 20% sobre el precio medio de las zonas, apenas si totaliza el 20% de los pisos en venta. Lógico, por lo que he dicho antes.
Si el mismo articulo lo dice bien claro "lo malo esque los vendedores no estan por la labor de dar chollos " exacto ese es el problema
Más que vendedores* deberías referirte a los " ηo-vendedores "**
* Entendiendo que un vendedor es aquella persona que quiere vender
** Por el contrario un ηo-vendedor es aquella persona que espera a:
- 2 pardillacos insolventes
- Con trabajos estables (hoy)
- Sin hipotecar (a estas alturas)
- Y que puedan torear al banco (técnicamente quebrado)
Para así poder trincar el dinero que una familia media tardaría 2 o 3 vidas en ahorrar.
Este modelo murió hace a-ñ-o-s pero da igual, al ser algo pseudo-cultural en la sociedad seguiremos el juego al estado y sus agentes hasta saber que vamos a hacer en el futuro inmediato.
Vuelvo con lo del precio. Es muy subjetivo y depende de los tiempos de compra.
Estoy seguro que lso que compraron en los años 70, pensaron que aquello era una burrada; los que compraron en los 80, 90, y en la cúspide de la locura inmobiliaria (2005-2006)también... qué pasaría con aquéllos que ahora se quejan tanto de la carestía de precios y que finalmente compran tras muchos tiras y aflojas y pagan por un piso p.ej 300.000 euros y luego resulta que lo quieren vender en 2018 cuando hipotéticamente los precios han subido y su piso puede valer mas de 500.000 euros?
¿Venderán (en este supuesto) por 300.000 euros o intentarán venderlo por 500.000 eu?
Pongo este ejemplo hipotético ya que muchas veces uno nunca se pone en la piel de los demás....
Ojo, que yo llevo intentando comprar ya va para 4 años y la cosa está carísima; los precios de lo que yo estoy mirando casi no bajan y lo que yo quiero vender no se vende-
Suerte a todos
La inversión inmobiliaria es a largo o larguísimo plazo, por eso los vendedores seguros de que tienen un piso dónde todo el mundo querría vivir no lo rebajan. Si no hay dinero ahora, ya lo habrá luego, y si no, para los hijos o nietos.
No se puede hablar de un piso como se habla de unos vaqueros, que si suben demasiado, pues te compras pantalones de pana. La vivienda es un bien imprescindible, que si no lo compras, lo alquilas .... y ya quisieramos todos los que hemos estado años y años de alquiler, haber tenido el piso de la abuelita gratis durante esos años.
La gente dice que no quiere atarse a una hipoteca para toda la vida, ya ves, cómo si por estar de alquiler te fuera a tocar la lotería, estarás igualmente pagando toda la vida.
Y los del "apocalipsis" que se avecina, más vale que no tengan razón, por que si te pilla un corralito sin un techo en la cabeza, te has vuelto homeless si o si.
La inversión inmobiliaria es a largo o larguísimo plazo, por eso los vendedores seguros de que tienen un piso dónde todo el mundo querría vivir no lo rebajan. Si no hay dinero ahora, ya lo habrá luego, y si no, para los hijos o nietos.
No se puede hablar de un piso como se habla de unos vaqueros, que si suben demasiado, pues te compras pantalones de pana. La vivienda es un bien imprescindible, que si no lo compras, lo alquilas .... y ya quisieramos todos los que hemos estado años y años de alquiler, haber tenido el piso de la abuelita gratis durante esos años.
La verdad es que no se si es que no os enterais, o sois especuladores disimulando.
La burbuja inmobiliaria nada tiene que ver con que una vivienda se compre a largo o a medio plazo.
¿Los precios son excesivos, muy superiores a la media europea, o no?
¿Estan especulando con un bien necesario o no?
Dejaros de contar historietas personales que a nadie interesa, ¿Hablamos de los pisos o no?
Creo que alquilar y pagar hipoteca , alfinal no es lo mismo, ya que el banco que me dio la hipoteca, me fríe la cuenta un día sí y otro también... que si liquidación mensual, que si liquidación de intereses, que si liquidación de no sé cuántos; comisiónes varias, cargos indebidos cada dos por tres... en fín, que cada dos semanas tengo que reclamar que no me sigan robando... eso sin contar con el maravillosso sistema francés de los coj... donde sólo pagas intereses los primeros 8 ó 10 años.... el suelo hipotecario que tenemos el 80% de los hipotecados, etc, etc en fin, un robo contínuo que personalmete lo encuentro desesperante...
Creo que debería haber un sistema financiero digamos correcto, no esta camada de rateros chupasangre a los que llamamos bancos.
Por otro lado, el casero te cobra los convenido y punto (eso los que cobran, ya que a diferencia de los banqueros que tienen todas las leyes a favor, los caseros las tienen todas en contra).
Salu2
Por que no vais a ver los comentarios de la noticia 'cuanto has tardado en vender tu casa?' del portal rival photo-house? si lo escribo bien salta el filtro.
Yo, por mi parte, no pienso cambiar de coche, ni de ropa, ni comprar nada que no resulte absolutamente necesario en tanto no bajen los precios hasta limites que yo entiendo son los razonables.
Ni yo, ni mis amigos compramos nada que no nos resulte absolutamente imprescindible.
Somos los compradores los que fijamos los precios, no sólo de las viviendas sino de todas las mercancías que circulan en nuestro entorno.
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