Jones lang lasalle: "la vivienda bajará alrededor de un 7% anual durante los próximos años"

Pregunta nº 1: Bienvenida

Respuesta: Buenos días, desde este momento trataré de responder al mayor número de preguntas. Muchas gracias por participar. Empezamos!

Pregunta nº 2: Buenos dias, segun la NP que habeis sacado sobre el mercado de Bcn, la contratación será muy similar a la registrada en 2011. ¿Cuando esperais que empiece a repuntar el mercado de oficinas de Bcn? Gracias

Respuesta: Es extremadamente difícil porque para que repunte el mercado se necesita que haya una demanda neta (bruta  - espacio que se abandona) positiva. Para que haya demanda neta positiva se necesita que la economía crezca y especialmente el sector servicios. Desde luego no lo vemos para el 2012  y probablemente tampoco para el 2013. Para Barcelona creo que hay que comentar que es bastante extraordinario que los niveles de demanda firmada estén todavía en torno a los 250.000 m², No supone ni un 40% de bajada desde el pico más alto. En Madrid la caída desde el pico ha sido de más del 60%.

Pregunta nº 3: Buenos días. ¿Considera que los pequeños despachos son mejor producto en inversión que las oficinas?

Respuesta: Entiendo que por oficinas se refiere a inmuebles completos de oficinas. Lo que pienso es que cada producto tiene un comprador potencial ideal. Lo que está claro es que no hay muchos potenciales compradores de inmuebles de más de 30 millones de euros y que a medida que se reduce el importe aumenta el universo de compradores potenciales. Por ello, lo que pienso es que los locales o pequeños despachos son las alternativas de inversión  adecuadas para los inversores pequeños y que los grandes inmuebles, en general, son más adecuados para los grandes inversores.

Pregunta nº 4: Buenos días Andrés, si tuviera que decir que segmento se ha comportado mejor para un inversor en estos 25 años, las oficinas o el retail, por cuál se decantaría?

Respuesta: Si miramos las estadísticas, el retail se ha comportado mejor en estos 25 años. La performance de las oficinas es mucho más volátil y hasta el año 2007 se había comportado mejor que el retail. Ahora, si consideramos todos los últimos 25 años la performance del retail ha sido mejor.

Pregunta nº 5: Colonial ha anunciado que va a vender sus activos no estratégicos como son residencial y centros comerciales ¿Jones Lang LaSalle podría llegar a asesorar en esa operación?

Respuesta: Estaríamos muy interesados en ayudar a Colonial, un cliente antiguo y muy apreciado de Jones Lang LaSalle en España y Francia en su proceso de desinversión.

Pregunta nº 6: Buenos días Andrés, despues de un 2011 relativamente "tranquilo" en el mercado de inversión en Centros Comerciales, como espera que se comporte el 2012? Gracias

Respuesta: Pues creemos que seguirá relativamente tranquilo y ello por dos motivos: porque para los centros secundarios, donde hay más posibilidades de oferta, lo que falta es financiación para ejecutar su compra y los prime, para los que se necesita generalmente mucha menos financiación (dada la naturaleza de los compradores potenciales) no salen casi nunca al mercado.

Pregunta nº 7: Hola! Ayer vi que habeis lanzado la marca Tetris en Europa. ¿Qué implicaciones tiene esto a nivel de negocio para JLL? Gracias

Respuesta: Tetris es una parte integrante de la oferta de servicios de JLL en España desde 2006 y un factor muy importante de generación tanto de ingresos como de resultados. En Francia desde 2007 con similares o incluso mejores resultados y ya en 2010 y 2011 se hace el roll over a Bélgica, Italia, Portugal, etc, etc. es decir, Tétris (arquitectura) pasa a convertirse de forma definitiva en un negocio core para JLL en Europa.

Pregunta nº 8: Buenos días, ¿Como se presenta el 2012 para JLL? ¿Qué áreas crees que son las que mostraran un mejor rendimiento? Gracias

Respuesta: Después de un 2011 que hemos acabado francamente bien o magnificamente si consideramos el entorno en el que hemos operado, queremos ver el 2012 con un cierto optimismo que más que nada es un poco "descerebrado" porque las noticias que llegan cada dia desde luego no invitan al optimismo. Seguimos pensando que las áreas transaccionales (capital markets y agencias) seguirán una tónica como en el 2011 , a no ser que empiecen a vender las entidades financieras. Por tanto pensamos que todas las líneas de negocio "no transaccionales" deberían ser las que experimentaran crecimiento. Por último esperamos que nuestra inversión en desarrollar el área residencial de sus frutos.

