Análisis, distrito a distrito, del mercado de viviendas nuevas en Madrid en 2013 (tabla)

Sociedad de tasación Señala en un informe que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid cayó un 8,6% en 2013, hasta los 2.726 euros el m2 y que desde máximos el descenso es del 41%. La disminución del precio en la capital fue superior a la media nacional (-7,8%). El distrito de Madrid que experimentó una mayor disminución del precio de la vivienda nueva fue ciudad lineal (-16,3%), seguido de villaverde (-15,1%) villa de vallecas (-12,2%) y centro (-9,5%)

El precio de la vivienda nueva de tipo medio en Madrid capital se situó en 2.726 €/m2 construido, situándose en el nivel del segundo semestre de 2003 en euros nominales. Por distritos, el barrio de Salamanca (4.542€/m2) sigue siendo el distrito con el metro cuadrado más caro, seguido de chamberí (4.217 €/m2) y centro (3.650 €/m2). En el lado opuesto repiten villaverde (1.760 €/m2), y villa de vallecas (2.087 €/m2), como los distritos más baratos de la capital

En cuanto al área metropolitana, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana se ha situado en 1.913€/ m2 construido, con una reducción de precios del 7,7%. Los descensos más altos entre las poblaciones de más de 50.000 habitantes se registraron en leganés y getafe, ambos con una caída del 10,8% y parla, con un descenso del 10,2%. Por el contrario, donde menos se ha contraído el precio de la vivienda nueva en el último año fue en alcobendas de nuevo (-1,2%), las rozas de Madrid (3,8%) y alcorcón (-4,3%)

Resto de España

En comparación con otras comunidades autónomas, Madrid (-8,6%) registró una caída por encima de la media (-7,8%). La comunidad que lideró la disminución de precios fue Aragón (-11,6%), seguida de Extremadura (-10,2%)
Por otro lado, las comunidades autónomas que experimentaron una menor reducción del precio de la vivienda libre son Asturias con una caída del 2,5% y Galicia con un descenso del 3,9%

Análisis distrito a distrito

- Centro (precios entre 3.385-4.582 euros/m2)

Como en el estudio anterior la actividad del mercado se acerca a la paralización pese a las bajadas importantes de precios. El 50% del parque de viviendas cuenta con algún tipo de protección. El 2 de agosto de 2013 se aprobó la revisión de la modificación del pgoum por lo que algunas actuaciones podrán salir adelante. En las zonas de nuevo desarrollo persisten las promociones con unidades sin vender. Los precios se asemejan a los del 2003/2004

- Arganzuela (2.610-4.964 euros/m2)

Distrito muy consolidado. La mayoría de las ofertas de vivienda nueva proceden de inmobiliarias vinculadas a entidades bancarias. Precios en descenso, si bien no se reducen en la misma medida que en el primer semestre. Por la ubicación del barrio y calidades medias de las viviendas, así como por la evolución del sector, es posible que el margen de reducción de precios de vivienda nueva esté acercándose a su límite

- Retiro (2.453-4.031 euros/m2)

Distrito muy consolidado en el que no hay suelo libre. Obra nueva concentrada en el barrio de adelfas. No se observa nueva construcción, ni está prevista a corto plazo, salvo alguna pequeña promoción por substitución de edificación antigua. Se está finalizando la última gran intervención en la calle Carlos y Guillermo Fernández shaw. No hay presencia de vivienda protegida. Precios sin grandes descensos, con excepción de las unidades comercializadas por entidades bancarias. Es probable que esta misma tónica se mantenga en los próximos meses

- Salamanca (3.361-6.111 euros/m2)

No hay cambios relevantes desde el semestre anterior. Rehabilitación de edificios antiguos y no se prevé ninguna gran intervención. Promociones finalizadas que llevan tiempo en el mercado cuentan todavía con unidades por vender. Los precios siguen bajando aunque moderadamente, sobre todo en referencia

- Tetuán (2.162-4.1968 euros/m2)

Barrio con amplio abanico de calidades y precios, que presentan grandes variaciones, sobre todo en el mercado secundario. En vivienda nueva, bajadas importantes de precios, sobre todo en la primera mitad del año. Crecimiento acusado de las transacciones en modalidad de alquiler con opción a compra. No se detecta vivienda protegida

- Chamberí (3.065-5.073 euros/m2)

Se detectan varias ventas de segunda mano al contado, sin intermediación bancaria. El descenso de precios en el segundo semestre ha sido menos acusado que en el primero. En este distrito no hay vivienda procedente de entidades bancarias. Las promociones de obra nueva en construcción se encuentran paradas. Ventas lentas, con grandes dificultades

- Fuencarral-pardo (2.171-4.204 euros/m2)

La oferta sigue siendo superior a la demanda y los ritmos de ventas se mantienen muy lentos. Los precios continúan ajustándose y se mantienen en la media del municipio. Por las características del barrio, es posible que se esté agotando su margen de descenso. La obra nueva ofertada lleva ya cierto tiempo terminada. No se esperan grandes cambios a corto o medio plazo

