Si vas a comprar casa, atento al certificado de inexistencia de infracción urbanística

La noticia se conoció en diciembre pasado: el futbolista Lionel Messi adquirió un hotel en Sitges (el hotel en concreto es el MiM Sitges, gestionado por la cadena Majestic) por 30 millones de euros. Todo podría haber ido sobre rodado de no ser porque dicho edificio incumple la normativa urbanística y tiene pendiente una orden judicial de demolición. O sea, el vendedor aseguró antes de la compra-venta que no existía ningún expediente urbanístico contra el inmueble, pero la realidad era otra…

“Para evitar este tipo de problemas existe el certificado de inexistencia de infracción urbanística, un documento que garantiza la legalidad de obra de un inmueble y certifica que el inmueble no posee ningún expediente abierto por infracción urbanística. Solicitar este documento no es obligatorio, pero sí un derecho de los posibles compradores para evitar caer en riesgos innecesarios. Aunque hay muchos inversores y personas que conocen este documento, otros muchos lo desconocen por completo. Y esta es la razón por la que se pueden dar este tipo de situaciones”, comenta José Muñoz, inversor inmobiliario y autor de La Fórmula IN. 

¿De qué estamos hablando? Es un documento “mediante el cual la delegación de Urbanismo pertinente nos informa de la existencia o no de expedientes de disciplina de infracción urbanística u órdenes de demolición de un bien inmueble. El documento garantiza la legalidad de obra de un inmueble y certifica que no posee ningún expediente abierto por infracción urbanística. El certificado se puede pedir en la delegación de Urbanismo del ayuntamiento del municipio en cuestión (todos los ayuntamientos cuentan con su propia delegación, sea más grande o más pequeña). Para solicitarlo, hay que rellenar una solicitud y adjuntar documentación básica como un plano de situación, fotocopia del último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles/Certificación Catastral de la edificación de que se trate y justificante de pago de la tasa correspondiente. El precio, al igual que el tipo de documentación requerida, puede variar según el ayuntamiento. Normalmente el certificado suele tardar 15 días”, explica Muñoz.

¿Por qué conviene solicitar este tipo de documento?

El caso de Messi es el mejor ejemplo. “Conviene saber que cuando existe un expediente sancionador, el ayuntamiento realiza una anotación en el registro de la propiedad y ésta aparece reflejada en la copia simple del inmueble. Sin embargo, estas anotaciones, al igual que los embargos, tienen un periodo de caducidad por lo que el hecho de que el expediente no aparezca reflejado no quiere decir necesariamente que no exista. De manera que el único modo de averiguarlo es mediante el certificado de inexistencia de infracción urbanística”, aclara este experto.

O sea, que, “Si no pides expresamente este certificado y te fías solo de la nota simple, no puedes asegurarte de que no existe ningún expediente sancionador que conlleve medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística y/o que implique la demolición de la edificación”, continúa.      

¿Cuándo es especialmente aconsejable pedirlo?

“En propiedades en las que la propiedad en sí, la construcción, está declarada por antigüedad y no por licencia de fin de obra, que es el procedimiento habitual. Es decir, en aquellas que, en su momento, fueron construidas sin licencia (o bien porque en ese momento no era necesario o bien porque no se pidió) y más tarde fueron declaradas en escritura”, aclara Muñoz. 

Si te estás planteando invertir, ¿interesa hacerlo en propiedades que puedan tener infracciones urbanísticas? “En propiedades con problemas urbanísticos podemos encontrarnos problemas que se pueden solucionar y otros que no, eso es lo que hay que saber diferenciar desde el principio para que sea (o no) una buena oportunidad de inversión. El caso del hotel de Messi es quizás más complejo pero hay otros muchos problemas que se pueden solventar fácilmente. Por ejemplo, una casa que no está en escritura o una casa que no es legal pero sí legalizable. Y ahí es donde está la clave, en saber antes de comprar qué tipo de problema urbanístico tiene el inmueble y, sobre todo, cómo solucionarlo. Como no todos los problemas urbanísticos son solucionables, no todas las viviendas con problemas urbanísticos son buenas oportunidades de inversión”, cuenta.

Sin embargo, cuando existe algún tipo de problema urbanístico y el propietario no quiere solucionarlo, “teniendo el conocimiento necesario podemos aprovechar la ocasión para comprar a un precio más bajo, resolver el problema y obtener rentabilidad con un uso posterior de esa edificación (ya sea venta, alquiler, etc.)”, aconseja Muñoz.

Repetimos: siempre y cuando el problema del que se trate se pueda solucionar, si no, es mejor pasar a otra cosa.