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Las residencias de estudiantes, la gran promesa inmobiliaria con alta rentabilidad que no despega en España

residencia universitaria de Melon District Marina en Barcelona
Autor: @efonseca

Cuando se habla de inversión inmobiliaria en España se asocia con compras de oficinas, hoteles o centros comerciales. Sin embargo, hay otro tipo de inmuebles que pueden generar altas rentabilidades: las residencias universitarias. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en otros países de Europa, estos alojamientos no terminan de convencer a los inversores que buscan activos en España. La falta de firmas que sepan optimizarlas, así como la escasez de producto idóneo son algunas de las razones que explican por qué no se están cerrando operaciones pese al gran interés que despiertan.

España contó con cerca de 1,41 millones de estudiantes matriculados en sus universidades durante el curso 2013-2014, según datos del ministerio de Educación, Cultura y Deporte. Es decir, algo más del 3% de la población española eran universitarios. Un porcentaje que coloca a España por delante de países como Alemania o Francia. Del total de estudiantes matriculados, la mayoría (el 77%) cursaban estudios en su provincia de origen; el 20% se desplazaban a otra para estudiar y cerca del 3% era extranjeros.

Profundizando en su estilo de vida, aproximadamente el 64% de los universitarios residen en casa de sus padres o de algún familiar. En el polo opuesto, quienes viven fuera del hogar únicamente tiene dos opciones: alquilar una vivienda (ya sea compartiendo o de forma individual) o recurrir a una residencia de estudiantes. En concreto, sólo el 2,8% opta por alojarse en ellas.

Unas cifras que, a juicio de los expertos consultados, se justifican por la “muy baja” disponibilidad que ofrecen las residencias universitarias públicas. “Aunque existen diferencias culturales significativas, ciertos aspectos apuntan a que el mercado de las residencias universitarias en España tenderá a converger como el del resto de Europa”, señala un informe de JLL al que ha tenido acceso idealista News.

La consultora se muestra convencida en su análisis de que la implantación de las reformas educativas de Bolonia fomentará los estudios transfronterizos entre los universitarios europeos, “que tienden a vivir en mucha mayor medida en residencias”. En España, lo habitual es que los estudiantes recurran a este tipo de alojamientos durante el primer y segundo año de carrera.

“Los flujos de estudiantes que viajan a estudiar a otros países Irán incrementándose en los próximos años y no sólo en lo que se refiere a las becas Erasmus”, indica Patricio Palomar, director de Office Advisory y Alternative Investment de CBRE. En su opinión, cuestiones como el idioma (español), el estilo de vida o los asequibles precios en comparación con países de nuestro entorno son algunos de los alicientes que motivan a muchos estudiantes extranjeros a elegir a España como destino.

Sus principales hándicaps

Unnim, entidad resultante de la fusión de las cajas de Manlleu, Sabadell y Tarrassa, cuenta con actividad en este mercado. El banco, que fue adquirido por BBVA en 2011, heredó esta línea de negocio de Caixa Terrassa. La antigua caja construyó su primera residencia en la avenida Paral·Lel, 101, en el barrio del Poble Sec de Barcelona allá por 2007.

De acuerdo con sus últimos datos disponibles de Unimm, esta área le generaba una rentabilidad del 7%. Fuentes del sector explican que el rendimiento neto de este tipo de activos puede alcanzar el 10%, muy por encima de los porcentajes que ofrecen oficinas, hoteles y centros comerciales. En países como Reino y EEUU este negocio genera rendimientos de entre el 11% y el 15%.

Juan Manuel Ortega, director de inversión oficinas Capital Markets de JLL, reconoce que firmas británicas están sobrevolando este tipo de activos en España. Estos inversores buscan residencias de más de 5.000 m2 y que dispongan entre 60-150 habitaciones. Una tendencia que también admite Palomar. “Los mismos fondos que operan, por ejemplo en Reino Unido, están buscando en España. El problema es que no está disponible el mismo producto que en otros países”, recalca.

Residencia de estudiantes the Student hotel  en Ámterdam

El responsable de CBRE sostiene que las residencias de estudiantes en España están obsoletas y que, muchas de ellas, se han quedado ancladas en los años 60. Algo que no ocurre en ciudades como Ámsterdam donde los alojamientos para estudiantes son modernos, con apariencia de hotel y con menos de 10 años.

Otro de los escollos que encuentra este negocio es la titularidad de estos espacios. La mayoría pertenecen a las universidades públicas, de las cuales muchas arrastran graves problemas financieros y no pueden hacer frente a la inversión necesaria para optimizar los activos. Al mismo tiempo, tampoco pueden vender esos suelos para que compañías privadas apuesten por esta actividad.

Esto afecta de forma muy directa a la competencia, que es baja, lo que tampoco conduce a una mejora de las instalaciones. Asimismo, los expertos reconocen que la administración de estos complejos no resulta sencilla y que requiere de la gestión de profesionales.

No obstante, Palomar asevera que están surgiendo residencias de estudiantes nuevas en los alrededores de los centros o escuelas de negocio privadas. “Creo que España debe girar hacia otras formas de turismo más allá del vacacional como el educacional o el sanitario”, manifiesta.

Goteo de transacciones

La atonía de este mercado es tal que las operaciones se ven con cuentagotas. La última conocida fue la compra de la residencia de estudiantes Galdós en Madrid en 2012. La firma británica knightsbridge student housing pagó por ella  20 millones de euros y fue la primera inversión realizada por la compañía fuera de Reino Unido. Knightsbridge student housing fue creada en 2010 con el respaldo de oaktree capital management.

Otra de las más sonadas fue la protagonizada por Lazora (Concha Osácar) cuando adquirió Resa en 2011. Resa se puso en marcha en 1994 y en la actualidad gestiona más de 8.000 plazas repartidas en 32 residencias de estudiantes. La constructora Acciona también cuenta con cinco residencias universitarias (Albacete, Cádiz, Castellón, Lleida y Murcia) que intentó vender en el pasado. 

Una muestra más de que esta rama de actividad inmobiliaria está en España está a años luz de lo acontece en otros países es que fuera de existen ya REIT (Real Estate Investment Trust o vehículo de inversión inmobiliaria) orientado al alojamiento de estudiantes. En 2013 GCP Student Living constituyó el primero en Reino Unido.