Realia: "actualmente no buscamos ganar dinero vendiendo pisos sino obtener liquidez"

A la promotora inmobiliaria Realia le toca renegociar su deuda Con los bancos a finales de 2012 pero su directora de promociones, Ana Hernández, se muestra muy positiva ya que asegura que la compañía va por encima de los objetivos del plan de negocio. En una entrevista para idealista news, Ana Hernández habla de la situación actual de realia, de las promociones de viviendas que están desarrollando y da su opinión sobre el escenario actual de la vivienda en España

Pregunta: realia comentó hace unos meses que quería poner en valor la cartera de suelo mediante nuevos desarrollos, ¿Lo están consiguiendo?

Respuesta: la empresa tiene dos patas, promoción y patrimonio que se financian de forma distinta. Para la pata de la promoción tenemos la financiación garantizada finales de 2012, después tendremos que negociar la refinanciación. Ahora mismo cualquier financiación va vinculada a presentar un plan de negocio a la banca y la condición "sine qua non" para conseguir el dinero es que se crean ese plan de negocio y que luego la empresa lo vaya cumpliendo

P: ¿Y realia está cumpliendo el plan de negocio?

R: la financiación vigente actualmente, que empezó en 2009 y acaba este año, la estamos cumpliendo perfectamente. Estamos por encima de los compromisos que adquirimos y a nivel de pagos estamos teniendo ahorros con respecto a las estimaciones que hicimos, por ello solicitamos dedicar ese remanente para poner convertir suelos en viviendas, que son mucho más líquidas y lo hemos conseguido. Si no hubiéramos cumplido el plan de negocio no nos hubieran posibilitado hacerlo. Actualmente no somos libres de tomar la decisión, pero somos libres de plantearla

P: ¿Han llegado a algún acuerdo con las entidades financieras de permuta de suelo a cambio de vivienda?  

R: sí, con bankia, que es uno de nuestros accionistas hemos estudiado alguna operación. Pero fundamentalmente la banca está intentando hacer eso con promotores que tienen problemas para ayudarles a sobrevivir. Están dando prioridad a que esas operaciones se hagan con promotores que tienen negocios cruzados con los bancos

P: ¿Tienen algún proyecto estrella en mente?

R: cada promoción tiene su encanto. Por ejemplo, tenemos la promoción que va a ir en valdebebas (Madrid) y que está en primera línea del parque forestal. También es destacable la promoción de Sevilla porque desde tu casa ves todo un campo de golf que es abierto y no exige estar abonado para entrar

P: ¿Qué política de precios están llevando a cabo en viviendas en stock y las viviendas construidas más recientemente?

R: cuando el 1 de enero de 2009 iniciamos el plan de negocio teníamos en cartera unas 1.700 viviendas y hemos empezado 2012 con 968 viviendas pero teniendo en cuenta que han entrado casas nuevas. Es decir, nos hemos desprendido de una gran parte de la cartera antigua. Hemos sido bastante ágiles en ir materializando los descuentos que se pidieron en cada zona por el producto. Los descuentos no son los mismos por las diferencias geográficas. La cartera es más pequeña y es distinta en composición

P: ¿Qué descuentos han aplicado de media?

R: las viviendas de las promociones nuevas han salido a precio de mercado, lo que sería el equivalente a salir con un 25% de descuento con respecto a máximos. Aparte de aplicar descuentos también garantizamos al cliente que si cuando llega el momento de entregar la vivienda, el precio ha bajado aún más en la zona, nosotros le aplicaremos esa rebaja

P: ¿Qué cartera de suelo tiene realia?

R: tenemos bastante suelo. Tenemos unos 3,3 millones de m2 en edificabilidad de suelo pero parte de ese suelo le estamos dando salida con promociones y otra parte le queremos dar salida con más promociones. También hemos vendido suelo aunque no todo lo que nos hubiera gustado por falta de financiación. En 2011 podríamos haber vendido más suelo de lo que vendimos pero no lo pudimos hacer porque a los compradores les falló la financiación aunque esperamos que este año sea mejor

P: ¿Tienen suelo invendible?