Pregunta nº 9: Cree que la reestructuración del sector inmobiliario pasa primero por realizar todas las fusiones bancarias que están pendientes y eso aceleraría el proceso? Qué opina al respecto?

Respuesta: La reestructuración del sector inmobiliario no se va a producir en el sentido que pensamos. No pensamos que se vaya a producir una consolidación de entidades inmobiliarias porque el sector está tremendamente atomizado (incluso hoy). Lo que es evidente es que si las entidades financieras resultantes son más fuertes podrán acometer mayores ajustes en sus provisiones y ello permitirá tomar más decisiones que las que se están tomando hoy en día, y que en gran parte no se están produciendo porque los balances de las entidades financieras no se lo podrían permitir

Pregunta nº 10: Recientemente Aguirre Newman consiguió la autorización para ser tasadora ¿Jones Lang LaSalle también está interesada en tener esa autorización?

Respuesta: Lo estamos estudiando,pero no vemos que un negocio que está considerado como un commodity nos interesa realmente mucho. El adaptarnos a los precios de las tasadoras pensamos que potencialmente nos podría requerir bajar la calidad del trabajo que hacemos y ese es un riesgo que no queremos correr porque ya hemos visto cuales son los resultados de ese tipo de acciones en los años pasados

Pregunta nº 11: ¿Bajaran los precios de las viviendas nueva y de segunda mano En España en los dos proximos años hasta en un 30% como inican dirigentes europeos

Respuesta: Como índice general para todo España no bajarán tanto; entendemos que la bajada se situará en índices que no superarán el 7%, aunque hay que matizar que habrá contrastes por áreas o zonas: algunas mantendrán precios y otras (algnas ubicaciones en costa) liderarán bajadas.

Pregunta nº 12: Hola, alquilais vuestras propiedades?

Respuesta: Difícil, muy difícil pero JLL fue el año pasado líder en cuota de mercado de alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona, Industrial en Barcelona, Comercio de calle, número 1 o 2 en industrial Madrid y probablemente 1 o 2 también en alquiler en centros comerciales. Es decir, si alquilamos nuestras propiedades y lo hacemos no porque haya mucha demanda sino porque nuestros equipos comerciales son los mejores del mercado. Y esto no es una afirmación barata, se puede contrastar con nuestros colegas competidores y con nuestros clientes.

Pregunta nº 13: Le recomendaria Ud ahora a su hijo comprarse un piso?

Respuesta: En general diría que no porque pienso que el potencial de bajada de precios aún no se ha acabado. Pero comprar un piso para habitarlo es diferente a comprarlo como inversión. Si es como inversión, a no ser que ya sea una verdadera oportunidad, creo que es mejor esperar. Si es para habitarlo, dependerá de otros muchos factores incluidos los emocionales.

Pregunta nº 14: Especialmente y con arreglo a toda la información global recibida en cuanto a politica, periodicos y demás medios de comunicación, cual es su receta para resolver el panorama economico e inmobiliario español?

Respuesta: Desde mi punto de vista solo hay una receta posible: austeridad, austeridad y austeridad y dedicar una parte de los ahorros a fomentar y financiar a las PYMES que serán las únicas que podrán generar empleo de forma importante. Además es imprescindible que los bancos presten dinero y eso es lo que veo más difícil porque a ellos también les toca refinanciarse y recomponer sus balances y esa va a ser su prioridad. Reconocer las pérdidas en el inmobiliario sería un paso importantísimo pero eso también provocaría que los balances se tuvieran que recomponer todavía más. Sinceramente, creo que todo pasa por un ejercicio brutal de austeridad, bajadas de precios y salarios para  recuperar la competitividad y así con competitividad recuperada y financiación empezar la senda de volver a generar empleo, que por otro lado es lo único que va a generar la tan necesitada confianza que es imprescindible para que haya predisposición a invertir.

