"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
La respuesta anterior era mía, he olvidado incluir el nick
Yo no soy economista, ni filósofo , ni alguien especial pero hace tres años avise a mis allegados de la que se nos avecinaba en este , mi querido pais y por lo que se ha visto no iba muy desencaminado.
Ahora a los mios del advierto de una cosa igualmente preocupante ; España no saldrá de la crisis hasta dentro de diez años minimo.
No soy ningún adivino pero es que el sentido común es algo aún siendo gratis , lo usamos poco.
Destruir es mucho más facil y rapido que crear.
De esta manera al sector inmobiliario le queda un fuerte reajuste y mi opinión es que la burbuja no ha estallado aun,
Cada uno que saque sus conclusiones
Si se mira la gráfica de distribución de precios, se ve que fundamentalmente es lo que en estadística se conoce como una "distribución normal" o normalizada: la mayoría se concentran en los precios medios, adelgazándose la proporción a los costados. Sin embargo, tienen dos importantes anomalías: por un lado hay un repunte ligero de los más baratos (¿Gente que tiene prisa por vender? ¿O Reclamos falsos de inmobiliarias?), Pero lo que es pintoresco como poco es el brutal repunte de los mas caros. Mi duda es si se trata de vendedores reales, que piensan que realmente venderán algún día el piso con ese sobreprecio, o son anuncios falsos que quieren alterar la media en sus barrios para que parezca que los pisos que tienen en venta están más baratos.
Es como poco chocante. A no ser que en la estadística no se haya desglosado obra nueva y segunda mano, que explicaría en parte esa anomalía.
Desde hace tiempo vengo observando, el interes espureo de este portal, idealista .com, al igual que la mayoria de las inmobiliarias de intermediacion, lo que persiguen es crear y enviar mensajes derrotistas , estas intermediadoras grandes, obviamente defienden los intereses de sus"señoritos" los bancos y las mas pequeñas "su dinero", la comision.
Los que por desgracias tenemos que vender nuestro piso, debemos mantenernos firmes en un precio detrminado, cada uno el suyo, y no entrar en el juego de esta gente. Los precios han bajado mas que suficiente, pero estas inmobiliarias han creado un ambiente tan sumamente cainista, que todo el que entre en sus red,cae.
Los que por desgracias tenemos que vender nuestro piso, debemos mantenernos firmes en un precio detrminado, cada uno el suyo, y no entrar en el juego de esta gente. Los precios han bajado mas que suficiente,
EL PRECIO de un piso no viene referido en ninguna parte, no hay etiqueta, no hay catalogo. Simplemente es el fruto de un acuerdo entre comprador y vendedor
En resumen lo acepte o no, el precio sera el del cierre de la operación, no su deseo.
Naturalmente si el vendedor no acepta la oferta, el piso seguirá en venta
¿Que hacen las agencias inmobiliarias?
Aplicar su experiencia y asesorar al vendedor de los precios que se han cerrado otras operaciones similares.
Aunque naturalmente en este tira y afloja, dependemos de una enorme carga de subjetividad tanto vendedores como compradores
Suerte
Los precios han bajado mas que suficiente, vamos a ver... si no hay transacciones, el precio ni sube, ni baja. En resumen lo acepte o no, el precio sera el del cierre de la operación, no su deseo. Vamos, como si yo no tuviera nada que decir sobre el precio del cierre de la operación.
Lunes, 15 Marzo 18:10 anónimo's picture anónimo dice
Los que por desgracias tenemos que vender nuestro piso, debemos mantenernos firmes en un precio detrminado, cada uno el suyo, y no entrar en el juego de esta gente.
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Desgraciadamente los que tenemos intención de comprar, vamos a mirar los precios y el que se ajuste más, se gana al cliente, y si encima te financian por comprarles sus piso..... no te digo más. Mejor lo alquiles o te olvides de venderlo.
A idealista.com lo que le interesa es ganar pelas, es decir, que los anuncios de publicidad le paguen cuánto más dinero mejor.
Para ello, le interesa tener la mayor credibilidad posible. Otra cosa es que a ti no te guste.
Soy de los q estaban intentando vender para comprar otra vivienda mas grande y en mejor zona. Acabo de cerrar la venta por lo q paso a ser uno de los burbus q esperan impacientes la explosion ...
Dejandome guiar por el sentido comun y por los razonamientos q nos dan los burbus en este foro q me aparecen aplastantemente mas convincentes q los de los nunkis me planteo la opcion de alquilar y esperar un tiempo para volver a comprar (no mas de 2 años xq hacienda daria buenaa cuenta de la plusvalia obtenida por la reciente venta)
Para los q gusten de los datos reales de compraventa le operacion se ha producido en la sierra de Madrid y el precio se ha cerrado con aprox un 20% rebajado respecto a precios maximos alcanzados sobre finales de 2006
Salud a todos los compañeros burbus y corta vida a la burbuja!!!!
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable ¿Exponencial?. Puede ser. A primera vista podemos decir que la derivada de esa curva seguiría siendo la misma. Este análisis de los contactos a vendedores a través de idealista parece muy significativo. Ahora veremos si eso materializa en ventas. De momento el crecimiento del número de ventas es raquítico desde mínimos.
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