Hipotecas

El Banco de España ha elaborado una serie de consejos para los muchos ciudadanos que se están planteando cambiar su hipoteca de tipo variable a fijo como consecuencia de la subida de los tipos de interés. El supervisor recomienda informarse adecuadamente y valorar todas las opciones de diferentes bancos para poder decidir si conviene hacer el cambio a través de una novación, una subrogación o un préstamo nuevo. E insiste en que los consumidores deben tomarse un tiempo para analizar una operación que es tan a largo plazo.

Antes de conceder un préstamo, los bancos evalúan el nivel de riesgo de la operación y el perfil del cliente para determinar si sale adelante o no. Este proceso es lo que se conoce como 'sistema scoring', y es un aspecto clave en una hipoteca, ya que las condiciones serán más o menos estrictas en función de la puntuación que obtenga el cliente. La estabilidad laboral, los ingresos, el historial de pagos, la edad y el estado civil son algunos de los factores que analizan las entidades.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha asegurado tras el Consejo de Ministros que se ha dado de plazo esta semana para cerrar un acuerdo con la banca en torno a las medidas destinadas a aliviar la situación de los deudores hipotecarios vulnerables. Los principales puntos son mejorar el funcionamiento del Código de Buenas Prácticas para refinanciaciones de deuda de las familias con menos recursos, y establecer un protocolo adicional para apoyar a los hogares de clase media que puedan verse en riesgo por la fuerte subida de los tipos de interés.

El volumen de créditos hipotecarios concedidos en los ocho primeros meses del año ronda los 45.000 millones de euros y supera la producción anual de los últimos 10 años, según la Asociación Hipotecaria Española. Sin embargo, todo apunta a que la actividad se empezará a moderar a partir de ahora, debido a la subida prolongada de los tipos de interés, el alza generalizado de los precios y la prudencia de la banca a la hora de firmar nuevas hipotecas. La buena noticia es que no espera una fuerte contracción.

La oferta vinculante es un documento que el banco debe entregar a sus potenciales clientes y en el que se especifican todas las condiciones y características del préstamo hipotecario, como el tipo de interés, el plazo de devolución o las comisiones. Pero solo es vinculante para la entidad: el cliente puede no aceptarla y volver a negociar con el mismo banco o con otro diferente. Normalmente la oferta vinculante tiene una validez de dos semanas.

La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, en una consulta vinculante del pasado 1 de septiembre de 2022, ha determinado que cancelar el préstamo hipotecario de un banco y contratar uno nuevo en otra entidad, si no son operaciones simultáneas, anula la deducción fiscal por compra de vivienda habitual en el IRPF. Aquellos contribuyentes que han cambiado de hipoteca y banco de forma simultánea seguirán disfrutando de esta desgravación fiscal.

Los propietarios no están obligados a inscribir en el Registro de la Propiedad los inmuebles; de hecho, es algo habitual en entornos rurales y pequeñas localidades. Sin embargo, es necesario en algunos casos, como cuando un comprador va a pedir una hipoteca, ya que la banca solo concede préstamos para adquirir inmuebles registrados, ya que este trámite refuerza la seguridad jurídica y evitar sorpresas, como que la vivienda tenga cargas ocultas.

Uno de los principales problemas para acceder a una hipoteca es disponer de ahorros para la entrada. Por ello, muchas personas que buscan una hipoteca sin entrada o, lo que es lo mismo, que financie el 100% de la compra de una vivienda. Aunque no es lo habitual, algunos bancos sí que ofrecen esta posibilidad siempre que el cliente tenga ahorros para asumir los gastos de formalización. Además, suelen tener unas cuotas mensuales muy altas y aumentan el riesgo de endeudarse en exceso.

Este seguro, también conocido como “seguro de vida de hipoteca”, cubre el pago de las cuotas mensuales en caso de fallecimiento o invalidez del titular Los bancos no pueden obligar a los clientes a contratar un seguro de estas características, pero sí pueden mejorar las condiciones de la hipoteca y bonificar el tipo de interés. Lo normal es que estos productos cubran entre el 50% y el 100% del importe del préstamo.

La inflación en la eurozona sigue desbocada, pese a las subidas de los tipos de interés. Según los datos adelantados de Eurostat, en el décimo mes del año los precios se han incrementado en la región de la zona común un 10,7%, el mayor ritmo registrado hasta la fecha. Estonia, Lituania y Letonia registran las mayores tasas al superar el 21%, mientras que Francia, España y Malta se sitúan a la cola del ranking, con un IPC inferior al 7,6%.

El indicador para la mayoría de las hipotecas en España encadena su séptimo incremento mensual consecutivo, tras terminar octubre con una media del 2,629%, en máximos desde diciembre de 2008. Quienes tengan que revisar las condiciones de su préstamo variable próximamente deberán afrontar un sobrecoste medio de 230 euros al mes y unos 2.800 euros anuales. Y los expertos prevén más repuntes en los próximos meses por las subidas de los tipos de interés que están por venir.

La nueva subida de tipos del BCE volverá a afectar a los hipotecados con tipo variable, aunque “este incremento estaba en principio descontado por el mercado desde hace semanas, y ha sido responsable de los fuertes incrementos del euríbor que se han registrado en los últimos días", según Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas. Ahora puedes calcular el sobreprecio que deberán pagar las familias que tengan que actualizar su préstamo en función del año en el que contrataron la hipoteca y del alza del euríbor.

