La atonía general del mercado hipotecario que vaticinamos en nuestro resumen del año pasado para este año 2013 que termina parece haberse cumplido, llegando a niveles mínimos (de nuevo) de formalización de hipotecas y sin apenas noticias positivas que llevarse bajo el brazo. Dicho esto, en idealista.com/hipotecas creemos que lo peor ya ha pasado, y que en 2014 empezaremos a ver cambios reales – aunque modestos – en el mercado hipotecario
Éstos son los 4 aspectos que hemos seleccionado como los más relevantes del año:
El volumen de hipotecas formalizadas marca nuevos mínimos históricos
La brutal caída en formalización de hipotecas de los últimos años ha mantenido su tono negativo en 2013, marcando mínimos históricos que muchos pensaban que nunca veríamos, apenas un 15% de las hipotecas que se firmaban en el punto álgido del boom inmobiliario. Los factores que justifican estos datos no han variado respecto al año pasado:
- El desinterés general de los bancos por las hipotecas se ha mantenido. Sobran dedos de una mano para contar los bancos que han publicitado activamente hipotecas: ing direct, bankinter y cajasur (estas dos últimas en el último tramo del año)
- Los bancos han mantenido su férrea política de concesión de hipotecas, con necesidad de altas aportaciones de ahorros (30% o superior) y ratios de endeudamiento conservadores, con un análisis muy estricto de los ingresos computables
- Continúa la presión sobre la renta disponible de las familias: asfixiante presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, siguen empobreciendo a las familias y limitando (en muchos casos, eliminando) su capacidad de ahorro, por lo que muchos no son capaces de aportar la liquidez inicial que los bancos exigen, o no pueden pagar la cuota mensual de la vivienda que quieren
- La entrada de inversores particulares y profesionales ante la caída del precio de la vivienda, así como la eliminación de los incentivos fiscales han hecho que muchos compradores hayan optado por comprar al contado
Casi todos los miles de hipotecados han visto cómo sus cuotas mensuales han bajado también gracias a los mínimos del Euribor
La política laxa del banco central europeo ha ayudado, a través de un Euribor a 12 meses que se ha mantenido casi todo el año ligeramente por encima del 0,5% (media de 2012 del 1,1%) ha reducido las cuotas de la mayoría de las hipotecas que están referenciadas a este índice; por desgracia, aquellas que están referenciadas al irph (cuyos índice de cajas y bancos dejaron de funcionar en octubre), no se han beneficiado de dicha caída. El tipo medio de la cartera hipotecaria de las familias ha pasado del 2,9% en 2012 al 2,3% en 2013 (datos hasta octubre) una caída del 21%
Esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 324€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%). En idealista te ofrecemos una calculadora para que veas el impacto específico de tu caso
Por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído apenas, por lo que el ahorro en estos casos será inferior (incluso en algún caso podría haber subido, al producirse la revisión en un momento puntual del año)
Los diferenciales de las nuevas hipotecas se han estabilizado
Tras varios años de continua subida de los diferenciales que aplican los bancos a las nuevas hipotecas, fruto de sus limitaciones para acceder a fondos baratos en el mercado, o por su necesidad de mejora de márgenes, en 2013 parecen haber encontrado su nivel de equilibrio, con hipotecas con diferenciales en torno al 2,50%, aunque superiores a la media del 1,95% aplicados en 2012)
Lejos quedan los años del boom, con diferenciales medios del 0,50% y ofertas que llegaron incluso al 0,17%. La nota positiva está en que estos niveles del 2,5% se alcanzaron en febrero de 2013, y desde entonces han mantenido una dinámica estable, incluso bajando muy ligeramente en esta última parte del año
Como hemos señalado varias veces, el Euribor en mínimos esconde el peligro que representan estos diferenciales para las cuotas de las hipotecas, en escenarios de subidas de tipos de interés que seguramente se producirán en el futuro (aunque no parece que esto vaya a suceder en el corto plazo)
La morosidad de las hipotecas se ha disparado
El dato que sigue mostrando con toda crudeza la profundidad de la crisis es el incremento de la morosidad de las familias, espoleada por el incremento de impago de las hipotecas, que ha crecido un 31% en un año, alcanzando los 45 mil millones de euros (incluyendo tanto hipotecas de compra como préstamos al consumo y otras deudas), representando casi un 25% de toda la morosidad de la banca
Los esfuerzos de refinanciaciones de 2009-2010 e incluso el maquillaje estadístico del pase de créditos a la sareb no han podido contener esta cifra, lo cual añade más presión a los balances de los bancos ante la mayor necesidad de provisionar dichos créditos
Solamente una recuperación de la renta disponible de las familias (fundamentalmente mayor empleo, pero también menor presión fiscal o deflación de precios de los productos básicos) podrá detener esta dramática tendencia
2014, esperamos que sea primer año de un cambio de escenario
Vaya por delante que no contemplamos un escenario de cambio radical, pues nada indica que se vaya a producir, pero sí atisbamos ciertas situaciones que nos llevan a pensar que – en algunos frentes – la situación empezará a mejorar para el sector hipotecario. Vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2014:
- El Euribor se va a mantener en niveles mínimos durante todo el año (aunque ya hemos visto que la última bajada del bce no se ha transmitido al Euribor); sin embargo, dado que la mayoría de las hipotecas ya se revisaron a estos niveles durante 2013, las cuotas hipotecarias apenas van a sufrir variaciones en el año
