"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Muchos de los que aquí escriben y que compraron un piso hace años,
Si ahora estuvieran al otro lado esperarían a comprar.
Y muchos de los que ahora buscan un piso barato, si lo hubieran comprado hace años,
Se resistirían a venderlo ahora por el precio que les costó.
Yo quiero vender, pero el precio no lo pongo yo, lo pone el mercado.
Y el mercado dice que ahora si me urge vender tengo que bajar bastante el precio.
Y si no esperar...
No hay más!
Hay un tema muy importante que la gente se está saltando y es que la mayoría de gente que tiene sobreprecio en la venta de su vivienda es por varios motivos, no tienen prisa en vender porque no les hace falta o bien tienen una hipoteca igual al precio por el que venden, por consiguiente no pueden bajar el precio, lo que está claro es que el que necesita vender, debe de bajar el precio o se quedara con la vivienda colgada durante mucho tiempo y tarde o temprano se verá en la necesidad inmediata de vender yo he tenido clientes que vendían su casa por poner un ejemplo en 120.000 € me han pasado ofertas por 110.000 € y no han querido aceptar esta oferta, quedándose con la vivienda, como el mercado sigue cayendo, ahora han tenido que ponerla a la venta en 80.000 € y aun me pasaran una oferta en 70.000 € y me la rechazaran, en definitiva el que quiera vender tiene que bajar el precio, yo me dedico a esto y esta todo lleno de busca chollos, naturalmente todas las cosas tienen un precio, yo ahora mismo estoy vendiendo chalet independiente que hace nada valían unos 330.000 € y ahora mismo están en 195.000 €.
Un saludo
O tienen prisa en vender porque no les hace falta o bien tienen una hipoteca igual al precio por el que venden, por consiguiente no pueden bajar el precio, sí pueden vender por un precio menor que la hipoteca restante, solo que la diferencia entonces deberán asumirla ellos. Sé que debe de ser difícil de aceptar pero como dice Ud. Si las ofertas siguen bajando y se acaba por aceptar una menor, la opción inicial de pagar aquella diferencia no era tan mala. Aceptar la posibilidad de pérdidas (es decir, pérdidas menores hoy que otras que pueden venir mañAna) es condición sine qua non para meterse en asuntos como estos. Ya se ha dicho, todo se ha dicho, ¿De cuándo acá un empresario tiene garantizado el beneficio de su actividad? Empeñarse en no aceptar una pérdida puede significar perder mucho más al cabo.
Esta misma mañAna he pasado por la notaria. Le he preguntado al oficial como está la cosa. Despues de cecirme puffff me ha dicho que lo que más se lleva son las daciones en pago (inmobiliarias que no pueden pagar en metálico a los bancos y que le pagan los plazos de los préstamos dándoles periódicamente pisos de sus promociones). Las daciones en pago son una parte importante de las "ventas"
Así van a estar bancos e inmobiliarias aguantando todo lo que puedan, sosteniendo los precios y el gobierno (es decir, nuestros impuestos) sosteniendo a los bancos.
No sé cuanto puede durar esta situación, pero está claro que en España es una quimera hablar de libre mercado
Anónimo 14.31. Estoy de acuerdo. La dación en pago es una de las formas previstas en el código civil para el cumplimiento de las obligaciones. La más normal es el pago, pero hay otras como la compensación, la condonación, la confusión (acreedor y deudor acaban siendo la misma persona) o la novación. Otra forma no de cumplir sino de extinguir las obligaciones es la pérdida de la cosa debida, pero eso es otra historia.
El punto al que me dirijo es que según me parece no hay en nuestro ordenamiento otra figura con la que dar nombre a una dación más que como compraventa. O en otro caso, se le da la forma de compraventa para encubrir la verdadera naturaleza de la operación.
El deudor debe pero no puede pagar. El acreedor no quiere iniciar una ejecución forzosa, por el motivo que sea. Pactan la entrega del bien a cambio de dar la deuda por extinguida. Y se le da figura jurídica de compraventa. La compraventa es entregar la propiedad de una cosa por precio (en dinero o signo que lo represente, dice el código). ¿Es una compraventa? Me parece que incluso desde un punto de vista dogmático (teórico) podría discutirse. Cabe la opinión de que es un contrato atípico; en derecho español la ley prevé varios tipos de contratos pero si dos partes se ponen de acuerdo en otro no previsto, será perfectamente válido. Como contrato atípico generará las obligaciones pactadas por las partes (el deudor entrega el piso y el banco da la deuda por saldada) que a su vez extinguen las obligaciones previamente nacidas de la compraventa inicial.
¿Qué quiere decir todo esto? Que es discutible que puedan considerarse compraventas. Obviamente el enfoque que he propuesto es teórico y carece de interés, salvo para argumentar que en la estadística que tenemos o sufrimos no hay categoría propia o específica que distinga estas pecualiares ventas, que en realidad y desde un punto de vista común o del hombre de la calle en este contexto que vivimos no son tales.
Si se quiere hacer una de estas operaciones de extinción de las obligaciones nacidas de una primera compraventa mediante una dación en pago, no hay por qué llamarla compraventa. Se puede perfectamente acudir al notario y llamarla dación en pago o no llamarla de ningún modo o simplemente por el genérico de contrato de trasnmisión de propiedad. Porque en derecho español el nombre no da la categoría. Las cosas son las que son no por el nombre que se les dé sino por su naturaleza y el contenido de las obligaciones que las partes asumen.
En una dación no hay precio (en dinero o signo que lo represente). No es, pues, una compraventa.
La situacion puede durar corque con las daciones en pago se genera un doble impuesto:
1- el iva (que se lleva el estado) que repercute la inmobiliaria al banco (primera entrega)
2- el impuesto de transmisiones patrimoniales (que se lleva la comunidad autonoma de turno) que ingresa el particular cuando compra a la inmobiliaria del banco el piso.
Con este mecanismo se consigue:
1- restar liquidez al banco (pues debe pagar el iva del piso que le dan)
2- aumentar con doble racion de impuestos el precio del piso
Genialllllllllll
Los vendedores son de marte y los compradores de venus (ha existido tambien cuando no hacen nada más que subir los pisos) lo que sucede ahora que para poder vender los intermediarios y llevarse su comisión, tienen que dedicar bastante mayor tiempo con el vendedor para que baje la vivienda.
Con qué normalidad se asume que un piso normal debe valer en torno a 45 millones de las antigüas pesestas (más impuestos y otros gastos, claro está). ¿Saben ustedes cuál es el salario medio de un español?: 21.500 euros brutos al año (la mitad que en el reino unido, holanda, etc. y un 20% inferior al de la unión europea). Por lo tanto, con algo más de 3,5 millones anuales el españolito medio tiene que comer, vestirse, educar a sus hijos, darles de comer, vestirlos, tomarse alguna que otra caña para no depremirse demasiado, comprar la nintendo, la psp y el coche; y reunir lo suficiente como para pagar por una vivienda digna 45 millones (derecho reconocido en nuestra estupenda constitución)
!Pero en qué pais vivimos!
La vivienda a esos precios es un chollo para los de siempre: los especuladores que se forran creando bolas de nieve que sólo perjudican a los más débiles
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