Pregunta nº 15: Buenos días, quisiera saber cuál es su punto de vista con respecto a la situación de los parques industriales del sur de Madrid; de qué modo se puede mejorar su gestion, su proyeccion y hasta qué punto han existido interferencias políticas e intereses tur

Respuesta: En el sur de Madrid se proyectaron varios desarrollos de suelo logístico de gran tamaño que no se desarrollaron como se esperaba. Algunos sí han conseguido salir adelante como el proyecto de Gavilanes en Getafe pero otros, entre los que destaca la segunda fase de Carpetania,se han quedado estancados por diversos motivos: a la lentitud del planeamiento y las cuestiones urbanísticas se ha unido la crisis financiera e inmobiliaria actual ha dejado estos proyectos aparcados.

El sur de Madrid tiene un indudable potencial para los proyectos logísticos y el 80% de la oferta inmobiliaria se concentra en el noreste de Madrid, por lo que existe escasez de activos de calidad en esta zona. La clave está en que no es viable la promoción ni hay financiación para estos proyectos a no ser que sea de la mano de un usuario final que precise nuevas instalaciones.

Pregunta nº 16: ¿Qué valoración hace del momento que atraviesa el sector de los centos comerciales en España?. ¿Cuáles son las claves para su recuperación?

Respuesta: Sin ser un gran experto, lo que está claro es que la bajada del consumo ya a afectado y afectará más las ventas del comercio minorista y por tanto el rendimiento y rentabilidad de los centros comerciales. Es casi imposible, no pensar que en el 2012 se va a producir mayores deterioros. También es cierto que la crisis lo que ha hecho y continuará haciendo es acentuar la diferencia entre los centros buenos (prime) y los no tan buenos. Los buenos cada vez lo son más y los menos buenos cada vez son peores.
 
Por último, decir que si la recuperación a corto plazo no se puede esperar de la subida de las ventas de los comerciantes, la mejora de su valor/rendimiento tiene que venir de un asset management del activo mucho más proactivo y profesional. Lo que vemos en muchos de los centros comerciales que visitamos es que existen amplias y abundantes posibilidades de mejorar el asset management .

Pregunta nº 17: Buenos días, me gustaría saber como ve el mercado inmobiliario en el norte de África según la experiencia que están obteniendo con sus trabajos allí. Gracias

Respuesta: Es un mercado que aún es pequeño y que ya en el 2011 vimos afectado por la crisis. Sin embargo es evidente  que existen unas magníficas oportunidades en países como Marruecos, Argelia y Túnez. Lo más difícil es aprender a operar y a calcular bien los presupuestos, timings, etc. también está claro que puede ser un buen mercado para desarrolladores, es muy difícil para consultores y dificilísimo para inversores internacionales.
 
Los fundamentales los vemos muy bien porque todos los sectores están infra desarrollados pero, ojo, faltan buenos profesionales, la financiación no está barata y los estándares aún están alejados de los de Europa.

Pregunta nº 18: Crees que seguirá bajando el precio de edificios tanto de viviendas y oficinas, así como la vivienda particular en las principales ciudades?

Respuesta: Viviendas: En términos generales si creo que hay potencial para mayores bajadas. Ahora, no se puede generalizar ni por ciudades, ni por barrios de las ciudades.

Oficinas: Las rentas es difícil que no experimenten un pequeño ajuste adicional este año y por lo tanto eso debería tener un impacto en el precio de venta. Sin embargo, lo que empezamos a ver es que los precios de venta en algunas ocasiones están ya por debajo de lo que sería el precio de reposición de los activos. Además no hay ya mucha sobreoferta de calidad por lo que pensamos que en cuanto a precios o estamos ya en el fondo del ciclo o queda muy poco,
 
En oficinas, al no tener las entidades financieras muchos edificios no se podrá producir una bajada brusca adicional
 

Pregunta nº 19: Que opinion le merecen los analisis realizado por Borja Mateo en su libro? La verdad es que esta en las antipodas de lo que dice la gente del sector

Respuesta: Siento no poder hacer grandes comentarios sobre su libro porque todavía no me lo he leído, intentaré indagar un poco en sus reflexiones sobre el mercado inmobiliario para poderlas valorar y así establecer un criterio sobre ellas

Pregunta nº 20: hola buenos dias me interesaria saber si en los tiempos que estamos que es lo mas correcto que puedo hacer comprarme una vivienda de activos bancarios o alquilar pues estoy apunto de hacer unas de estas dos opciones y necesitaria saber su respuesta muxas

Respuesta: Hay dos ejercicios personales que le aconsejo: comparar (si se trata de vivienda procedente de banco) el montante del alquiler con la cuota hipotecaria en caso de compra con financiación al 100%. Como segundo ejercicio, están las necesidades personales, gustos, etc. en esto último, aunque me gustaría, no puedo ayudarle mucho

Pregunta nº 21: Hya gente que habla de 1,9 millones de pisos a la venta (1a y segunda mano), 1,2 millones en construccion ademas de 2,6 millones vacias: que efecto tendran estos numeros en el mercado?