- La morosidad hipotecaria continuará subiendo, aunque a menor ritmo, ante la debilidad de la economía y la falta de capacidad de generar ingresos adicionales de las familias
- Los bancos empezarán a recuperar las hipotecas como producto para captar / retener clientes. La caída de saldos en cartera a niveles de hace 6 años, que esperamos se acelere vía mayores amortizaciones ante el escenario de bajos tipos de interés, unido a que los nuevos diferenciales son superiores a la media de las carteras, hará despertar a las entidades. Aunque sin relajar criterios de riesgo, veremos más bancos que publiciten abiertamente sus productos, lo cual probablemente se traduzca en una ligera caída de los diferenciales que aplican a las nuevas operaciones
- El volumen de nuevas hipotecas se estabilizará en los niveles actuales, quizá repuntando algo si el mercado de la vivienda retoma el pulso, pues podría dar entrada a compradores que han estado esperando a un mayor atractivo del precio de la vivienda y de una coyuntura económica algo mejor, que necesiten de una hipoteca para acceder a la vivienda que buscan
En resumen, creemos que no será otro año catastrófico, sino que empezaremos a ver una cierta estabilización en casi todos los frentes. Sin echar las campanas al vuelo, esperemos que 2014 se recuerde como el inicio de la recuperación del mercado hipotecario. Como siempre, comparar, entender y negociar bien seguirá siendo crítico para conseguir la mejor hipoteca
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5 Comentarios:
Mercado hipotecario: ni está, ni se le espera
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Sigo viendo viviendas que se ofrecen en compra y en alquiler, siendo el precio de compra equivalente a 50 años de alquiler. ¿De verdad esperan que alguien de 25 años prefiera pagar de una tacada el alquiler de su vivienda hasta cumplir los 75, sabiendo que al banco le tendrá que dar también otros 20 ó 25 años en forma de intereses, en vez de alquilar este año y luego ya veremos?
Cuando lleguemos a los 15 años del estacionario, hablamos.
El crédito se ha hundido, y las empresas lo necesitan para funcionar, y las familias lo precisan para consumir, ese es un lado, pero hay otro: muchísimas de esas empresas y de esas familias arrastran una deuda monstruosa que han de pagar, y quienes han de conceder ese crédito pueden tener dinamita en sus balances en forma de impagos, activos putrefactos y deuda pública que depende de ni-sí-ni-no-que-caiga-un-chaparrón.
Veámoslo de otro modo: existe un exceso de capacidad productiva tremenda, la única salida a las deudas que no se van a poder pagar es una quita, y los activos difuntos al vertedero.
PILAR,
Leyes mas duras!!! Por favor, no se pueden aguantar las noches sin dormir!!!. Para los ruidos y molestias de los grupos turistas y vecinos ruidosos lo mejor sería que la policía cumpliera con su trabajo y a las llamadas vecinales se presentaran en los pisos, hoteles o donde sea y fundieran a multas a los borrachuzos, o mejor aún, se los llevaran a dormir a comisaria dándoles un par de bofetones. ¡Lo que está fallando en España son las normas y las leyes! La policia al primer escándalo debería presentarse allí en el "piso turistico", llevarse a todo el mundo a comisaría, hacerles pasar una noche de calabozo y meterles un multazo (de 30.000 euros o más) a cada uno de los clientes, a los propietarios de los pisos y a las empresas de turistas. Asi se acabaría con el ruido y molestias. Decir de los apartamentos turísticos que al ser "negocios hoteleros" se deben de separar de las viviendas residenciales, tanto en el turismo de playa, como en el turismo Urbano de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, ibiza, Malaga etc). Los turistas tienen mentalidad "vacacional", llevan una vida diferente a las personas que residen habitualmente en una finca y se tienen que levantar al día siguiente para trabajar. Los alquileres para el turismo se tienen que prohibir en fincas de vecinos y poner todos estos "hoteles" en un edificio destinado para tal uso. Si son hoteles "low cost" alejar estos alojamientos para turistas de discoteca, fuera de la población o cerca de algún alto cargo del Ayuntamiento para que allí armen escandalos sin limites
Lo "pior" ya había pasado, lo "pior" ya había pasado . Y así día tras dia, mes tras mes , año tras año....................¿ Cuándo se darán cuenta de que ya no les hace ni puto caso nadie con neurona y media en el cerebro ?
El gobierno arruina la vida de miles de españoles por culpa de permitir el alquiler de pisos turísticos en edificios residenciales.
El auge de los pisos turísticos expulsa a los vecinos residentes. La contabilidad no engaña: un mismo piso de unos 30 metros cuadrados en el turismo Urbano genera entre 400 y 800 euros al mes con un alquiler convencional pero puede reportar de 1.800 a 3.000 euros si se alquila temporalmente a turistas. El suculento negocio está llevando a muchos propietarios a no renovar los contratos de sus inquilinos para sacar al mercado sus apartamentos de alquiler por días. Los vecinos hipotecados e inquilinos se tienen que marchar de sus casas a dormir fuera, ya que sus edificios se están convirtiendo en un “hotel gigante” a costa de expulsar a nuestros vecinos residentes. Los nuevos usos turísticos generan graves problemas de convivencia, ya que en muchos casos los turistas se sienten libres para realizar fiestas y juergas que en un hotel no les serían permitidos. “Viene o no viene la policía por problemas relacionado con ruidos y aunque les multe con pequeñas cantidades, no sirve de nada porque se van al día siguiente”.
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