Las lecciones a aprender de la burbuja de la vivienda en Irlanda

Stefan Gerlach, exvicegobernador del Banco Central de Irlanda, analiza las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria irlandesa y avisa de que hay que crear un sistema inmobiliario eficiente y estable, basado en un potente mercado del alquiler. Además, advierte que si no se realizan los cambios oportunos, todo puede volver a repetirse: “Un sistema en el que pueden producirse burbujas de semejante tamaño y tan perjudiciales está esencialmente plagado de errores”.

El precio de la vivienda en Dublín está volviendo a registrar una recuperación de los precios, alcanzando el 50% desde los mínimos registrados en 2010. ¿Se puede registrar una nuevo estallido de la burbuja inmobiliaria? La última vez que esto sucedió en Irlanda, representó un coste de más de 60.000 millones de euros, aproximadamente el 40% de su PIB, para rescatar a las instituciones financieras.

Pero, ¿se ha aprendido algo de los errores del pasado? Stefan Gerlach, exvicegobernador del Banco Central de Irlanda, afirma que el sistema inmobiliario irlandés aún no está preparado para controlar una burbuja de preciso. “En países donde los mercados de alquiler son pequeños y funcionan de manera deficiente –muchas veces como resultado de una creencia generalizada de que todas las familias deben tener su casa propia–, la estabilidad financiera y el acceso a la financiación hipotecaria están emparentados”.

Durante el boom inmobiliario, los precios en el mercado del alquiler eran difíciles de asumir por los inquilinos, porque contaba con escasas viviendas en arrendamiento. Sin embargo, los prestatarios con bajos ingresos o que compraban su primera casa tenían fácil acceso al crédito.

“Ahora se ha limitado el acceso de los prestatarios de mayor riesgo a la financiación. Pero las reglas del crédito hipotecario pueden desatar una reacción política feroz (…) El sector de la construcción y algunos políticos exigen cambios para no hundir el mercado, - el crecimiento de los precios de la vivienda cayó a menos del 5%- pero la experiencia de Irlanda con las burbujas inmobiliarias conlleva una lección más profunda que prácticamente nadie aprendió”, destaca Gerlach. “Un sistema inmobiliario que tan fácilmente puede producir burbujas de semejante tamaño y tan perjudiciales está esencialmente plagado de errores. Si bien las restricciones al préstamo pueden resultar útiles, no son suficientes como para generar un sistema inmobiliario eficiente y estable”, concreta.

Todo lo contrario que en un mercado inmobiliarios más desarrollado, donde existe una gran oferta de viviendas en alquiler. Aquí, los inquilinos pueden encontrar viviendas a niveles de precios que son predecibles. Esto asegura que los propietarios tengan incentivos para mantener las propiedades.

¿Cómo se detecta una burbuja?

Las burbujas inmobiliarias no son difíciles de detectar, suelen llegar a los titulares mucho antes de que estallen. Basta con ver las burbujas previas en Irlanda, España, Reino Unido o Estados Unidos, que colapsaron después de la crisis financiera que estalló en 2008. ¿Por qué nadie hizo nada antes de que fuera demasiado tarde? Porque mientras las burbujas se inflan, mucha gente sale ganando, destaca el exgobernador del BCI.

De lo que se ha visto, el sector de la construcción crece mientas los precios de la vivienda crecen, el desempleo baja y los bancos prestan dinero libremente. ¿Qué político se atreve a frenar el grifo?

“Una señal que delata una burbuja es que los promotores de segunda categoría de pronto son capaces de ganar miles de millones”, destaca Gerlach.

Hasta el estallido de la burbuja de la vivienda, esta se pensaba como inversión seguirá, sin riesgos, la propiedad nunca baja de precio y si surge, algún problema se podía vender con ganancias. “Nadie sabe el daño que podría causar el estallido de una nueva burbuja”, destacó.