Información elaborada por Juan Pérez ballester, técnico del ivie
Todo parece indicar que la recuperación del mercado residencial va ligada, indudablemente, a una continuación del ajuste en el precio de la vivienda. Sin embargo, la recuperación de la demanda en este sector está amenazada por la elevada tasa de paro, el estancamiento de la renta de los hogares, su elevado endeudamiento y el endurecimiento de las condiciones monetarias. Ante esta situación es necesario hacerse varias preguntas: ¿qué intensidad va a tener el ajuste de precios?, ¿será más fácil comprar una vivienda en los próximos años?, ¿qué papel puede tener la tendencia alcista de los tipos de interés que parece adoptar el BCE?
Para dar respuesta a estas cuestiones podemos acudir al indicador de accesibilidad de la vivienda que calcula el Banco de España. Siguiendo su metodología (Martínez-Pagés, 2005) y estimando la evolución de la renta en base a la Encuesta Anual del Coste Laboral con las técnicas adecuadas, ¿cuántos años deben dedicar las familias la totalidad de su renta para pagar el precio de la vivienda?
Como refleja el gráfico 1, el ajuste del precio de la vivienda libre desde 2007 ha permitido que sea más accesible. En 2010, la compra de una vivienda libre en término medio implicaba un importe equivalente a la renta de 5,7 años frente a los 7 años necesarios en 2007. Pero, ¿qué puede suceder en los próximos años? Si el precio nominal de la vivienda cae fuertemente (caída del 7% anual como la que tuvo lugar entre 2008 y 2009, Escenario 1) o sigue cayendo al mismo ritmo que en 2010 (3% anual, Escenario 2), el acceso a la vivienda será cada vez más favorable. Pero si la caída de precios se estanca (Escenario 3), también lo hará la accesibilidad afectando negativamente a la absorción del stock de viviendas existentes
Ahora bien, no solo la evolución de los precios puede tener un papel importante en la recuperación del mercado residencial. Ante el mensaje lanzado por el BCE de endurecimiento de las condiciones monetarias para hacer frente a la inflación de la zona euro, el interrogante es qué impacto puede tener el alza del Euribor sobre el grado de accesibilidad de la vivienda
Para ello estimamos el esfuerzo inversor de los hogares para hacer frente al pago del importe bruto de las cuotas de un préstamo para la compra de una vivienda libre en relación a su renta (gráfico 2). Tal y como considera el Banco de España, se supone que la vivienda libre tiene una superficie de 93,75m², que el préstamo corresponde al 80% del valor de la vivienda, los plazos de amortización son fijos (10 años para el período 1995-1998 y 15 para el resto de años) y no se consideran deducciones fiscales. Desde 2007, la caída de precios de la vivienda libre y de los tipos de interés (el Euribor pasa del 4,4% en 2007 al 1,35% en 2010) ha contribuido a reducir considerablemente el esfuerzo inversor, alcanzando en 2010 el mismo nivel que en 1998: el 34%
Pero, ¿va a seguir cayendo el esfuerzo inversor para facilitar la compra de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario? Manteniendo los mismos supuestos de precios para cada uno de los escenarios, se añaden las distintas políticas que puede adoptar el Banco Central Europeo en los tipos de interés. El Escenario 1 (Euribor constante al 2,5% todo el período 2011-2013 y caída fuerte de precios) permitiría seguir reduciendo el esfuerzo inversor e incentivar la compra de viviendas. El Escenario 2 (reducción de precios del 3% anual junto a un Euribor que va desde el 2,5% en 2011 al 3,5% en 2013) estabilizará el esfuerzo manteniéndolo en el 36%. Sin embargo, el Escenario 3 (estabilización de precios y un Euribor que va del 2,5% al 4%) provocaría el cambio de tendencia del esfuerzo inversor, dificultando el acceso a la vivienda e impidiendo la recuperación inmobiliaria
Según las estimaciones de algunos organismos oficiales todavía quedaría un 12% de ajuste de los precios de la vivienda. Pero suponiendo que el BCE siga manteniendo su política de aumentar los tipos de interés (del 2,5% al 3,5% entre 2011 y 2013), algo razonable ante la subida de precios en la zona euro y las presiones ejercidas por Alemania, ¿cuánto debería bajar el precio de la vivienda si queremos mantener el actual esfuerzo inversor de los hogares para la compra de viviendas fijado en un 34% de su renta? Ante estos supuestos, el precio de la vivienda, en términos nominales, debería bajar un 16% acumulado en los próximos tres años. Debe tenerse en cuenta que para poder absorber el elevado stock de viviendas sin vender, estimado entre 700.000 y 1,1 millones en el tercer trimestre de 2010 (Banco de España), puede ser necesario que el esfuerzo inversor siga reduciéndose. Considerando que continúa la reducción del esfuerzo inversor de forma progresiva (hasta el 31% en 2013) y el ya citado aumento del Euribor (hasta el 3,5% en 2013), sería necesario un ajuste aún más fuerte del precio de la vivienda.
