La CNMC expedienta a siete empresas inmobiliarias

La CNMC ha sancionado, mediante resolución s/0003/20, a Anaconda, Inmovilla, Look & Find, MLS, Remax, Witei y Tools, el software de gestión para profesionales inmobiliarios de idealista [idealista es la empresa editora de news]. El objeto de la sanción han sido las comisiones que negocian entre sí unas concretas agencias que forman parte de redes inmobiliarias por operaciones de compraventa. Y por extensión el uso que hicieron de diferentes softwares de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluyó a Tools. La CNMC en ningún momento ha cuestionado el funcionamiento del portal idealista, y deja claro que la compañía no establece, influye o altera ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles.

La investigación de la CNMC se ha centrado exclusivamente en si unas concretas agencias inmobiliarias acordaron entre ellas comisiones mínimas de servicio por colaborar en operaciones de compraventa de viviendas, y si la utilización por dichas agencias de diferentes softwares de gestión inmobiliaria, entre los que la CNMC incluyó a Tools, había contribuido a facilitar el funcionamiento de su acuerdo.

En el caso de Tools, la CNMC defiende, no obstante, que, en razón del carácter sancionador del procedimiento administrativo previsto en la LDC (Ley de Defensa de la Competencia), la figura del facilitador debe interpretarse de forma restrictiva y que, en su caso, no se cumple el requisito de colaboración activa intrínseco a la misma. Para reforzar su postura Tools describe el papel desempeñado por sujetos que han sido sancionados por infringir la normativa de defensa de la competencia en otros expedientes atendiendo a su rol de facilitadores de la infracción. Ello a fin de demostrar que el papel de Tools en la conducta investigada no resulta comparable con la desempeñada por el resto de empresas sancionadas. 

Las razones de las sanciones 

La CNMC ha sancionado un acuerdo de reparto de la comisión inmobiliaria entre dos redes de agencias inmobiliarias muy concretas, que utilizaron Tools y otros softwares para facilitar el cumplimiento de su acuerdo. 

Las empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida. Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la “oficina captadora” y la “oficina vendedora” comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido. 

Remax y Look&Find, empresas que promovieron el proyecto en nuestro país en 2002, aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción. 

La CNMC apunta a que las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno. Sin embargo, idealista considera que se sanciona a Tools únicamente por configurar un filtro, ni siquiera por el uso general que las agencias hacen de este software.  

Tools es un software que facilita a las agencias inmobiliarias una plantilla para archivar, mantener, actualizar o compartir su base de datos de inmuebles en cartera. El campo de “comisión” – por el que la CNMC considera que Tools ha sido un colaborador necesario- es uno de los más de 50 que pueden completar las agencias, como metros cuadrados, dirección, baños, altura, dormitorios…. Este dato es útil para las agencias ya que les permite conocer las condiciones de colaboración de otras agencias en caso de trabajar conjuntamente. Esta casilla es la que ha provocado la sanción de la CNMC a Tools. 

idealista no opera en el mercado de las redes de franquicias inmobiliarias sancionadas

La CNMC en ningún momento ha cuestionado el funcionamiento del portal, y deja claro que idealista no establece, influye o altera ni los precios ni las condiciones comerciales de los inmuebles que se anuncian en el mismo. 

En cuanto a la sanción, la CNMC calcula las sanciones aplicadas sobre la base de la facturación de las empresas investigadas por lo que, como Tools forma parte de idealista y ésta tiene una facturación mucho mayor que el resto de las empresas investigadas, su sanción (730.000 euros) es más elevada que la impuesta a las agencias autoras del acuerdo ilícito, a pesar de ser idealista de las siete empresas la que recibe la menor sanción en términos de porcentaje (un 0,88%). 

Respecto al cálculo de la sanción, la resolución, igual que la nota de prensa, calcula el importe de la multa a partir de la facturación total de idealista y aplica el tipo sancionador teórico (5,50%) que posteriormente reduce significativamente a un 0,88% porque el tipo teórico da lugar a una sanción desproporcionada. La Resolución lo hace sin dar una explicación razonada y suficiente (“se estima suficientemente disuasoria y ajustada al principio de proporcionalidad una multa de 730.000 euros”, en p. 175).