10 respuestas a las principales dudas sobre el impacto de la reforma fiscal en la venta de una vivienda

Artículo escrito por Elena serrano , Abogada y fundadora del despacho eslawyer, para idealista news

A partir de 1 de enero de 2015, cambiará el panorama tributario para los vendedores de inmuebles que pagarán más impuestos

Hacienda no tendrá en cuenta la corrección monetaria ni los coeficientes de abatimiento, dos medidas que afectan en mayor medida a las casas compradas antes de 1994

1. ¿Qué grandes conceptos tengo que comprender para entender la reforma?

Los grandes cambios que aplicará el Gobierno son dos y ambos perjudican a los vendedores. En primer lugar, termina con los coeficientes de corrección monetaria. Se suprime este método de actualización del valor de compra, por el que se tenía en cuenta que una cantidad de dinero no tenía el mismo peso hace, pongamos, 30 años, que ahora. A partir de enero, diez millones de pesetas de los años 70 contarán como 60.000 euros actuales pese a que entonces significaban una cantidad mucho mayor de dinero.

Además, se suprimen los coeficientes de abatimiento, otra medida que beneficiaba al contribuyente. Hasta ahora, cuando los bienes se habían adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, la parte de la ganancia patrimonial generada desde la fecha de compra hasta el 20 de enero de 2006 podía reducirse en un porcentaje, que en el caso de los inmuebles era 11,11% por cada año desde la compra hasta 31 de diciembre de 1996.

2. ¿Me afectan estos cambios si reinvierto el dinero en la compra de otra vivienda?

No me afectarán siempre que el inmueble que he vendido fuera mi vivienda habitual y reinvierta todo el importe obtenido, en la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Y no me afectarán porque en ese caso la ganancia estará exenta.

3. ¿Y si soy mayor de 65 años?

Las personas mayores de 65 años no tendrán que tributar por la venta de su vivienda habitual, aunque no reinviertan en una nueva vivienda habitual.
Además, la reforma introduce una novedad para estas personas: estará exenta la ganancia patrimonial generada en la venta de otros inmuebles (aunque no sean su vivienda) si reinvierten todo el precio de venta en una renta vitalicia complemento de su pensión, con el límite máximo de 240.000 euros.

4. ¿Si quiero vender una casa que compré antes de 1994, me conviene venderla antes de final de año?

Sí, porque se beneficiaría de los coeficientes de abatimiento y la corrección monetaria que el año que viene desaparecen.

5. ¿Pagaré lo mismo por vender una casa comprada que una casa heredada?

A efectos de calcular la ganancia patrimonial no importa el modo en que se adquirió la vivienda, por compra o por herencia. Si se obtuvo por menor valor del que se transmite, se produce un incremento patrimonial que tributará en el IRPF.

6. ¿Y qué ocurre si la adquirí en el mismo año en que la vendo?

Pues que la ganancia patrimonial se ha producido en un período de tiempo inferior al año, por lo que su importe se integrará en la parte general de renta y se aplicará la tabla general del impuesto, con tipos de entre el 24,75% y el 52%.

7. En este caso, ¿Convendría vender el inmueble comprado este mismo año después de la reforma?

Sí, porque a partir de 2015, las rentas que se produzcan por la transmisión de elementos patrimoniales que han estado menos de un año en mi patrimonio se integrarán en la base imponible del ahorro, con tipos de entre 20% y el 24% en 2015 (del 19% al 23% a partir de 2016). Esto es beneficioso para el vendedor, puesto que los tipos máximos son considerablemente más bajos que en la parte general. De cualquier manera, todos los casos necesitan de un estudio pormenorizado.

8. En 2015, ¿Es mejor que venda o que done una vivienda a mis hijos?

En ambos casos se genera una ganancia patrimonial que deberá tributar en la renta, por lo que, en general, no existe un beneficio clara para optar por uno u otro sistema. Es decir, si un padre dona a su hijo una casa, obtiene una plusvalía por ello que se calcula por diferencia entre precio de compra y el precio de mercado en el momento de la donación.

9. ¿Cambia la legislación para otros tipos de inmuebles? (Garajes, oficinas, locales, suelos, etc.)

La eliminación de los coeficientes de abatimiento afecta a todo tipo de inmuebles y no sólo eso, porque afecta también a la transmisión de otros elementos adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 como, por ejemplo, acciones o participaciones.

10. ¿Afectan mis otras rentas al importe que deberé pagar por la ganancia patrimonial generada en la venta? ¿Puede ser que al vender la misma casa dos personas paguen importes diferentes en función de sus otros ingresos?

La venta de inmuebles a menos de un año hasta final de 2014 se integra en la base imponible general del IRPF por lo que el resto de rentas (como los rendimientos del trabajo) podría incrementar el tipo aplicable.

11. Compré una casa en agosto de 1975 por 12.000 euros y la voy a vender por 350.000. ¿Cuánto pagaría antes y después de la reforma?