Karen Yanco, socia de Interwin Marketing Inmobiliario, explica que ésa es la pregunta clave que hacen todos los vendedores y la que decanta a los compradores ya sea como vivienda habitual o como inversión. La experta señala que "para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajamos con criterios objetivos y tratamos de olvidar los afectivos que todo propietario tiene por un inmueble y que tienden a valorarlo por encima del precio de mercado"
Para dar un precio sobre un inmueble hay que tener un profundo conocimiento del mercado y sus variables, pero también saber que hay aspectos que dan mucho valor a un tipo de inmueble, pero poco a otro
Así, si tratamos de poner precio a una vivienda hay que analizar:
- La ubicación
- Las superficies (cubierta, descubierta y total)
- La iluminación natural
- Las vistas que ofrece
- La categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada
- Los servicios con que cuenta
- La antigüedad de la construcción
- La funcionalidad (distribución interna)
- La orientación
- La oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares)
En caso de tratarse de una oficina: además de las variables anteriores, se analiza:
- El tipo de edificio al que pertenece (hay distintas categorías)
- Las superficies
- Los servicios con que cuenta la propiedad
- La distribución
- La cantidad de oferta competitiva (es decir, el conjunto de m2 vacantes que hay en el mercado, de productos similares a éste)
Si el inmueble es un local comercial, además de los ítems anteriores se debe analizar:
- La cantidad de metros de fechada con que cuenta (escaparate)
- La ubicación del local (en general los locales a mano derecha son más valorados por ser la que tiene mayor visibilidad por parte de los automovilistas, por ejemplo)
- Los posibles destinos
- Los valores de renta posible
- La superficie
- La cantidad de plantas
- Las instalaciones.
Según la experta, En base a estos parámetros, se determinarán distintos valores:
- Valor de tasación: que surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado, y del relevamiento del valor del inmueble históricamente
- Valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción
- Valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación
- Valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores
Karen Yanco recuerda la importancia del valor que se le asigne a la propiedad, "porque si fuese muy alto ésta no se vendería mientras que si fuese muy bajo, el propietario perdería dinero"
12 Comentarios:
Yo tengo una recete más sencilla que he aprendido en este pais:
Lo que pide el vecino más el 10%
Mi receta (mejor dicho mi experiencia).
Piso con antiguedad de 6 años, bien construido, con muchos servicios.
Después de casi dos años intentando venderlo con el precio del 2006/7 menos el 20%, le bajé un 10% mas y lo vendí en un mes.
Sacar vuestras propias conclusiones
Kermit.
Eres un tipo inteligente y previsor. Haz hecho el mejor negocio de tu vida aunque aun no lo sepas. Esta rebaja en torno a 30% es una fracción de la rebaja que hubieras tenido que hacer dentro de 2 o tres años.
Felicitaciones
Pues yo tambien aproveche la pequeña burbuja que se creo hace unos meses de muchos compradores intentando comprar, para vender mi piso. Eso si de lo que pedia en tiempos de burbuja (2006-2007) he tenido que rebajar un 25 %. Ahora cuando se pase esta remesa de compradores van a sobrar viviendas a punta pala y el que no haya vendido tendra que rebajar mucho mas, sobre todo porque la situacion de ingesta de ladrillo de los bancos es ya inaguantable y tendran que bajar y bajar hasta vender y convertir en liquido.
Cuentanos algono que no sepamos
La verdad es que yo arrojo la toalla. Llevo desde 2002 esperando que los precios fuesen razonables. Aquí en Asturias, con la que está cayendo apenas han bajado. El gobierno quita este año la ayuda fiscal a la compra. Para mi es un chantaje. He anulado mi cuenta vivienda y la de mi mujer y lo he invertido en la bolsa, en valores mas o menos estables.
Dentro de 15-20 años sabré si hice lo correcto.
La verdad es que pensé que la vivienda bajaria mas. Está un 35% por encima del valor asumible con los sueldos de hoy
Chao
- Valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar.
Lamentablemente el gobierno No ha sabido crear una economia diversificada y una grandisima parte del dinero en este pais se movia en el ladrillo.Normal, truena el sector inmobiliario y empieza el efecto domino en todo el pais.
Yo comprar una casa hoy dia mayo 2010 todavia 45% arriba de su precio real y pagarla ademas durante 30años mas inte eses?Todavia no vemos lo peor.esperen a que Grecia no cumpla con su pago de prestamo por ese trillon de dolares.
Que pena, un pais en declive gracias a un gobierno de pacotilla.
Tranquilos con la que esta cayendo, bajarán bastante más.
Seseña, con la corrección de algunas deficiencias evidentes, es una ciudad de futuro, un futuro que requiere unos años para actualizarla. Invertir en seseña es una garantía para gente no impaciente, la inestabilidad del euro hará buscar refugio a nuestros capitales. Seseña es una opción más de las muchas que se ofrecen.
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