"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Como cada uno hace la lectura de los datos que quiere, yo os voy a presentar la mía.
Y mi lecturaes que no existe tanta sobevaloración de los pisos. Lo que ocurre es que en el mercado se dan una serie de circunstancias que hacen que éste se comporte de forma un tanto extraña.
Por un lado, los bancosc uentan con un número importante de viviendas en su stock, por lo que dan facilidades crediticias a los potenciales compradores de sus casas, no de otros propietarios. Además, los bancos han "adquirido" las viviendas a precio inferior al de "mercado". Es decir, han "adquirido" las viviendas con un descuento mínimo del 20% (que es la parte del coste que cualquier promoción que ha pagado el promotor inmobiliario con su dinerito). El banco se ha quedado con las viviendas a un precio equivalente al 80% del coste de fabricación. Dado que el banco al vender la casa sólo pretende recuperar el importe del prestamo que concedió en su día al promotor, el precio que pueden ofrecer es mejor.
La situación del mercado financiero hace difícil que cualquier potencial comprador acceda a una hipoteca en unos términos razonables, salvo que sea para adquirir una vivienda puesta a la venta por un banco. Esto hace que sea más dificil de vender a un precio razonable una vivienda de un particular.
Ante esta situación, lo compradores con liquidez tienen un poder de negociación importante. Estos potenciales compradores no son usuarios finales de las viviendas, sino que son inversores. Es gente que conocedora de la situacióna ctual sólo compran chollos.
Por tanto, mi conclusión es la siguiente:
Los precios son los que son, y es un poco "filosófico" el afirmar si hay tal o cual sobrevaloración.
Si eres vendedor, debes mantener un precio razonable de tu vivienda, ya que la crisis pasará (aunque parezca mentira, pasará...) y los inmuebles volverán a ser un activo interesante.
Si eres comprador, busca sólo chollos. Siempre habrá personas que estén forzados a vender, y tendrán que hacerlo aunque tengan la sensación de que están malvendidendo.
Por tanto, mi conclusión es la siguiente:
Los precios son los que son, y es un poco "filosófico" el afirmar si hay tal o cual sobrevaloración.
No se si te ha costado mucho alcanzar esta conclusión de que "los precios son lo que son" y todo lo demas es "filosofico"
La burbuja inmobiliaria, las quiebras generalizadas, los parados, .... deben ser filosofía.
Estas aviado si todo lo que alcanzas es que todo va bien, y bla bla.
Te basta escuchar a zparo y su corte, te tomas un chupito y al futbol que es lo importante.
"Los precios son los que son, y es un poco "filosófico" el afirmar si hay tal o cual sobrevaloración.
Si eres vendedor, debes mantener un precio razonable de tu vivienda, ya que la crisis pasará (aunque parezca mentira, pasará...) y los inmuebles volverán a ser un activo interesante.
Si eres comprador, busca sólo chollos. Siempre habrá personas que estén forzados a vender, y tendrán que hacerlo aunque tengan la sensación de que están malvendidendo"
Aunque los precios son los que son, el que los precios sean los que son obedece a ciertos motivos. Si los precios son los efectos de ciertas causas, tratar de entender y de explicar esas causas no es un ejercicio de filosofía sino de cálculo.
Lo primero es que no está garantizado que la crisis pasará, de hecho todo apunta a que no pasará. el crecimiento económico es un fenómeno excepcional que se da muy raramente y solo en sociedades que reúnen las condiciones apropiadas para la prosperidad. Actualmente no se dan esas condiciones ni hay expectativas de que se vayan a dar en el futuro por lo que debemos esperar una depresión económica de duración indefinida, no una recuperación por motivos desconocidos y mágicos.
Lo segundo es que un vendedor o, en general, un propietario no puede mantener el precio de su vivienda. Puede negarse a vender su vivienda por debajo de un cierto precio pero ese no es el precio de su vivienda sino un precio imaginario que solo existe en la cabeza de ese vendedor. Si las acciones de la compañía "x" cotizan a 12.50 su precio es de 12.50 y el que uno de los accionistas se niegue a vender sus acciones por menos de 19 no hace que el precio de sus acciones suba hasta 19.
