"Comprar una vivienda es una mala inversión, pero es algo más que una inversión"

Este análisis es completamente falso. Todas las inversiones tienen rentabilidad real negativa, lo que significa que cualquier medio que emplee un pequeño ahorrador para conservar su ahorro hará que lentamente vaya perdiendo el valor de ese ahorro. Esta pérdida del valor de su ahorro se debe a que el Estado y los grupos bien conectados con el poder van saqueando de forma lenta y continua el capital de los ahorradores por medio de un mecanismo bien establecido de transferencias de renta, desde los más débiles y menos organizados hacia los más poderosos y mejor organizados.

Una familia no puede pretender encontrar un buen medio de conservar su ahorro, porque tal cosa no existe (no permiten que exista), sino conformarse con encontrar el menos malo de los medios disponibles. En los últimos 30, 40 o 50 años, la vivienda, sin ser un buen medito de conservación del ahorro, ha sido el menos malo de los disponibles.

Estos “analistas de bolsa de salón”, en su característica ingenuidad, cometen varios errores de bulto. La principal es que cuando una familia decide ahorrar comprando una vivienda, no es que tenga un patrimonio que convierte en una vivienda que compra sino que compra la vivienda mediante un crédito. Se trata de una inversión fuertemente apalancada financiada en promedio con intereses reales negativos. Cuando una familia establecía esta posición financiera, apostaba, por un lado al alza sobre un activo físico y por otro lado a la baja sobre el valor de una moneda. La familia no gana porque la vivienda aumente de valor, sino porque la moneda pierde valor cortesía del banco central. Durante los primeros años, y pueden ser muchos años, la posición “corta” de la familia en dinero, el principal de su crédito, tiene una magnitud varias veces mayor que el patrimonio neto de la familia y es este apalancamiento, a tipos negativos, lo que hace que la rentabilidad de esta posición sea mucho mejor que la de la bolsa (que siempre es una rentabilidad real negativa).

Por ejemplo: una familia podía tener un piso con un precio de mercado de 6 millones de pesetas y una deuda con el banco de 5 millones de pesetas. El patrimonio de esta familia (el valor de su ahorro) es de 1 millón de pesetas, pero su posición corta en dinero, es de 5 millones de pesetas. Esta posición tiene un apalancamiento de x5.

Si pagan por esa deuda un interés nominal del 5% y la moneda pierde un 7% de su valor por año, están ganando el 2% de 5 millones cuando su ahorro es solo de 1 millón. Esto da una rentabilidad del 10% sobre su ahorro (debido a que pagan un interés real negativo del -2% sobre una posición con apalancamiento x5)

¿No podría hacer esto mismo un inversor en bonos o bolsa? No. Solo tienes acceso a un crédito con intereses negativos si tienes un crédito hipotecario respaldado con un salario, si eres un banco comercial o si eres un banco de inversión.

El otro gran error viene de confundir valor real con valor financiero.

Las familias que son propietarias de una vivienda, reciben una renta de su vivienda y esa renta es una renta “en especie”. La renta que proporciona una vivienda a sus propietarios es una renta real, formada por valor real.

Las rentas que proporcionan las inversiones financieras están formadas por dinero. Los beneficios que proporciona una inversión en bolsa están atrapados al otro lado del espejo fiscal. El ahorrador que decidió conservar su ahorro real en forma de una inversión en bolsa, tuvo que convertir su ahorro real en instrumentos financieros o dinero. Desde ese momento, todo su ahorro y todas las rentas que produzca ese ahorro quedan atrapados en un recinto rodeado de cobradores de impuestos. Si la cotizada reparte 100 euros de renta (dividendos) a un ahorrador accionista, hacienda sustraerá 22 y solo llegarán al ahorrador 78. Esos 78 euros aún no son ahorro real, sino que deben transformarse en mercancías reales. Cuando se intenta hacer esto, otros impuestos al consumo vuelven a degradar el rendimiento.

