3 puntos clave sobre el banco malo (además del precio)

Artículo escrito por María de la cuadra, Asociada de irea

La incertidumbre sobre los términos y condiciones del famoso “banco malo” parece que llega a su fin. El pasado 31 de agosto el gobierno aprobó mediante decreto-ley un paquete de medidas de reestructuración de entidades de crédito, con el que pretende completar el saneamiento del sistema financiero español

El capítulo vi recoge en tan solo dos artículos la constitución de una sociedad gestora de activos que durante un tiempo limitado se encargará de la tenencia, gestión y administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos “tóxicos” que le transfieran las entidades de crédito y que el frob determine

En los próximos tres meses, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria habrá de estar legalmente constituida, y durante el Otoño se habrá debido completar toda la normativa reglamentaria que regule su modelo organizativo y de gestión. Quedan por dilucidarse cuestiones extraordinariamente relevantes, como qué activos se transfieren a su balance, a qué precio y cuál será la forma de pago de la aportación

En estos días, todos los titulares, e incluso las palabras del propio ministro de guindos, apuntan a que “la valoración de los activos tóxicos es la clave”. El ministro incluso manifiesta que “el banco malo ha de ser una sociedad de gestión de activos inmobiliarios rentable, que no genere pérdidas”

Desde irea compartimos la importancia de la fórmula de determinación del valor de aportación de los activos para la viabilidad de la sociedad gestora, pero creemos que existen otros factores, aún no comentados públicamente, que son tan relevantes como el valor de transmisión de los activos tóxicos. De entre ellos, destacamos tres aspectos que en nuestra opinión afectarán muy mucho a la viabilidad de dicho banco malo: el margen de maniobra para financiar a los compradores de activos; las garantías otorgadas por los bancos sobre pérdidas futuras y finalmente la valoración y financiación de los costes futuros asociados a los activos transmitidos

La venta de viviendas y otros activos terminados se ha potenciado por los bancos mediante el otorgamiento de condiciones financieras muy favorables a los compradores (financiación del 100% de la compra, incluidos los costes e iva y diferenciales muy reducidos). Sin esa capacidad de financiación al comprador, los precios de venta serán muy inferiores a los actuales. Este hecho, que puede ser muy positivo para los compradores, significará que la liquidación de estos activos será más lenta y/o a un menor precio, lo que debería considerarse en la valoración de su aportación

Los pocos suelos adjudicados que se han liquidado en estos años se han transmitido a promotores inmobiliarios junto con el incentivo, entre otros, de la concesión del préstamo promotor para desarrollar las viviendas correspondientes. Si el banco malo no tiene esa capacidad de financiar al promotor inmobiliario, el paquete de suelo que tenga que gestionar será más que ilíquido y de valor indeterminado durante muchos años. De alguna manera debería existir un compromiso de financiación al comprador/promotor por parte de la entidad financiera que traspasa los activos al banco malo, de cara a no perjudicar sus posibilidades de desinversión en los próximos años

Se ha comentado públicamente que el banco malo no supondrá pérdidas para los contribuyentes. Ojalá sea cierto, pero estaríamos mucho más tranquilos si los bancos que transmiten dichos activos garantizan que así sea. En este sentido, creemos que debería instrumentarse alguna medida que permita cubrir parte o todas las pérdidas potenciales futuras de estos activos, mediante su conversión en acciones del banco que las origine

Por último, nos gustaría recordar, que una parte importante de los suelos que se van a transmitir al banco malo, requerirán inversiones y gastos a muy corto plazo, de cuantías muy significativas, relacionados con los procesos de urbanización en los que se encuentran inmersos. Si los suelos en estas condiciones se valoran a importes mínimos, nos podemos encontrar con muchos casos en los que el banco malo debería desembolsar mucho dinero en su urbanización, sin que la liquidez y el valor de los mismos mejoren significativamente. De la misma forma, creemos que los bancos que transmitan este tipo de activos deberían mantener el compromiso de facilitar los recursos financieros necesarios para su conversión en suelos finalistas

De guindos ha asegurado que el frob será un accionista minoritario en el banco malo, y que espera que los accionistas mayoritarios sean inversores privados. Para que esto suceda, deben concretarse muchos más factores que el precio de la aportación de los activos

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