Tercero, el que un activo sea interesante o no, no es algo que dependa de los gustos de la gente sino que es algo que depende de los tipos de interés. Si los tipos de interés reales son del 2% la rentabilidad real de los activos debería converger hacia ese 2%, si los tipos reales suben hasta el 16% la rentabilidad real de los activos debería subir también hacia ese 16%.
La rentabilidad de una vivienda como activo determina su precio en función de la renta que genera esa vivienda (la renta de alquiler). En un mundo con tipos de interés muy bajos el precio de una vivienda puede equivaler a 30 anualidades de alquiler pero si los tipos suben ese precio podría caer a 7 o 10 anualidades.
Si la recesión continúa (lo más probable) los precios de los pisos seguirán deprimidos. Si salimos de la recesión y comienza el crecimiento los tipos subirán con fuerza lo que presionará a la baja el precio de los activos (incluyendo los pisos). No es económicamente consistente que unas acciones paguen un dividendo del 6% o la rentabilidad del alquiler de una vivienda para un inversor inmobiliario sea del 6% si los bonos emitidos por el gobierno alemán pagan el 14%.
Los actuales "precios de referencia" de los pisos están en equilibrio con la mayor burbuja crediticia de la historia. Una burbuja que no volverá a ocurrir.
Lo primero es que no está garantizado que la crisis pasará, de hecho todo apunta a que no pasará. el crecimiento económico es un fenómeno excepcional que se da muy raramente y solo en sociedades que reúnen las condiciones apropiadas para la prosperidad. Actualmente no se dan esas condiciones ni hay expectativas de que se vayan a dar en el futuro por lo que debemos esperar una depresión económica de duración indefinida, no una recuperación por motivos desconocidos y mágicos.
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1ºMe gustaría que especificara más este comentario.
2ºOtras crisis han durado un tiempo y han pasado.como la sequía,que al final llueve y se hidrata la tierra.no sé si viene al caso la comparación.
3º Personalmente creo que esta no es una crisis de subsistencia general producida por guerras,pésimas cosechas etc.,por lo que saldremos,aunque nos cueste un tiempo y el escenario sea distinto al anterior.un saludo y gracias por sus comentarios.
No sé si habéis oido hablar de la "recuperación milagrosa" que tienen muchos moribundos justo antes de morir. El enfermo esta deshauciado, ya casi ni habla ni se mueve. Pero una mañAna inesperadamente se despierta lucido y con buena cara.
Pero aunque el enfermo tenga mejor aspecto, un médico responsable te dice que todas las constantes vitales están críticas y avisan a la familia de que no se hagan ilusiones. No es una curación sino el último esfuerzo que hace el cuerpo ante su fin inminente.
Pues esto es igual, las constantes del enfermo sector inmobiliario siguen críticas y no hay mejoría. Si a pesar de tener metida la máxima dosis de adrenalina (Euribor por los suelos) no solo no te recuperas sino que tu corazón casi no late ya (no hay crédito), tu tensión está por las nubes (paro creciente), tus riñones ya no filtran (ventas en mínimos)
El siguiente texto está extraído del libro "historia de España, siglo xix", de la editorial cátedra, de ángel bahamonde y otros:
"En el caso madrileño es preciso señalar la quiebra del negocio inmobiliario. Desde 1860 a 1865 la especulación del suelo o la edificación de inmuebles, bien en el interior del casco Urbano o en el proyectado ensanche, atraen buena parte de los capitales disponibles, a la par que se convierte en el principal sector generador de empleo. En este periodo los precios del suelo se disparan: así, el precio medio del pie cuadrado (12, 88 pies = 1m2) edificado en Madrid pasa de 81, 33 reales en 1860 a 172, 55 reales en 1863. Tales beneficios no los reportaba ninguna otra actividad económica. A partir de 1866 el mercado inmobiliario madrileño ofrece un claro desfase entre oferta y demanda: se ha construido demasiado y muy caro para las escasas posibilidades de consumo de una sociedad como la madrileña; por otro lado, la especulación con terrenos en el ensanche ha llegado al máximo, de tal forma que los precios del suelo inician una caída lenta a partir de 1865 que se transforma en desplome en 1866 y 1867: de 1444 reales /pie cuadrado en 1865 se pasa a 89 reales en 1866, alcanzando el mínimo en 1867, con 73, 5 reales. Este descenso de los precios, unido a los inmuebles sin vender, se traduce en la disolución o quiebra de las compañías inmobiliarias y de las innumebles cajas de ahorro especializadas en este tipo de negocios. Tal es el caso de la célebre empresa "la peninsular", dirigida por pascual madoz".