La rentabilidad teórica por dividendos (expresada como una cantidad libre de impuestos) no tiene ningún significado para un ahorrador porque un ahorrador ahorra para cubrir necesidades futuras y uno no puede vestirse con dividendos o comer los dividendos. Los dividendos deben volver a transmutarse en ahorro real, formado por comida o ropa, por ejemplo, y esa conversión es catastrófica debido a los impuestos.

El análisis de la inversión de un pequeño ahorrador, no es el mismo que el de una empresa porque un pequeño ahorrador no es una empresa.

Millones de pequeños ahorradores podrían invertir en una empresa agraria. Esta empresa podría dedicarse a producir verdura que comprarán los consumidores. De lo que estos inversores obtengan con la venta de esa verdura, el Gobierno les quitará como un 4% de IVA (y tienen suerte por dedicarse a la verdura). De lo que quede, el Ayuntamiento de Madrid les quitará otro 4% como tasa del mercado central (Mercamadrid). De los beneficios que obtengan una vez pagados los costos, hacienda les quitará otro 30% como Impuesto de Sociedades. Estos beneficios una vez pagado el impuesto de beneficios del 30% serán repartidos a los inversores los cuales pagarán cada uno de ellos individualmente otro impuesto del 20% sobre los dividendos que reciban.

Una vez que han obtenido la renta de su ahorro, todavía tienen que convertir esa renta el ahorro real. Para ello tienen que convertir la renta de su inversión, que está en forma de euros sin utilidad, en, por ejemplo, verdura que puedan comer. Al hacer esta nueva conversión, tienen que volver a pagar el IVA y la tasa de Mercamadrid.

Si uno de esos pequeños ahorradores compra una huerta en vez de invertir en acciones de una compañía agraria, podría informalmente dejar que alguien la cultive a cambio de poder llevarse 80 kilos de verdura al mes. Su ahorro real sería convertido en el valor real de un activo real, una huerta, y esa huerta le proporcionaría una renta real en forma de 80 kilos de verdura. Este flujo de rentas en especie esquiva las voraces fauces expoliadoras del Estado. Esto es algo que no puede hacer una compañía porque la ley les obliga a monetizar todas sus transacciones para que hacienda pueda hacer su tarea parasitaria.

La inversión que hace una familia en una vivienda es una inversión real que proporciona una renta real que hasta donde, es posible, evita el parasitismo del fisco y del Banco Central.

Quiero aclarar que no estoy defendiendo la compra de una vivienda actualmente. Actualmente no creo que haya ninguna inversión recomendable. Lo que digo es que la vieja tradición de ahorrar comprando una vivienda estaba justificada racionalmente y que las vías de ahorro alternativas como la bolsa o los bonos han sido, y van a ser en el futuro, mucho más ruinosas.

Me gustaría aclarar también, que esta no es una cuestión financiera o de teoría económica sino que es una estrategia política, basada en prever el comportamiento futuro de la clase política. En un mercado libre, las inversiones en bolsa tienen que ser bastante más rentables que en vivienda pero no existe en el mundo ningún país con una economía de libre mercado desde 1890, hace ya más de 120 años.

En los mercados de capital, nunca pueden ganar los inversores. Solo pueden ganar los especuladores pero esa ganancia de los especuladores es igual a la que obtienen los ganadores en un casino o quienes ganan en la lotería (es una pérdida estadística)

Los grandes potentados que ganan en los mercados, como Warren Buffett, no ganan porque sean más listos que el resto del mercado (de hecho, la historia demuestra que son unos perfectos zoquetes) sino porque no son parte del mercado sino parte del Estado. Son sus buenas conexiones con el poder lo que les permite ganar. Los mercados de capital son mecanismos diseñados para transferir la renta de los pequeños y grandes inversores (como fondos de pensiones) hacia la elite que dirige las corporaciones. Esta élite que dirige las corporaciones no es parte del libre mercado sino del Estado. (Las 35 compañías que forman en IBEX, por ejemplo, no son empresas sino organismos oficiales)