En este escenario, y habiéndose cifrado en 350.000 las viviendas en manos de los bancos (SEOPAN), la estrategia que sigan las entidades bancarias será fundamental en la recuperación del mercado residencial. Pero, ¿los bancos y cajas van a estar dispuestos a asumir las pérdidas implícitas a este ajuste de precios? ¿Deberá el Banco de España seguir presionando a través de mayores dotaciones para que las entidades bajen sus precios? ¿Será necesario inyectar más capital público para que bancos y cajas puedan digerir estas pérdidas?
Artículo extraído del blog de economía del instituto valenciano de investigaciones económicas (ivie) decigarrasyhormigas.com
136 Comentarios:
#109 miércoles, 18 mayo 23:18 november responde a anónimo cuando te pongas el ultimo traje que no tiene bolsillos, no se que te llevaras, en fin tal y como están las cosas, puedes pensar que si el piso no esta en manjatan no lo venderás, o bajas el precio o te lo comes con patatas,un saludo. November. ------------------------------------------ Querido november: tal como están las cosas, dudo que compre su pisito de cuatro pladur y posiblemente se comera las patatas con patatas y más patatas. Espero decembrer. No hard feelings.
#103 miércoles, 18 mayo 21:58 articulos dice lo siento, me he dormido leyendo su epistola. See you tomorrow.
#5 miércoles, 18 mayo 10:41 vinzo responde a anónimo vaya nivel cultural/financiero el tuyo! Que capacidad de razocinio! Con esos argumentos nos has convencido a todos... en serio, alucino con el bajo nivel cultural y espíritu tabernario de la mayoría de foreros en idealista. ¿Pero no sois capaces de exponer una idea bien argumentada y apoyada con datos? La formación es la gran asignatura pendiente de este país desconozco su formación porque no la desmuestra, pero su educación es su asignatura pendiente.
O bajar el precio de tu vivienda en venta.
El estudio esta bien pero yo le pondria una pega, no entiendo porque dicen que tienen que bajar en terminos nominales, en todo caso sería en terminos reales, bien con la inflaccion o bien con el crecimiento del PIB.
Hablar en terminos nominales es distorsionar la realidad y confundir a la gente, no se pueden comparar los precios de hoy con los de hace 20 años sin corregirlos a terminos equivalentes.
Jueves, 19 mayo 16:08 tacitaatacita responde a anónimo que nadie baje los precios de sus pisos. El problema no es ese, el problema es que los bancos no conceden créditos. ------------------------------ Así es, los bancos no dan ni mucho ni poco, no dan nada excepto a solventes, con un poco de dinero, trabajo estable y una nómina razonable. Conclusión: mantener precios hasta que los bancos vendan sus cutres viviendas a los buscatesoros y después ya venderemos las buenas viviendas. Paciencia. ----------------- Exacto, esa es la idea. Hay que tener paciencia. Ya vendrán tiempos mejores. Y sobre todo, ni caso a todos estos pajarracos que no dejan de graznar en este foro. Esos ni compran ni comprarán. ----------------------- Jaaaajaja , joder, ésto parece una sesión de terapia de grupo. (Seguramente lo es). "Hola, me llamo paco". "Te queremos, paco"... "no bajaremos los pisos" "noooooooooooo". Jajaja, vaya tropa. ________________________________________________________ que no, tacita, que es paco haciendo terapia de grupo consigo mismo.
