José Luis cárpatos, analista independiente de los mercados financieros desde serenitymarkets.com, señala que a la vista de los movimientos de las inmobiliarias, "las pocas operaciones de compra-venta cruzadas que se están haciendo llevan un descuento desde el máximo alcanzado en la burbuja del 30 al 40%". En su opinión, el futuro del mercado será un debilitamiento lento de precios que hará menos daño psicológicamente a los propietarios de casas, pero que les condenará a años sin plusvalías
El experto echa mano de un estudio del profesor Israel Sancho Portero, perteneciente al departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Murcia, para intentar medir el tamaño de la burbuja inmobiliaria
En su opinión, hay varios métodos para calcular el tamaño de la burbuja, es decir, cuanto tienen que bajar los pisos
1) Técnicas econométricas
Analizando la renta de los españoles, la formación de hogares, los tipos de interés, la variación en el stock de viviendas y los costes de construcción, La diferencia entre el precio observado y el estimado por el modelo constituye lo que podemos llamar burbuja, aquella parte de los precios que no podemos explicar con ninguna de las variables que determinan los precios de los activos inmobiliarios
Por este método, la burbuja actual es del 46%
2) ratio de alquiler
Es el resultante de dividir el precio de venta entre el de alquiler. Según el banco de España, estamos en una rentabilidad bruta por alquiler del 3,3%, que llevados a una equivalencia bursátil nos dice que la vivienda está más cara que la bolsa cuando explotó la burbuja de las puntocom. La media histórica, empleando datos de EEUU, es del 5%, lo que, suponiendo que los alquileres no varían, supondría una caída de los precios del 34%
3) precio de la vivienda en función de los sueldos
Es el cociente entre el precio y la renta de los hogares. Antes de empezar la burbuja en España era de 4 años, pero ahora está en 7. El proceso de vuelta a la media supondría una reducción de los precios del 43%, aunque también se puede disminuir si suben los sueldos o cualquier renta, algo que actualmente no parece probable a corto plazo. En eeuu, este ratio nunca supero el 5,5
4) endeudamiento
Cuando vamos a pedir un préstamo a un banco se supone que es pago de la hipoteca no debe superar el 30-35%. Según el Banco de España dicho esfuerzo se situó en el 51% en 2008, de modo que para que baje a ese 35% de la renta familiar los precios deberían reducirse un 30%
El debate, según cárpatos es cómo se curará esta enfermedad, ¿con una caída de los precios lenta y prolongada en el tiempo o de de forma rápida?. ¿Su apuesta? "a no ser que nos salgamos de la unión monetaria (ue), aposto por un ajuste lento al estilo de Alemania Suiza o Japón", dice el responsable de serenitymarkets.com
142 Comentarios:
Pero si tuviera, lo tendría claro: deuda pública. Bien. ¿Y de dónde sacaría el estado el dinero para devolverte principal e intereses? Pista: el estado vive de los impuestos generados por la actividad privada (empresas+trabajadores).
El Estado, tal como se entiende en la actualidad, como forma de poder público abstracto e impersonal, separado tanto del gobernante como de los gobernados, que constituye un entidad dotada de personalidad jurídica, formada por un pueblo establecido en un territorio delimitado bajo la autoridad de un gobierno que ejerce la soberanía de donde pretendes tu si no que lo saque
Bien. ¿Y de dónde sacaría el estado el dinero para devolverte principal e intereses? Pista: el estado vive de los impuestos generados por la actividad privada (empresas+trabajadores). ¿Y qué tienen que ver las churras con las merinas? Aquí estamos hablando de la responsabilidad de los accionistas en las decisiones que toman los bancos. En lo que a mi respecta si pusieron el cazo en forma de dividendos de las inversiones que hizo en su día el Santander en baiff o similares, tampoco me parece mala filosofía que apenquen ahora si la cosa ha ido chunga. Fíjese que no entro en si sería o no realizable. Hablo solo como filosofia. Y de los abueletes lo mismo: si recogieron beneficios, que también recojan pérdidas.
¿Y qué tienen que ver las churras con las merinas? Ya veo que tú eres más de churras. Así que no tienes un p u t o duro. Lo que la naturaleza no da...
Estás equivocado gothaus, las S.A, sólo responden con el capital o los bienes q estén a nombre de esa S.A, el patrimonio personal de los dueños de esa S.A, es decir, los accionistas queda al margen... imagínate q compras acciones de telefónica S.A. Y está se va a la mierda... sólo faltaban q fueran contra tu patrimonio...
