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El stock de viviendas en Madrid está principalmente al sur de la ciudad (gráficos)

¿dónde está el stock de viviendas en madrid?
Autor: Redacción

La asociación de promotores de Madrid (Asprima) ha presentado un estudio que cuantifica y territorializa el stock de vivienda en la Comunidad de Madrid. Los primeros resultados muestran que la región comenzará a absorber stock, cifrado en 47.637 viviendas a finales de 2009, en 2010 y lo absorberá del todo en tres o cuatro años, antes que el conjunto de España

Durante la inauguración de la jornada "El proceso de ajuste del sector residencial en la Comunidad de Madrid: punto de partida y escenario de llegada", josé Manuel galindo, presidente de Asprima, ha reiterado la necesidad de reducir el stock para progresivamente ir reiniciando la actividad inmobiliaria, una situación que comenzará a darse en 2011.

Tras hacer un breve repaso por la actividad y los datos de compraventa –que, a excepción de noviembre, han aumentado en tasa intermensual desde el mes de abril-, el presidente de Asprima aseguró que el ajuste en precio se da de manera muy desigual en cada comunidad autónoma, e incluso con diferencias en los mismos municipios

Así, incidió en que el principal objetivo del estudio, que analiza la absorción del stock y el escenario futuro, ha sido no sólo cuantificarlo, sino cualificarlo, para saber “qué oferta hay, dónde está y a qué precio”, además de cómo se comporta la demanda en las diferentes áreas

El presidente de los promotores, que cifró en más 45.000 las viviendas sin vender en la región, aseveró que el carácter heterogéneo de la vivienda exigía el estudio de cada uno de los mercados locales. “De la misma forma que el stock varía en función de la localización, el ajuste en precios es muy desigual según las zonas geográficas”, aseguró Galindo

Metodología utilizada

Por su parte, el Departamento de Análisis de Mercado Inmobiliarios de Asprima, explicó que la utilización de métodos directos (trabajo de campo) e indirectos, permitirá ver cómo el stock puede ser absorbido por el mercado.

En cuanto la metodología indirecta utilizada, Asprima argumentó que se ha comparado la producción de viviendas (para la que se ha utilizado la serie de certificaciones de fin de obra que publica el Ministerio de Fomento en base a datos del Colegio de Aparejadores) con las viviendas nuevas vendidas (en base a la serie que el Ministerio de Vivienda publica desde el año 2004 y que procede del Colegio de Registradores de la Propiedad)

La fórmula quedaría de la siguiente manera:

Stock de vivienda =  viviendas terminadas  - viviendas vendidas

De esta forma, la patronal madrileña cifró en 47.637 las viviendas en venta, la mayoría de ellas en los municipios que atraviesan la A-4 y que incluyen Ciempozuelos, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Parla, Pinto, San Martín de la Vega y Valdemoro

Además, en una relación entre stock por cada 100 habitantes y el precio de la vivienda, la directora de Análisis de Mercados Inmobiliarios, destacó Coslada, Pozuelo de Alarcón y Madrid como el cuadrante con la mejor ubicación y precios más altos que la media, y Parla, Valdemoro y Pinto, con 4,2; 3,8 y 3,1 viviendas por cada 100 habitantes, y precios más bajos

Distribución de stock por municipios

Escenario de absorción de stock

 

Por último, el estudio de Asprima consideró que el stock de vivienda se está absorbiendo ya en algunos municipios de la Comunidad y en tres o cuatro años podemos llegar a niveles del denominado stock técnico, un año antes que en el entorno nacional

Presencia institucional


En la clausura del acto, la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, Ana Isabel Mariño, resaltó la importancia del sector inmobiliario como causante del 24,4% de la riqueza de España y del 40,4% del empleo del país durante los años de auge. Asimismo, realizó una llamada a aquéllos que consideran que la vivienda sigue estando sobrevalorada y aseguró que “hoy en día ya nos estamos moviendo en precios de 2005”

En este sentido, consideró que “será el mercado el que tendrá que dictar si deben bajar más los precios o no”, pero si esto sucede será de “forma muy moderada, si no se estancan ya de forma definitiva”

Por otra parte, la consejera anunció que su Gobierno está estudiando la reforma de la ley del Suelo, y va incluir una modificación en la ley de disciplina urbanística y medio Ambiente, con el fin de eliminar trabas a la actividad inmobiliaria.

Principales conclusiones

Como principales mensajes y conclusiones lanzados en esta jornada por parte de los distintos ponentes, destacaron  la necesidad de que el sector inmobiliario cambie para adaptarse a la nueva realidad del mercado en el corto y medio plazo, conviviendo con un sistema financiero con excesiva deuda y con dificultades para financiar nuevas promociones, única opción para poner en carga el suelo y así reiniciar la actividad inmobiliaria en nuestro país. Apostar por el alquiler como fórmula de negocio con posibilidad de desarrollo en el futuro, es una de las opciones que se plantean como más estables y seguras, así como la rehabilitación