El País rebaja hoy la alarma del PSOE y constata que la Puerta del Sol se ha convertido en el "santuario de la protesta en España", que "la llama de los indignados sigue viva" y que "no parece que vaya a apagarse de aquí al Domingo" porque "hay mucha gente que está harta". No especifica de quién, pero da una pista con las fotos de hartura. Gana por dos a uno el PP. Gallardón y Aguirre frente a Lissavetzky. Cree El País que "los políticos están desconcertados, no saben qué hacer" porque los indignados son un movimiento "incontrolable políticamente". Es más, "los más preocupados son los socialistas" porque el "mensaje es demoledor para la campaña del PSOE". Y se queja de que, qué desfachatez, "la prensa ultraconservadora empezó a extender la idea de que todo es un complot urdido por Alfredo Pérez Rubalcaba para alterar el resultado de las elecciones".
Hay que agradecer a Josep Ramoneda que aclare un poco las cosas y dé las claves de por dónde va la cosa. "Las tropas españolas todavía estarían en Irak si la gente no hubiera protestado" y confirma que la movilización va contra Rajoy. ¿Y por qué?, Se preguntarán. Porque viéndole "aplaudir" a Balza y "jalear" a Camps "es difícil no sentir irritación (...) estos comportamientos son los que desprestigian la democracia". Ah, que era eso. Y los demás mareándonos con que era por la crisis.
El Mundo arremete contra el Gobierno por permitir la manifestación prohibida de los indignados mientras "el PSOE abraza la protesta". Dice Pedro J. Que el PSOE cree "que van a poder capitalizar políticamente este descontento" por la nimiedad de que los indignados "votan o tienen unas ideas cercanas a la izquierda". Y le mosquea el "inquietante paralelismo con lo que sucedió en la víspera de las elecciones de 2004". Así que advierte: "el PSOE está jugando con fuego".
Mientras, victoria Prego pone voz a los gemidos de los medios de comunicación, que "nos rompemos las meninges para entender, identificar y describir adecuadamente a este puñado de ciudadanos cabreados" que, curiosamente, "no dirige sus protestas contra el Gobierno, sino que se limitan a generalizar su acusación diluyéndola en una nebulosa inidentificable". Eso de el sisteeema. Claro que si hubieran sido "gentes potenciales votantes del PP, es seguro que se les habría descalificado por ultraderechistas". Qué mal pensada.
Y El Mundo nos cuenta que a la que han dado el latazo ha sido a la pobre Rosa Díez, que recibió "en la medianoche del martes una llamada de un número desconocido" y lo cogió. "un joven, con mucho ruido de fondo, le inquirió: '¿Es Rosa Díez? ¡Te llamamos desde la acampada de la Puerta del Sol para que te unas a nosotros!", Decía el animado jovenzuelo. Les explicó la diputada, "extrañada porque tuviera su móvil", que estaba en Alicante. Pero al joven insistió, venga vente, no seas sosa, que "los políticos cogéis el avion y vais donde queréis" y le reprochó que estaría dándose un "banquete de 500 euros" mientras él pasaba frío en Sol. La conversación terminó en colgazo.
ABC sitúa a los indignados "fuera de la ley" y les recuerda que, "objetivamente, el responsable es un gobierno de izquierdas y no 'el sistema'". Evidencia que el perfil de los manifestantes es "sociológicamente de izquierdas" y les echa un broncazo de aúpa porque, la solución a su situación "no pasa por el cambio dentro de la alternancia derivada de las urnas, sino por la ruptura (...) o la izquierda o la reforma del sistema".