Efectivamente, en las S.A. Y en las S.L. Sólo se responde con el capital aportado. Es el empresario individual o autónomo el que responde con todo, no me duelen prendas en reconocerlo. Según el artículo 18 de la LSA: artículo 18. Responsabilidad de los fundadores. 1. Los fundadores responderán solidariamente frente a la sociedad, los accionistas y los terceros, de la realidad de las aportaciones sociales, de la valoración de las no dinerarias, de la adecuada inversión de los fondos destinados al pago de los gastos de constitución, de la constancia en la escritura de constitución de las mencionadas exigidas por la Ley y de la exactitud de cuantas declaraciones hagan en aquella. 2. La responsabilidad de los fundadores alcanzará a las personas por cuya cuenta hayan obrado estos. Vamos, que responden de las aportaciones, que es lo que le "debe" la empresa al empresario, no de las deudas de la empresa.
Esta burbuja mide por lo menos treinta años. Por que desde entonces como mínimo lleva el tema sin control, había sido tan fácil controlar esto como es haberlo sometido, igual que el resto de las cosas al IPC. (Incremento del precio del consumo)
No sé de quien seria la brillante idea de no incluirla en tal baremo de control de los precios, pero se lucio, y gracias a él y a los mentecatos que le siguieron de distintos gobiernos, no han sido capaces de sujetar nunca este desacato, que nos esta arruinando en estos momentos.
Los inversores, por no llamarles ladrones especuladores, de nuestras viviendas que son nuestros refugios para vivir y protegernos, que necesitamos la mayoría de los seres humanos, y que no lo empleamos para lucrarse como si fuera otro medio de inversión más, como el que invierte en bolsa para especular; estos son los culpables junto a los que tienen en su mano el poder de cambiar las cosas.
Si hacemos cuentas de lo que hace treinta años costaba un piso con relación al precio de las demás cosas y de los sueldos, creo que el precio caería y debería caer en un 70% y en algunos casos mas, según que zonas y ciudades.
Solo tenemos que comparar también con otros países vecinos mas avanzados y veremos que a pesar de que ellos también han subido, con relación a nosotros y a su poder adquisitivo les hemos superado el precio hasta en el doble.
Oros dos técnicos que se sacan los porcentajes de la manga,dicen el 30,40,47 como podrian decir el 27,44,52,se lian con los porcentajes de alquiler,dicen que antes se pagaban los pisos con el sueldo de 4 años y ahora 7, que los bancos daban hipotecas con un endeudamiento del 51 % y que lo dice el Banco de España, eso no se lo cree nadie,lo que si ponen es la pagina de Internet de su empresa para hacerse propaganda, además hablan de bajadas de las viviendas durante 5 ó 6 años, estos lanzán estas informaciones porque esá de moda,son mas negativos y catastrofistas que Mariano antes de cambiar de chaqueta.
El que quiera comprar que compre que ahora negociando hay buenas oportunidades y si no vpo que ahora hay muchas sin vender ¿ O estamos esperando a que tambien bajen ?
Sí, las vpo también van a bajar, es cuestión de tiempo.
Si el nivel de vida de los españoles va a caer un 30 % mínimo en pocos años
Las vpo también tendrán que bajar, si las quieren vender o alquilar
El que quiera comprar ahora deberia hacerselo mirar.
No es una cuestion de catastrofismos, se deberia superar el tema, aceptar que lo que creiamos que teniamos vale 100 y no 300 y partiendo de esto empezar a remontar.
Mientras mas tiempo nos sintamos falsos ricos menos avanzaremos.
Negarnos a tomar la medicina (bajar precios) solo supone alargar la enfermedad y nada mas. Ciertamente seria mejor que los pisos bajaran todos de golpe en un solo año (lar purgas mejor rapidas) pero parece verosimil que con los bobos que son todos (sobre todo los bancos y las inmobiliarias, no solo los pobres propietarios) tardemos mas en salir del hoyo. Lastima pero las cosas son como son (no era lo que se decia cuando los precios subian como la espuma)
El final del camino es precios mas bajos y eso ya lo sabemos todos.
Cuanto de bajos? ya veremos pero cualquier forero de mas de 45 años y que ha conocido otras situaciones en el mercado inmobiliario cree realmente que los precios se pareceran mas a los del 2007 que a los de 1997? bueno no hay mayor ciego que el que no quiere ver.
Quien logre vender ahora con un 30% de descuento deberia lanzarse como loco porque el descuento racionalmente tendria que ser mucho mayor.
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