La financiación alternativa, una aliada ante la escasez de vivienda en España

Artículo escrito por Juan Galobart, lending director de Onate en España

España se enfrenta a un desafío que cada día se hace más palpable: la creciente demanda de vivienda supera con creces la oferta disponible. Sus atributos diferenciales hacen de ella uno de los países con mayor atractivo para vivir, pero la realidad inmobiliaria supone un reto para muchas familias e inversores a la hora de conseguir una vivienda adecuada, asequible y bien ubicada. La falta de nuevos desarrollos y la demora en la rehabilitación de viviendas existentes limitan fuertemente el acceso. En este contexto, la financiación alternativa se posiciona como una herramienta imprescindible por su capacidad transformadora del sector inmobiliario y como impulsora de riqueza para la sociedad española en su conjunto.

El mercado inmobiliario español está, sin duda, en una encrucijada. Por un lado, las características del país, su clima —más de 300 días de sol al año en regiones como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol—, su calidad de vida y sus infraestructuras de primer nivel siguen atrayendo tanto a inversores nacionales como internacionales. España cuenta con 17.000 kilómetros de autopistas, 50 aeropuertos, una red de trenes de alta velocidad que conecta todo el territorio y 46 puertos de gran capacidad, lo que la convierte en un punto estratégico para la conectividad global. Este contexto, sumado a un Índice de Desarrollo Humano (IDH) muy alto y a una baja tasa de criminalidad, sitúa a España como un destino seguro y atractivo para la inversión inmobiliaria.

A su vez, el coste de vida, asequible en comparación con otros países europeos, sigue siendo un foco de atracción. Por ejemplo, el gasto medio en alimentación en España es de aproximadamente 420 euros mensuales, y los precios de la vivienda son relativamente accesibles en comparación con ciudades europeas similares. En Madrid, el precio medio es de 3.331 euros/m2, y en Barcelona, de 2.654 euros/m2. En otros países como Austria, el promedio alcanza los 4.925 euros/m2; en Alemania, 4.800 euros/m2, y en Francia, 4.639 euros/m2. Esto evidencia que España ofrece un equilibrio poco común en nuestro entorno entre calidad de vida y un coste razonable.

Ante esta situación, surge una pregunta: ¿cómo desbloquear el potencial de este mercado en un momento en el que los bancos han reducido significativamente la concesión de crédito? La financiación alternativa se presenta como la solución. La banca tradicional, que en la última década ha adoptado un perfil más conservador en la concesión de préstamos hipotecarios, ha generado un espacio para que, a través de opciones de crédito más flexibles y a medida, promotores e inversores puedan dar vida a proyectos que, de otro modo, quedarían paralizados.

En cifras, este cambio se aprecia en la evolución del crédito con garantía inmobiliaria en España, que creció de forma continua desde 1999, alcanzando un máximo de casi el 57 % del PIB en 2010. Sin embargo, tras la crisis financiera de 2008, este tipo de crédito se ha reducido progresivamente, situándose actualmente cerca del 30 %, lo que evidencia la necesidad de opciones alternativas para revitalizar la inversión en el sector y adaptarlo a las demandas actuales.

Por otro lado, si atendemos a los saldos vivos (la deuda) de los hogares en España, vemos que alcanzaron su pico en 2008 con 950.724 millones de euros y han descendido desde entonces, situándose en 495.170 millones en 2024. Este retroceso refleja una concesión de crédito bancario más restrictiva. Se requiere una masa crítica de capital más sólida y dinámica para impulsar proyectos en el sector, ya que en España existen muchas oportunidades por actualizar, construir y rehabilitar. Por tanto, queda mucho por financiar.

El contexto actual resalta la urgencia de buscar alternativas de financiación que permitan revitalizar el sector y alinearlo con las necesidades actuales.