- Moncloa-aravaca (3.050-4.100 euros/m2)

Pocos cambios en el segundo semestre de 2013. La demanda sigue siendo escasa y los precios siguen ajustándose. Poca oferta de vivienda protegida. Los precios podrían estar llegando a su nivel más bajo, si no se producen novedades negativas relevantes

- Latina (2.037-2.675 euros/m2)

Oferta tanto de obra nueva como de vivienda usada y presencia moderada de vpo. Los precios siguen bajando debido a la poca demanda. Latina es una de las zonas de la capital que ha sufrido mayores descensos de precios. Es posible que surjan ligeras variaciones positivas a medio plazo

- Carabanchel (1.271-2.850 euros/m2)

Se trata de un distrito en el que las entidades financieras poseen gran número de viviendas procedentes de embargo, que salen al mercado a muy bajo precio. Mientras no se facilite financiación y no se absorba esa importante oferta, será difícil un cambio en la tendencia. Precios a la baja, sin nuevas promociones en perspectiva. En la zona del ensanche, en la que se comenzó a edificar en 2003, quedan pocos solares libres. Solo se edifica alguna promoción en cooperativa de vpo pero con valores máximos legales superiores al valor de mercado

- Puente vallecas (1.948-3.816 euros/m2)

Sin cambios apreciables respecto al periodo anterior. Apenas se aprecian compraventas. Los precios continúan a la baja. La influencia de la banca es muy elevada. Puente de vallecas es un barrio humilde en el que la incidencia del paro es muy determinante. La oferta de vivienda en alquiler ha ido en aumento. Se trata de un barrio muy consolidado, con escasísima obra nueva. No se esperan cambios a corto / medio plazo

- Ciudad lineal (1.763-2.948 euros/m2)

Parque muy heterogéneo, coexistiendo vivienda sencilla en la zona sur con buenas calidades y superficies elevadas en el norte. Desarrollo inmobiliario prácticamente terminado por la carencia de solares de dimensiones apreciables. Ritmo de ventas lento, a causa del desequilibrio entre oferta y demanda. Precios a la baja de forma acusada, con posibilidad de estar alcanzando mínimos

- Hortaleza (1.688-3.850 euros/m2)

Se aprecia un descenso considerable en el ritmo de ventas. Las pocas promociones a la venta son de calidades medias, con plazos de entrega muy dilatados. Gran stock de vivienda usada con poca demanda: el parque comercializado por entidades bancarias, con ofertas temporales importantes, tensiona los precios a la baja. Se advierte un aumento de la compra en el mercado secundario entre particulares, sin mediación de crédito hipotecario

- Villaverde (1.103-1.900 euros/m2)

Se trata de un distrito en el que cohabitan zonas industriales con zonas residenciales nuevas al amparo de la recalificación de terrenos industriales. El barrio de san Cristóbal, enteramente residencial, es un barrio en el que coexisten edificios rehabilitados por la administración con edificios en ruina técnica. Precios que en algunos casos han llegado a equipararse los del suelo. El mercado se encuentra en gran medidad en manos de entidades bancarias, cuyas ofertas puntuales vinculadas a operaciones con la propia entidad determinan bajadas muy importantes en el resto. No se prevén cambios a corto o medio plazo

- Villa de vallecas (1.559-2.367 euros/m2)

Situación muy similar a la de puente de vallecas. La única diferencia relevante es que en villa de vallecas se ubica el el pau, por lo que la oferta de vivienda nueva es muy abundante. Su desarrollo se ha quedado en un 50% aproximadamente y su finalización es incierta a corto plazo. La caída de precios es muy marcada. Gran cantidad de promociones se encuentran en manos de las entidades financieras que ofrecen rebajas muy importantes precios. No se esperan cambios por ahora

- San Blas (1.792-2.991 euros/m2)

Mercado secundario muy consolidado con acceso a todo tipo de servicios. Operaciones inmobiliarias escasas, en que las entidades financieras ponen grandes dificultades a la financiación a no ser que se trate de inmuebles de su propia cartera, que ofrecen a precios a menudo muy inferiores al resto. Situación sin previsión de cambios por el momento

- Barajas (2.143-3.040 euros/m2)

Desarrollo urbanístico condicionado por la presencia del aeropuerto, con dos zonas diferenciadas en el municipio: el casco antiguo, con actividad casi nula, y la periferia, con cierta oferta de vivienda nueva en bloque abierto. En proceso de consolidación valdebebas, con grandes infraestructuras. Precios que siguen en retroceso, pero a ritmo más contenido. Demanda escasa, y oferta todavía muy amplia

Noticias relacionadas:

El precio de la vivienda nueva cae un 7,8% en 2013 y seguirá bajando en 2014, según sociedad de tasación