Los riesgos y oportunidades del mercado inmobiliario, según WTW

Artículo escrito por Cristina García, senior director & specialty real estate en WTW

Hasta hace muy poco tiempo, el mercado inmobiliario había sido un refugio seguro para los inversores. Sin embargo, desde la pandemia se ha ido convirtiendo en un sector más arriesgado, debido a cambios fundamentales en los patrones de consumo y de trabajo (reducción en la demanda de espacios), la elevada inflación, el aumento de los tipos de interés y, por ende, el encarecimiento en los costes de reconstrucción y materia prima. Todo ello ha conllevado el incremento en los costes, tanto de operar negocios como de recaudar capital.

El mercado inmobiliario comercial y la inversión en oficinas han tenido que adaptarse a las nuevas demandas corporativas con el objetivo de alcanzar los niveles de rendimiento previos a la pandemia. Teniendo en cuenta el auge del comercio electrónico en detrimento de los establecimientos físicos, los cambios en la forma en que trabajamos (incremento del teletrabajo) y el elevado coste del capital y la deuda, a priori y a corto plazo, hace que no se esperen demasiados movimientos en el mercado.

No obstante, a pesar del incierto panorama, es remarcable el hecho de que este sector se mantenga optimista. Según el último informe Global Real Estate Risk Outlook 2024 de WTW, el 55% de las empresas cree que el valor de sus activos aumentará en general en los próximos dos años y solo un 7% estima que disminuirá. Adicionalmente, el 68% de los 350 altos ejecutivos consultados confían en que los precios del alquiler aumentarán en los próximos 24 meses y esperan también mejoras en el coste del capital y disminución de los niveles de desocupación.

Razones para el optimismo: las oportunidades del sector inmobiliario

Existen muchas razones detrás de este sentimiento generalizado de optimismo, como la creencia de que la caída de los precios y del volumen de negocio ha tocado fondo, o de que la subida de la inflación y los tipos de interés han alcanzado ya su máximo. Además, algunos subsectores del mercado inmobiliario, como el de los espacios de almacenamiento para el comercio online, las actividades de logística y los centros de datos, han acumulado la demanda de espacio en los últimos ejercicios.

Más allá de estas tendencias, se identifican nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria y desarrollo basadas en dar soluciones tecnológicas inmobiliarias (proptech) o la importancia de los datos para tomar mejores decisiones, ya que un 54% de las empresas encuestadas subrayan la importancia de mejorar el acceso y la calidad de los datos para reforzar la toma de decisiones. Asimismo, un 62% identifica la transformación digital y la tecnología de la propiedad como sus principales oportunidades en los próximos dos años.

Por último, cabe tener también en cuenta a la Inteligencia artificial y la digitalización, y es que una gran parte del sector las considera como las herramientas más prometedoras para optimizar procesos, automatizar tareas, reducir el consumo de energía, mejorar las ofertas o revolucionar las decisiones de inversión, entre otros factores.

Principales riesgos

Destacan los factores económicos, las tensiones geopolíticas, las amenazas cibernéticas y el impacto real del cambio climático. En particular, el 72% de las empresas consultadas por WTW afirma que la ciberseguridad se encuentra entre sus mayores riesgos asegurables. A medida que aumenta la digitalización de los edificios, también lo hacen los posibles puntos de entrada para los delincuentes.

La inteligencia artificial se situaría también, además de como una ventaja, como una amenaza. Los inversores inmobiliarios se apoyan cada vez más en la IA para tomar decisiones y el análisis del dato facilitado por las nuevas tendencias tecnológicas, pero siendo conscientes de que estas decisiones pueden conllevar sus riesgos, e incluso pérdidas financieras y, por ende, demandas por negligencia en la toma de decisiones de gobierno (D&O). Para gestionar estos riesgos, las empresas deben monitorizar los cambios en los algoritmos de IA, comunicar con transparencia cómo los usan y revisar sus pólizas de responsabilidad civil profesional, de ciber y de consejeros y directivos para asegurarse de que estarían óptimamente cubiertos en caso de reclamación.

En relación con el cambio climático, el 66% afirma que se ha visto significativamente afectado por pérdidas económicas relacionadas con el clima. En resumen, a pesar de las turbulencias que aún se perciben, el optimismo en el sector se ve impulsado por las oportunidades que ofrece la digitalización y la innovación en el mercado inmobiliario. No obstante, las empresas son plenamente conscientes de los riesgos que deben monitorizar muy de cerca.