R: tenemos, pero no son mayoritarios. En general, tenemos suelos en buenas ubicaciones. Esperamos que si no son en cinco años, sea en 10 años lo que tardemos en dar salida al suelo. Lo fundamental es la ubicación y la buena gestión urbanística que tenga

P: ¿Y cuántas viviendas llevan vendidas en 2011, 2010 y 2009?

R: en 2011 entregamos 274 viviendas, en 2010 vendimos 447 y en 2009, 633 viviendas. Para nosotros 2011 ha sido el peor ejercicio de toda la crisis por la escasez de préstamos hipotecarios

P: ¿El sector de la vivienda es un sector estratégico para realia o cada vez tiene menos peso?

R: hemos cambiado el peso de nuestro negocio totalmente. En 2005 éramos un 70% promoción de vivienda y un 30% de patrimonio. En 2010 se ha dado justamente la vuelta, 70% patrimonialista y la promoción supone un 30%

P: ¿Cuáles son las claves para vender vivienda?

R: principalmente las ganas de comprar del comprador. Estamos intentando adaptarnos a los tiempos, por ejemplo, por las ubicaciones y el pago. Buscamos sitios céntricos, totalmente consolidados y estamos flexibilizando las formas de pago

P: ¿A dónde han ido a parar los márgenes de beneficio?

R: nosotros ahora mismo estamos en margen cero a nivel consolidado y en alguna promoción estamos perdiendo dinero con la venta de viviendas. El criterio que prima no es ganar dinero si no el cash flow, generar caja y seguir vivos. Ya estamos asumiendo pérdidas en la venta de viviendas y el que diga que no se asumen pérdidas no está diciendo la verdad en muchos casos

La situación actual

P: ¿Qué tipo de promotora sale adelante hoy en día?

R: hay dos tipos de promotoras. Por un lado, las promotoras cuyo negocio no es sólo promoción de viviendas, sino que tienen otras fuentes de negocio, como los alquileres de oficinas, etc., con lo que tienen garantizados unos cobros recurrentes que les permiten seguir sobreviviendo. El otro tipo de promotora es la de tamaño pequeño y especializado en temas de cooperativas o en permutas de suelo a cambio de viviendas terminadas

P: ¿Qué opina sobre el aumento de las provisiones sobre los activos inmobiliarios de la banca por parte del gobierno?

R: esta medida puede impactar a corto plazo a los promotores porque podremos tener más competencia por parte de los bancos en cuanto a precios. Pero a medio y largo plazo es empezar a afrontar el problema que tenemos

Datos sobre realia

P: ¿Realia está promoviendo viviendas en la actualidad?

R: en 2010 tomamos la decisión de poner promociones en marcha y eso que nosotros en 2009 empezamos a construir una promoción de vivienda protegida de precio limitado en fuenlabrada, que la vendimos ya al 100% y la entregamos en 2011. Además, en 2010 tomamos la decisión de poner en marcha otras seis promociones, dos de ellas las acabamos de terminar a finales de 2011, otras dos las acabaremos en este año 2012 y las otras dos se acaban de iniciar, una está en Valencia y ahora otra, en Madrid (valdebebas). En total, hay 514 viviendas

P: ¿Este año piensan iniciar alguna promoción más?

R: la de valdebebas se inicia ahora y ninguna más. Este año estaremos en la tarea de negociar la nueva refinanciación y será el momento de plantear las nuevas promociones que queremos hacer. Tenemos en cartera preparados un montón de proyectos y queremos convencer a nuestras entidades financieras de que lo que estamos proponiendo no es un sinsentido si no que está totalmente estudiado

Ver viviendas de realia anunciadas en idealista.com