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Las alternativas para evitar el desahucio o al menos complicar la vida al banco

las alternativas para evitar que un desahucio se ejecute

Perder la vivienda y seguir debiendo dinero al banco es un proceso muy doloroso y para muchos injusto. Sin embargo, no todo está siempre perdido y hay compañías que se dedican a suspender el desahucio facilitando la venta de la casa o la hipoteca de diversas maneras

Aunque no hay una estadística pormenorizada sobre los desahucios de vivienda, el ministerio de economía dijo en su momento que desde 2008 se han producido entre 4.000 y 15.000 desahucios de vivienda habitual aunque algunas voces apuntan a cifras más elevadas. En cambio, el consejo general del poder judicial (cgpj) estima que en 2012 hubo 43.853 desahucios por impago de la hipoteca de un inmueble, entre los que se encuentran la vivienda habitual, segunda residencia, oficina o un local comercial

Ante el clamor social que pide una medida efectiva para suspender los desahucios, el gobierno ha respondido con la aprobación de la ley de protección a los deudores hipotecarios que contempla, entre otras cosas, la paralización durante dos años de los desalojos de las familias en grave situación de exclusión social. Sin embargo, según el notario josé Ignacio navas oloriz  se trata de “una mala ley con algunos avances”. Otra medida que contempla esta ley es que cualquier afectado por el desahucio pueda oponerse a la ejecución de su hipoteca en casi de existencia de cláusulas abusivas en el préstamo. Sin embargo, el plazo que se ha dado es de sólo un mes y finaliza este Domingo 16 de junio

Alternativas privadas

Ante la dificultad de impedir los desahucios, hay compañías que han comenzado a aplicar varias medidas para vender la vivienda embargada antes del desahucio. José Martínez, director ejecutivo de subastafácil.com, asegura que la solución no es llamar a la plataforma de afectados por la hipoteca (pah) porque lo único que se consigue es dar una patada hacia delante al problema. “Tarde o temprano se producirá el desahucio”, recuerda. Las prácticas que llevan a cabo esta compañía y otras del sector para evitar que tenga lugar el desahucio son las siguientes:

- Negociar con el banco una quita en la hipoteca: antes de la subasta de la vivienda estos profesionales hablan con la entidad financiera para lograr una quita en la hipoteca del 20%, 30% ó 50% y en caso de que la acepte, comprar la vivienda embargada, con lo que el banco se quita un lastre y se evita pagar los costes asociados al procedimiento judicial. A esta técnica se la conoce como “cesión de crédito”. José Martínez asegura que antes de negociar la quita, estudian con profundidad el caso de la vivienda para conocer el dinero que ha cobrado el banco, qué posibilidades tiene de venta o posibilidades que tiene el banco de recobrar el dinero prestado

- Asistir a la subasta y reducir la deuda: esta práctica consiste en asistir a la subasta y elevar la puja al máximo para lograr que el deudor hipotecario deba la menor cantidad de dinero al banco. Se trata de recurrir a un artículo de la ley de enjuiciamiento civil (lec) que les posibilita hacer las maniobras necesarias para obligar al banco a mejorar la postura, es decir, elevar la puja al máximo (por ejemplo, para adjudicarse la vivienda por el 90% del valor de tasación, en lugar del 50% que es al precio al que actualmente se adjudican las casas). De este modo, se consigue que el deudor deba la menor cantidad de dinero a su acreedor

- Negociar la cesión del remate: el banco puede ceder la vivienda con descuento a un tercero tras la subasta en la que ya se ha adjudicado dicho piso. José Martínez asegura que recurren habitualmente a esta práctica. “El banco evita pagar impuestos asociados, como el impuesto de transmisiones patrimoniales (itp)”

- Entorpecer el procedimiento antes del desahucio: si ninguna de las prácticas mencionadas funciona, entorpecen el procedimiento antes del desahucio con propuestas de compra de la vivienda. “El propósito es que una vez que la entidad se ha adjudicado la vivienda y lo publica en su portal inmobiliario, habrá una rebaja del 40% pero nosotros se la intentamos comprar al contado con un descuento del 60%”, comenta  el director ejecutivo de esta compañía

- Compra y negociación en grupo: josé Martínez señala otra técnica que consiste en negociar con el banco la compra de 15 o 20 viviendas embargadas de una misma promoción o de una misma zona, hacer un paquete y aplicarle una quita. El gancho principal es que ya cuentan con compradores interesados en la operación y con la voluntad del ejecutado hipotecario, con lo que, según señala, “la banca en la gran mayoría de ocasiones dice que sí”

El objetivo de aplicar estas prácticas es evitar el desahucio de la vivienda y la deuda de por vida que arrastra el deudor hipotecario. Además, también se evita pagar más por los intereses de demora y todos los gastos asociados a un procedimiento de ejecución hipotecaria. A cambio, este tipo de empresas gana dinero en el margen que obtiene entre el precio al que compran la vivienda embargada al banco y el precio al que la venden. Según josé Martínez, en ocasiones el margen de beneficio obtenido por la venta de la vivienda lo comparten con el propio afectado. “Y si no hay margen, le pagamos parte del alquiler de una vivienda o los gastos de una mudanza”