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El peligro de hinchar el valor de una casa nueva o una reforma para pagar menos IRPF

Autor: Redacción

Cuando se vende una casa, los contribuyentes deben tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayan obtenido. Muchos recurren a la picaresca de reducir esta ganancia patrimonial hinchando el valor de compra de la vivienda. ¿Cómo? Declarando un valor de la obra nueva o de la reforma superior al real, o aumentando el valor de los bienes adquiridos en una herencia ya prescrita. Pero esta maniobra puede salir cara: el fisco está comprobando estas operaciones para destapar irregularidades.

Resumimos de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico cuáles son los riesgos y qué se debe tener en cuenta en cada caso:

Tres casos: obra nueva, reforma y herencia prescrita

La declaración de obra nueva puede ser utilizada por algunos contribuyentes para reducir la futura ganancia patrimonial por la transmisión del inmueble. Hay que tener en cuenta que la Ley del IRPF considera que el valor de adquisición en las transmisiones onerosas es la suma del importe por el que se compró el inmueble, más las inversiones o mejoras que se hayan efectuado en el mismo.

La tentación está servida. La declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos impositivos que se sitúan entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor real del coste de la obra nueva. El tipo depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

Por tanto, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, “elevar el coste de la obra nueva no es fiscalmente caro. Y a cambio puede obtenerse una reducción del IRPF a pagar por la ganancia patrimonial de una futura transmisión. No hay que olvidar que estas ganancias tributan a un tipo que oscila entre el 19% y el 23%”.

En ocasiones no se ha construido una edificación, y por tanto no hay declaración de obra nueva, pero sí se han realizado obras de mejora sobre la construcción ya existente. En este caso, el contribuyente puede verse tentado a aportar facturas por trabajos no realizados, al objeto de reducir la ganancia. Pero, de nuevo, estamos ante una maniobra muy arriesgada: Hacienda puede comprobar la veracidad de estas facturas y de las obras efectivamente realizadas.

Además de la obra nueva y una reforma, hay otra manera de reducir el valor de la futura ganancia patrimonial por la venta de un inmueble: declarar el Impuesto de Sucesiones una vez hayan transcurrido más de cuatro años desde que finalizó el plazo para hacerlo, aprovechando así que Hacienda no puede comprobar el valor de los bienes cuando una transmisión ha prescrito. De este modo, añade Ático Jurídico, “el impuesto a pagar por la adquisición hereditaria será cero, sea cual sea el valor que asignemos a los inmuebles. Y sin embargo a efectos de IRPF estaremos reduciendo el importe de la futura ganancia patrimonial”.

Hacienda, a la caza de las irregularidades

Hacienda puede comprobar todas estas operaciones, y de hecho lo está haciendo.

En relación a la obra nueva, hay que tener en cuenta que en el AJD el contribuyente ha de declarar el valor real de la obra nueva. Sin embargo, en el IRPF el valor a declarar es el coste de la obra nueva. Es decir, el coste de la edificación levantada. “Estamos, por tanto, ante conceptos diferentes y Hacienda siempre le pedirá al contribuyente que acredite cuál fue el coste de dicha edificación, sin perjuicio del valor que incluyera en la declaración de AJD”, sostiene Salcedo.  Sucede algo parecido con el valor de las reformas o rehabilitaciones: el fisco puede comprobar que las obras facturadas, y su coste, se corresponden con la realidad.

En el caso de una herencia prescrita, algunos Tribunales Superiores de Justicia ya han declarado que Hacienda, al comprobar el IRPF, no puede quedar vinculada por los valores incluidos en el Impuesto de Sucesiones, ya que dichos valores nunca pudieron ser comprobados al haber sido declarados tras haber prescrito.

Por tanto, la comprobación del valor de adquisición declarado en el IRPF, es posible en cualquiera de los tres supuestos comentados. Y aquí viene el quid de la cuestión: ¿cómo puede probar Hacienda que existe una irregularidad? ¿Quién debe demostrar que se ha hinchado el valor? ¿Qué pasa si no se consigue acreditar una irregularidad? Respondemos a estas preguntas:

Por un lado, y según el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, cada parte debe probar los hechos que le benefician: la Administración deberá probar la existencia del hecho imponible y el contribuyente, la no sujeción a un impuesto, así como la aplicación de cualquier beneficio fiscal (exenciones, deducciones, reducciones, bonificaciones…). Es decir, “corresponderá al contribuyente acreditar el valor de adquisición del inmueble (y de sus inversiones y mejoras), y a la Administración el valor de transmisión. Así lo ha declarado el TEAC recientemente”, aclaran desde Ático Jurídico.

En el caso de los bienes adquiridos por herencia el valor puede acreditarse aportando las escrituras de herencia o donación. No obstante, ya hemos visto que si Hacienda no está de acuerdo con los mismos puede realizar una comprobación.

¿Cómo acreditar el valor de la obra nueva o una reforma?

En cuanto a la obra nueva, los Tribunales vienen manifestando que no es suficiente con justificar el valor declarado en la obra nueva, ni con aportar un informe pericial, o acreditando cuál era el valor catastral de la construcción. Y es que, en el IRPF, el valor de las mejoras o inversiones es el de su coste. Es decir, el contribuyente debe probar cuánto le ha costado dicha obra nueva, y no el valor real de la misma.

Cuando se trata de una reforma o rehabilitación, la aportación de las facturas puede resultar insuficiente. Algunos Tribunales Superiores de Justicia, como el de la Comunidad Valenciana, vienen exigiendo a los contribuyentes una prueba adicional. Ésta puede ser la declaración modelo 347 presentado por la empresa constructora, en la que haya declarado la factura (si ésta es superior a 3.000 euros), la testifical del constructor, la existencia de un proyecto, la licencia de obras…

¿Puede considerar Hacienda un valor cero si no hay pruebas?

Lo primero a tener en cuenta es si la adquisición o mejora se realizó a título oneroso o gratuito.

Si es a título oneroso (es decir, se pagó la obra o reforma al constructor), Hacienda sí puede considerar que su valor fue de cero euros ante la falta de prueba del contribuyente. Y es que el contribuyente debería poder aportar prueba alguna de la obra nueva o reforma realizada. Así lo ha declarado algún Tribunal Superior de Justicia, que considera ilógico que el contribuyente no esté en situación de acreditar cuánto le costó la obra nueva, o la reforma del inmueble.

Si esta prueba no se aporta, Hacienda podría excluir del cómputo de la ganancia patrimonial el valor de la obra nueva o de las reformas realizadas, por lo que, como valor de adquisición sólo figuraría el valor que costó el terreno y la construcción, en el estado en que ésta se compró (antes de la obra nueva o reforma).

En cambio, si la adquisición es a título gratuito (inmueble heredado), el valor de adquisición nunca podrá ser de cero euros. El motivo es que “el valor que se debe tener en cuenta a efectos de IRPF en estos casos es el valor real del inmueble a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por tanto, ante la falta de prueba de dicho valor, Hacienda está obligada a determinarlo mediante una comprobación de valores”, concluye el despacho de abogados.