Lo mismo opina La Razón, que para fastidiarles, llama al voto. "22-M: vota", titula. Los indignados están "dirigidos por la izquierda radical" y no se cree esta "versión idealista y modélica". La "empatía socialista lo demuestra" y la "instrumentalización ha sido evidente con la complicidad aparente de los acampados". Coincide cien por cien con ABC en que "la alternancia es la solución para sustituir a los gobiernos". Ya en la información interior, lanza un aviso a los indignados. "Los portavoces no perciben la manipulación y la niegan (...) mientras el asunto se les va de las manos aunque no lo quieran reconocer". Vamos, que bajen de las nubes que esto no es el cuento de Caperucita.
Javier G. Ferrari está espantado a la vez que admirado: "la maestría con la que la izquierda española es capaz de darle la vuelta a las evidencias como si se trataran de un calcetín causa escalofríos". Y Cefas se parte con el "genial mensaje" de Penélope Cruz, "que tiene su corazón con ellos y luego se va a su mansión en Los Angeles". Y sin invitar a nadie. Suertuda, que es la chica.
Público se transforma en la Puerta del Sol con la portada llena de pancartas. Eso sí, con mucho cuidadito de no reproducir ninguna contra Esperanza Aguirre esta vez, por qué será. el periódico abonado a 'la extrema derecha, la extrema derecha' se echa ahora las manos a la cabeza porque se "agite el espantajo de la extrema izquierda". ¿A que j...? Y como Sol se les queda pequeño a los de Público "la movilización se extiende por España y Europa". Eso sin exagerar.
Lo que de verdad les jode a muchos es que saben en el fondo que sus pisos han perdido valor de una forma delirante y no quieren asumirlo, que creen, ¿Que sus pisos son vendibles a 5000-6000€/m2?, Pues que se vayan olvidando si lo quieren vender por esos precios, la mayoria son especuladores intentando sacar pasta de su maravilloso piso en el centro, a reformar sin luz e interior, sin ascensor y comprado en 2007, majete, este piso vale menos de lo que te queda de hipoteca.
Hay muchos damnificados por la burbuja inmobiliaria, y lo siento por ellos, pero hay otros muchos que hablan en este foro defendiendo la no.bajada de precios, que lo que querian era sacar un buen fajo de billes, y se defienden diciendo tonterias, que si esperan un año, que haber si se encapricha alguien, que para venderlo a 3000€/m2 no lo venden, etc etc, cliches de especulador. Pues nada nada, que esperen de 8 a 10 años y entonces lo vendan, ala, a mas ver.
Estamos viviendo una realidad paralela, si pensamos que mi entidad financiera (que acaba de sacar una filial inmobiliaria) tasó mi piso en x... la semana pasada fui a ver un piso a dos calles de donde vivo, por el que pedía la filial inmobiliaria de mi entidad financiera 2,5 x.... y era bastante peor que el mío. ¿Se creen que somos imbéciles, o están convencidos de que lo somos?
Sobre mis comentarios absurdos en su totalidad... deseo recordarte lo absurdos que son... como recordarás en innumerables comentarios venia diciendo algo asi.... se están realizando ventas en los lugares mejor ubicados y con las viviendas de mayor calidad y poco a poco se agotarán y eso se irá extendiendo y cuando el mercado decida comprar no quedará el producto deseado y como este producto se tarda años en fabricarlo, asistiremos a nueva subida de precios, pero con el agravante de que seremos muy pocos los promotores capaces de producir y ya se sabe, cuando la demanda sobrepasa a la oferta... el precio que crees que pasará?
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Anónimo1, dudo mucho que al mamarracho éste le preocupe mucho el tema del stock....el tipo de pisito que a él le trae de cabeza, el pisito de sus sueños, el que lleva 3 ó 4 años esperando para poder comprarlo con su sueldecito de currito, no es precisamente de los que están "bien ubicados" ni de "buena calidad". No hay más que leer sus mensajes para ver que se trata de un tipejo rancio y gris, nada menos que de alcorcón. A este dale 4 paredes con un báter para cagar, que aunque sea en lavapies el tío será el más feliz del mundo.
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