Respuesta: Una de las mayores incógnitas es saber los datos reales sobre el stock de vivienda por vender en España, pero lo que sí sabemos es que ese stock está claramente descompensado en cuanto a la ubicación; por una parte hay áreas, en lo que se refiere a primera vivienda, donde hay escasez de stock (con más demanda que oferta, es el caso de ciudades como Barcelona y zona norte de Madrid) y otras zonas, pricipalmente en costa donde hay sobreoferta.

Pregunta nº 22: Se está hablando sobre fusiones dentro de la banca, pero también en el inmobiliario ¿Cree que es un paso lógico o por el contrario no es algo que vaya a ocurrir al menos en un corto plazo?

Respuesta: Mi opinión es que las fusiones entre compañías patrimonialistas tienen sentido pero al haber tan pocas no se si llegarán realmente a producirse.

La mayoría de las compañías inmobiliarias, sin embargo, son promotoras residenciales, generalmente muy locales, muy especializadas en un determinado sector y con unos problemas inmensos de supervivencia. Fusionar compañías promotoras residenciales me parece que, en principio, no resuelve ningun problema porque las sinergias de costes serían muy escasas. Sinceramente no creo que se produzcan fusiones voluntarias.

Pregunta nº 23: Buenos dias, actualmente JLL no dispone de una oficina en el norte de España. ¿Cree que en un futuro abrirán oficina por ejemplo en Bilbao? ¿Como gestionan los clientes de la zona norte? Gracias

Respuesta: No tenemos una oficina que ofrezca servicios completos. La razón fundamental es que el mercado, especialmente el de oficinas, no tiene un tamaño suficiente para justificar la estructura que una compañía como JLL tiene que dotar para crear una nueva oficina.

A los clientes del Norte, les  servimos dependiendo de los servicios que nos demanden. En el caso de gestión, desplazamos empleados para estos contratos. En el caso de consultoría, valoraciones, etc., ejecutamos los servicios con personal de nuestras oficinas de Madrid y en el caso de ventas lo  hacemos también con nuestros equipos de Madrid y Barcelona.

Pregunta nº 24: Buenos días, Andrés. Para todas las personas que tenemos una hipoteca flotando sobre nuestras cabezas, ¿Hasta dónde cree que puede bajar el Euribor este año? ¿Cree que habrá más recortes de los tipos de interés por parte del BCE?

Respuesta: Sinceramente, se me da mal ejercer de gurú de las finanzas pero si veo potencial de bajada del Euribor porque  las tensiones inflacionistas  deberían relajarse por la  escasez de la presión de la demanda debido a la más que previsible recesión en España y resto de Europa y si la inflación baja hay posibilidades de que bajen los tipos.

Pregunta nº 25: El Banco de España ha señalado en su último informe que la inversión en residencial seguirá registrando caídas en 2012 y 2013 ¿Cómo ve usted personalmente este panorama?

Respuesta: Desolador pero cierto. Habrá muy poca inversión para desarrollos porque no hay financiación y habrá probablemente poca compra de vivienda para uso propio también por la falta de financiación pero sobre todo por la falta de confianza en el futuro inmediato.

Pregunta nº 26: Despedida

Respuesta: Ha sido un verdadero placer haber pasado este rato con vosotros. Lamentablemente el número de preguntas ha sido muy elevado, y no he podido contestar a todas. Espero haber sido de ayuda, y haber podido disipar algunas de las dudas que teníais relacionadas con el sector inmobiliario.Gracias por haber seguido esta nueva iniciativa que hemos lanzado desde Jones Lang LaSalle, y que seguiremos potenciando durante los próximos meses. Os deseo a todos un día estupendo. Un cordial saludo.