El encarecimiento de la financiación, fruto de la subida de los tipos de interés, ha provocado que un gran número de familias que hasta ahora sí podía aspirar a la compra de vivienda mediante una hipoteca ya no pueda hacerlo. Si en el escenario anterior a la invasión de Ucrania (con un tipo medio del 1%) apenas un 1,8% de las solicitudes gestionadas a través de idealista/hipotecas eran rechazadas por no contar con unos ingresos familiares es lo que la cuota del préstamo representara menos de un 35%, ese porcentaje de desestimaciones se ha incrementado hasta el 11,9% del total en el momento actual (ahora que los tipos efectivos están alrededor del 3%).

La entidad ofrece actualmente una hipoteca fija fijo para la compra de vivienda con un tipo de interés del 2,05%, siempre que el cliente domicilie la nómina y contrate un seguro de hogar y otro de amortización del préstamo. Se puede firmar a 30 años, está destinada tanto a la compra de primeras viviendas como segundas residencias y tiene comisión por cancelación anticipada, con un pago mínimo de 300 euros en cada amortización.

El Banco de España confirma que la banca nacional ha endurecido los criterios para la concesión de créditos, por lo que ha registrado una caída en la demanda de préstamos en todos los segmentos durante el tercer trimestre. La financiación a los hogares para la adquisición de vivienda ha tenido la caída más pronunciada en un trimestre desde 2008. Las previsiones para final de año afirman que se va a intensificar la contracción de la oferta de crédito y habrá un retroceso de la demanda.

Uno de los elementos que debemos tener cuenta antes de firmar una hipoteca es el plazo de amortización. Es decir, el tiempo en el que vamos a devolver al banco el dinero nos ha prestado más los intereses. Actualmente, el periodo medio en España se sitúa por debajo de los 24 años, aunque hay bancos que permiten firmar el contrato a 30 o 40 años. La clave es que las mensualidades no supongan más del 40% de los ingresos de los hipotecados. 

Asufin ha observado "prácticas dudosas" del sector bancario en los cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, como que las entidades no estarían respetando las ofertas vinculantes, con subidas de precio en las ofertas finales que se presentan a los clientes, o subrogaciones "encubiertas" para "so

La Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros, Adicae, ha propuesto que sea la banca la que asuma el aumento del coste de los intereses que supondría ampliar los plazos hipotecarios a las familias con mayores dificultades económicas. La asociación se reunirá con el Ministerio de Asuntos Económicos en la ronda de conversaciones con la banca y agentes sociales que pretende ayudar a los consumidores vulnerables afectados por la subida de los tipos de interés hipotecarios.

El tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas en septiembre fue del 2,41%, el mayor nivel registrado desde febrero de 2015, según los datos del Banco de España recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así, el tipo medio de los préstamos hipotecarios

La propuesta que la banca ha presentado al Gobierno para ayudar a los hogares vulnerables a hacer frente al pago de sus hipotecas tras la subida de los tipos de interés contempla extender el plazo de amortización de los préstamos por un plazo máximo de un lustro, y siempre que el periodo total no supere los 40 años desde su concesión. Según el protocolo planteado, el principal pendiente se amortizará mediante las nuevas cuotas periódicas y estará sujeto a un interés.

El euríbor sigue subiendo y ya ha roto la cota del 2,7% en su tasa diaria, marcando máximos desde enero de 2009. El indicador ha alcanzado el 2,733% este 20 de octubre, tras conocerse que la inflación de la eurozona escaló a un récord del 9,9% en septiembre y justo una semana antes de que el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) celebre su próxima reunión. La media mensual provisional se sitúa en el 2,6%, a pocas décimas de las previsiones que manejan los analistas de cara a final de año.

La entidad comercializa la hipoteca fija ‘Vamos’, cuyo tipo de interés es el más bajo del momento y el único que se mantiene actualmente por debajo del 2%. Para obtener esas condiciones, es necesario aplicarse las máximas bonificaciones, como domiciliar una nómina de más de 2.500 euros, contratar los seguros de hogar y vida o realizar aportaciones periódicas a un fondo de inversión. El préstamo está destinado a vivienda habitual y su importe mínimo debe ser de 100.000 euros.

El cuadro de amortización de una hipoteca es un documento que nos permite conocer de forma detallada cómo se realizan los pagos de cada una de las cuotas para devolver un préstamo. Por ello, se trata de una herramienta muy útil a la hora de saber cuánto tendremos que pagar, qué parte de la cuota corresponde al capital y a los intereses y a cuánto asciende la deuda total con el banco. La entidad está obligada a entregar este documento al cliente antes de la firma.

Hoy en día, la mayoría de las hipotecas se conceden a parejas. De hecho, es más fácil que un banco dé el visto bueno a una operación con dos titulares, ya que las cuotas las asumen dos pagadores, que a conceda una hipoteca a una sola persona. Es lo que se conoce como “tasa single”, y afecta directamente a las hipotecas para solteros. En estos casos, los bancos establecen unos requisitos más estrictos para minimizar los riesgos de impago, aunque no establecen penalizaciones ni cobran más intereses.

La generación de nuevas hipotecas por parte de Wells Fargo y JP Morgan Chase, dos de los mayores prestamistas hipotecarios de Estados Unidos, se ha enfriado un 62% en lo que va de año en un contexto de alza de tipos de interés, que ha empujado al alza los tipos pagados por los préstamos para compra