¿Cómo comparar hipotecas?

Con la vuelta de vacaciones y también incentivados por la rebaja del iva para la compra de vivienda nueva hasta final de año, se retoman las negociaciones con los bancos para encontrar la mejor hipoteca

Vamos a intentar resumir en 10 puntos los aspectos más relevantes a la hora de comparar diferentes ofertas:

1. Cuota mensual: a menudo es el concepto básico que se mira porque es lo más fácil para decidir si podemos pagar el préstamo o no. “A menor cuota, mejor hipoteca”, se suele decir, pero desde un punto de vista financiero esto no es así siempre. Depende del plazo del préstamo (a mayor plazo, menor cuota, pero también mayor pago de intereses) y de la forma de amortización (pueden ser cuotas crecientes o menores en un primer plazo para luego incrementarse más adelante)

2. Tipo de interés: es el concepto que mayor impacto tiene en el coste total del préstamo. En el cuadro siguiente se puede comparar para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años la diferencia de un 0,10% del tipo de interés sobre la cuota y el total de intereses a pagar: una oferta de solamente un 0,20% de diferencia supone pagar un 8% más de intereses en total aunque la cuota apenas nos sube 16 euros al mes

3. Importe financiado: en la coyuntura actual muchas entidades mejoran sus condiciones si el cliente aporta más dinero reduciendo el importe a financiar y por tanto el riesgo para el banco. Aquí se debe valorar el esfuerzo inicial que hacemos y sobre todo asegurarnos que no ponemos todos nuestros ahorros en la compra (siempre tendremos necesidades posteriores y un crédito al consumo será más caro). Dicho esto, cuanto menor sea el importe a financiar, menores los intereses que pagaremos

4. Comisiones y gastos iniciales: normalmente se engloban las comisiones iniciales en las llamadas comisiones de apertura y estudio. Es un dato fácil de comparar pero lo mejor es añadir estos costes (incluir también los costes de tasación o cualquier otro gasto que pueda exigir la entidad) al coste de intereses, pues hay entidades que cobrando una comisión de apertura son más agresivas en tipo de interés y a menudo sale a cuenta esta opción

Como continuación al ejemplo anterior, una diferencia del 0,10% de tipo de interés equivaldría a una comisión de apertura del 1,92%. Por ello, a cambio de obtener ese mejor tipo tenemos que aceptar un 0,50% o un 1% de apertura, que nos saldrá a cuenta a la larga

5. Comisiones de cancelación anticipada: este concepto está bastante estandarizado, dado que existe un máximo por ley para las hipotecas a tipo de interés variable (0,50% los 5 primeros años y 0,25% los restantes) que es el que cobran la mayoría de las entidades. Dicho esto, hay bancos que no cobran ninguna comisión por amortización anticipada y si nos ponemos una cuota baja con el objetivo de todos los años pagar un poquito más deberíamos tener en cuenta este coste como un concepto más a sumar a los anteriores (pero ojo, solamente por el importe que se vaya a cancelar anticipadamente)

6. Vinculaciones: la mayoría de las entidades requieren abrir una cuenta y domiciliar nómina y recibos siendo muchas las que condiciones un mejor tipo de interés a la contratación de tarjetas, fondos de inversión o planes de pensiones. Aquí es importante conocer las condiciones que nos aplicará el banco: comisiones de mantenimiento, por transferencias, etc., y sobre todo asegurarnos que los compromisos que adquirimos para obtener una bonificación en el tipo de interés son asumibles (en especial los gastos con tarjetas y las aportaciones anuales a fondos de inversión y planes de pensiones)

7. Seguros: capítulo especial dentro de las vinculaciones son los seguros. El análisis específico que tenemos que hacer es:

  A. ¿Necesito el seguro? por ejemplo, un funcionario no debería contratar un seguro de desempleo pero en cambio lo recomendable es tener un seguro de hogar

  B. ¿Cuál es la cobertura que me ofrecen? el seguro puede ser limitado respecto a nuestras necesidades y querríamos ampliarlo, o bien tiene limitaciones (por ejemplo para los autónomos) que conviene entender para no creer que estamos cubiertos cuando no es así

  C. ¿Cuál es el coste y qué plazo me cubre? a menudo se comparar dos seguros de vida solamente por importe y resulta que uno cubre durante toda la duración del préstamo y otro se limita a 5 años

8. Avalistas: si nuestra estabilidad financiera y nuestros ahorros son limitados es normal que el banco nos solicite avalistas. Esto implica un compromiso con familiares y si además el aval incluye la hipoteca del piso de dichos familiares, el riesgo es mayor (y normalmente también los costes de formalización)

9. "Letra pequeña": es importante entender lo que firmamos. El ejemplo más común es la famosa cláusula suelo pero también debemos conocer cuáles son los costes de devolución de recibo, intereses de demora, la responsabilidad hipotecaria, y en general, cualquier otra cláusula que vayamos a firmar porque nunca sabemos si en algún momento el banco podrá hacer uso y nosotros estamos aceptándola al firmar el préstamo

10. Cuantas más ofertas, mejor: por último, cuantas más ofertas tengamos, mejor podremos comparar y sobre todo, mayor seguridad de que elegimos la mejor. Si solamente tenemos 2 ofertas escogeremos la mejor hipoteca de esas dos, pero ¿quién nos dice que no hay otra mejor esperándonos en el mercado?

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