Pascual madoz había sido un importante ministro de hacienda. En 1868 estalló una revolución e Isabel ll tomó el camino del exilio. El sistema político cambió radicalmente.
ES MUY CIERTO! señores QUE VENDEN, tODAVIA siguen colocando sus precios flipantes, lo sentimos si compraron caro, pero aqui se beneficiaron en su momento y ahora se la quieren seguir ganado, !!señores a aterrizar, quien dijo que era España era rica. Yo quiero comprar piso, he visto los precios de algunos pisos decentes de 3 habitaciones, aprox 80 mtros y por suspuesto reformado y me encuentro que no bajan de 300.000 euros y eso sin contar gastos, eso es bajar??? claro!!! comentan es que antes estaba a 400.000 euros pues mas flipante todavia.. Yo compro piso de 250.000 euros los 40. Mm de las antiguas pesetas, que sea de 3 habitaciones y de 85 metros cuadrados en buena zona en Barcelona y que este seminuevo, existe??? repito Seminuevo: 4 años de uso como mucho, existe??
Como explica chancletero , esa seria la forma "normal" de deducir un precio promedio del metro cuadrado, pero no se olviden que esto es españñña i aquí somos muy diferentes.
Aquí el metro cuadrado se calcula igual que el promedio de pollos por habitante.
Es decir: si un rico se como dos pollos al dia i un pobre no se come ninguno, el promedio que se nos vende es que tocamos a 1 pollo por persona y dia.
Y así nos va.
Mi opinión humilde es que los gráficos de idealista o cualquier otro portal no me valen como vendedor que soy. Mi vivienda es única, en sitio privilegiado y poca oferta en la zona, pero si al lado hay un señor que le urge vender por la razón que sea, le puedo asegurar que este señor no va a referenciar el precio de la zona. Y quien dice un señor dice varios. Mi casa es mi casa y nadie mejor que yo sabe los duros que le he echado encima. Así que dejense de gaitas y no midan sólo parámetros sueltos. Hay otros comentarios que ya han recogido esto, porque no es lo mismo: un 1º Que un sexto, o que un ático aun siendo los tres en la misma zona e incluso mismo edificio. Esto se vive a diario en las promotoras y la gente debe conocerlo. Pues si yo compré yn primero a 150.000€ y luego compré un ático a 250.000€, cómo va a pretender ningún portal de los que comparan a ciegas sus viviendas, que se igualen en precio el 1º Y el ático. ¿Estamos locos?............Si no vendo no venderé, esperaré y lo venderé a su precio justo no al que me impongan. He obviado por otra parte el hecho de que hay mucho especulador por ahí, también gente forrada con mucho dinero y que quiere aprovechar esta crisis para forrarse, comprar a bajo precio y luego vender caro. Pues conmigo no.
Mi opinión humilde es que los gráficos de idealista o cualquier otro portal no me valen como vendedor que soy. Mi vivienda es única, en sitio privilegiado y poca oferta en la zona, pero si al lado hay un señor que le urge vender por la razón que sea, le puedo asegurar que este señor no va a referenciar el precio de la zona. Y quien dice un señor dice varios. Mi casa es mi casa y nadie mejor que yo sabe los duros que le he echado encima. Así que dejense de gaitas y no midan sólo parámetros sueltos. Hay otros comentarios que ya han recogido esto, porque no es lo mismo: un 1º Que un sexto, o que un ático aun siendo los tres en la misma zona e incluso mismo edificio. Esto se vive a diario en las promotoras y la gente debe conocerlo. Pues si yo compré yn primero a 150.000€ y luego compré un ático a 250.000€, cómo va a pretender ningún portal de los que comparan a ciegas sus viviendas, que se igualen en precio el 1º Y el ático. ¿Estamos locos?............Si no vendo no venderé, esperaré y lo venderé a su precio justo no al que me impongan. He obviado por otra parte el hecho de que hay mucho especulador por ahí, también gente forrada con mucho dinero y que quiere aprovechar esta crisis para forrarse, comprar a bajo precio y luego vender caro. Pues conmigo no.
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Mi tesoooroooo !!
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