Hipotecas

El economista jefe del Banco Central Europeo (BCE), el irlandés Philip Lane, se ha mostrado partidario de seguir elevando los tipos de interés si persiste el escenario manejado por la institución, aunque ha subrayado la importancia de la próxima encuesta sobre préstamos bancarios y condiciones de financiación empresarial para evaluar el impacto de las turbulencias financieras. El economista prevé que la fuerte desaceleración proyectada en los precios de la vivienda reducirá la inversión residencial.

Las nuevas previsiones de la Fundación de las Cajas de Ahorros traen malas noticias para los hipotecados. A pesar de que en en las últimas semanas el euríbor a 12 meses ha frenado su rally, Funcas cree que todavía tiene recorrido al alza y que la media anual no bajará del 4% al menos hasta 2025, frente al 3,65% en el que se mueve actualmente. De cumplirse este pronóstico, el índice más que duplicará el promedio histórico tanto este año como el próximo.

A pesar de que los principales indicadores ya anuncian una caída en el volumen de nuevas hipotecas, las subrogaciones no dejan de crecer. El cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones del préstamo se ha duplicado con respecto al primer trimestre de 2022 y ya representa el 10,7% de las operaciones cerradas por idealista/hipotecas. En el 50% de los casos, el cambio se concreta en la firma de una hipoteca mixta, aunque el tipo fijo sigue siendo la opción favorita de los consumidores.

Ibercaja ha subido los tipos de interés que aplica en su hipoteca mixta. Durante los primeros 10 años, el tipo fijo se sitúa en el 2,55%, frente al 2,15% que aplicaba hasta ahora, mientras que en el tramo variable el diferencial escala hasta euríbor + 1,10%, frente al 1,05% anterior. Aun así, este préstamo para la compra de vivienda habitual se mantiene entre los más competitivos del momento, ya que no iene comisiones y ofrece un amplio abanico de bonificaciones a los clientes. No obstante, exige un importe mínimo de 100.000 euros y el plazo máximo de contratación es de 25 años.

España se sitúa entre los países europeos que cuentan con las hipotecas más baratas, a pesar del abultado incremento que se ha experimentado en los últimos meses como consecuencia de la subida de los tipos de interés, según datos de la Federación Hipotecaria Europea (EMF, por sus siglas en inglés). Nuestro país registra un tipo de interés medio ponderado del 2,02% en el tercer trimestre de 2022, únicamente se sitúa por detrás de Portugal (1,93%), Francia (1,59%) y Dinamarca (1,11%).

La ejecución de la hipoteca es el proceso a través del cual los bancos embargan una vivienda para saldar la deuda contraída en caso de impago. Cuenta con diferentes fases que, en cada caso, tienen sus propias características y tiempos. Todo empieza con aviso de impago y acaba en una demanda judicial y en la posterior subasta pública del inmueble, siempre que el impago se alargue durante un año. Repasamos las diferentes fases del proceso y qué se puede hacer para paralizar una ejecución hipotecaria.

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Almería y el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Bilbao han obligado a Cajamar y a Kutxabank a devolver cerca de 59.000 euros a casi medio centenar de clientes por la aplicación de la cláusula de gastos hipotecarios, según ha informado Adicae a través de un com

El Consejo de Ministros ha aprobado el acuerdo por el que se revisan y modifican los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos, concedidos en el marco del programa 1996 del Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008. En concreto, los nuevos tipos de interés son del 2,50% para el primero, del 2,96% para el segundo y del 2,86% para el tercero, por debajo del tipo aplicable a un préstamo hipotecario del mercado libre que se vaya a revisar.

La Fundación de las Cajas de Ahorros recuerda que el mayor impacto de la subida del euríbor en las cuotas de las hipotecas se produce en los préstamos más recientes, ya que son aquellos donde apenas se amortiza capital, y cifra en 2,6 millones el número de hipotecas firmadas hace menos de cinco años. Sin embargo, más de la mitad de ellas son a tipo fijo y además muchos hogares tienen un nivel de ingresos suficientes como para afrontar el encarecimiento de las mensualidades, por lo que limita a 260.000 el número de familias especialmente vulnerables al alza del indicador, actualmente en máximos de 2008.

El préstamo fijo para la compra de vivienda que comercializa actualmente Evo Banco es uno de más competitivos del momento, a pesar de que el interés ha subido en las últimas semanas. La hipoteca inteligente tiene un tipo fijo del 2,8% con las máximas bonificaciones, es decir, si el cliente domicilia la nómina y contrata los seguros de hogar y de vida. Se puede contratar de forma online, no tiene comisiones y va destinada tanto a la compra de primeras como de segundas residencias.

El importe medio de las hipotecas en España se mantiene muy por encima del promedio histórico.

El Banco de España tiene previsto vigilar de cerca que las entidades financieras españolas cumplan el acuerdo con el Gobierno para aliviar las cargas hipotecarias de aquellos clientes vulnerables, según se desprende de su Memoria de Supervisión. Además, el supervisor tiene previsto habilitar en su sitio web una serie de herramientas destinadas a informar a los ciudadanos sobre la aplicabilidad del código de buenas prácticas.

En el primer mes del año se inscribieron en los registros 37.435 hipotecas para la compra de vivienda, un 2,9% más interanual. Según el INE, en enero también han crecido el importe medio de los préstamos, así como el capital prestado por la banca. El tipo fijo se mantiene como la principal elección de los consumidores, al representar dos de cada tres operaciones. A pesar de la mejora generalizada, siete CCAA han registrado descensos en el número de hipotecas, con caídas de dos dígitos en Madrid, Cantabria, La Rioja, Asturias y Aragón.

El Código de Buenas Prácticas Bancarias es una de las soluciones posibles para aquellas familias que no pueden pagar su deuda hipotecaria. Sin embargo, es importante tener en cuenta que se deben cumplir una serie de requisitos para poder acogerse a este código. Repasamos cuáles son las condiciones, qué medidas contempla y en qué consiste la modificación que ha aprobado el Gobierno para ayudar a los hogares de rentas bajas a hacer frente al incremento de las cuotas por la subida del euríbor. En este caso, la banca ha recibido 9.000 solicitudes desde enero.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) acaba de sentenciar que la comisión de apertura de una hipoteca, cuando no se cumplen con los requisitos de transparencia, es abusiva. Así, el TJUE explica que el juez nacional deberá comprobar que el hipotecado está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato (otras cláusulas).

En el mercado encontramos diferentes alternativas para financiar la compra de una vivienda. Además de los tipos de hipotecas que hay en función del tipo de interés, como las variables, las fijas o las mixtas, también hay préstamos dirigiridos a colectivos concretos, como jóvenes o autónomos, o destinados a operaciones concretas, como la adquisición de una casa eficiente o de autopromoción. Repasamos los tipos de hipotecas que existen para saber cuál es la más adecuada en función de las necesidades y preferencias de cada cliente.

Adquirir una vivienda como inversión ya es el principal motivo para hipotecarse en España. Según un estudio de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), el 49,7% de quienes han dedicido hipotecarse tenían como objetivo invertir, frente al 22,1% que representaban hace un año. Comprar una segunda residencia ha sido la segunda razón más destacada, con un 23,9%. En cambio, se desploman las hipotecas para cambiar de vivienda oy para acceder a un primer hogar.

La Comunidad de Madrid firmó el pasado septiembre un acuerdo con CaixaBank, Santander e Ibercaja para impulsar hipotecas con financiación de hasta el 95% para facilitar la compra de una vivienda a los menores de 36 años. Según ha afirmado la presidenta regional, Isabel Díaz Ayuso, en cinco meses las entidades han recibido más de 3.000 solicitudes de los jóvenes y se han firmado más de 300 operaciones, en torno a un 10% del total.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España está acelerando subida en marzo y ya roza el 4%. En tasa diaria, ya se mueve en el 3,95% y la media mensual provisional alcanza el 3,87%, frente al 3,53% de febrero. Este nuevo impulso viene motivado por la reunión que celebrará el BCE el próximo 16 de marzo, en la que se espera una nueva subida de los tipos de interés de 50 puntos básicos, hasta dejar el precio del dinero en el 3,5%. Un escenario que seguirá aumentando las cuotas de las hipotecas variables.

La vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, ha señalado que la banca ha recibido desde enero 9.000 solicitudes de adhesión al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad ante la subida de tipos. Calviño ha señalado que esta cifra supone multiplicar por 15 el número de solicitudes anterior a la actualización de este Código de Buenas Prácticas, aprobada a finales de noviembre.

Uno de los requisitos que suelen establecer los bancos a la hora de conceder una hipoteca es que el cliente abra una cuenta asociada desde la que gestionar los pagos mensuales. A pesar de que permite unificar todos los gastos, en muchos casos tienen comisión de mantenimiento y, por tanto, suponen un gasto extra que encarece el coste total del préstamo. Lo habitual es cancelar la cuenta cuando se termina de pagar la hipoteca, aunque es posible hacerlo antes de la fecha de vencimiento. La primera recomendación es revisar el contrato y hablar con el banco.

La actividad hipotecaria empieza el año en números rojos. Según el Banco de España, la generación de nuevos préstamos para la compra de vivienda se situó en enero en 4.102 millones de euros, tras bajar un 21% respecto a diciembre, lo que se traduce en su nivel más bajo desde agosto de 2021. Por su parte, el saldo vivo de crédito a la vivienda se situó en 508.199 millones de euros, mínimos desde mediados de 2021.

Cada vez hay más interés en el mercado por la compraventa de la nuda propiedad de las viviendas. Esta alternativa, destinada a los mayores que quieren obtener liquidez con su vivienda sin dejar de residir en su hogar, permite al comprador adquirirla con un descuento medio del 50%, pero no podrá disfrutar de la misma hasta el fallecimiento del usufructuario. El principal lastre es la financiación: aunque es posible pedir una hipoteca, los bancos no suelen financiar estas operaciones, ya que prefieren hipotecar el pleno dominio de un inmueble, no solo una parte.

El euríbor a 12 meses no da tregua a los hipotecados. El indicador de referencia para la mayoría de los préstamos hipotecarios en España ha cerrado febrero con una media mensual del 3,534%, el nivel más alto desde noviembre de 2008, tras aumentar otras dos décimas respecto al primer mes del año. Quienes tengan que revisar las condiciones de su préstamo, se exponen a una subida de la cuota mensual de unos 300 euros, lo que supone un sobrecoste cercano a 3.600 euros al año. Y el mercado descuenta que seguirá al alza, impulsado por las futuras subidas de los tipos de interés por parte del BCE.

La entidad financiera está comercializando uno de los préstamos variables para la compra de vivienda más interesantes del momento. Establece un tipo de interés del 1,49% durante el primer año que después se reconvierte en euríbor + 0,60%, siempre que el cliente domicilie la nómina, contrate el seguro de hogar y un seguro de amortización. Esta hipoteca va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias y solo tiene comisión por cancelación anticipada durante los primeros cinco años.