Imagina que compras una vivienda y que al poco tiempo recibes una notificación del ayuntamiento reclamándote el abono del impuesto de bienes inmuebles (ibi) impagado durante varios años atrás por el vendedor particular, promotora o entidad financiera. Esto es lo que le está ocurriendo a gran cantidad de nuevos propietarios de viviendas, cuyos ayuntamientos están tratando de “colarles” los recibos que dejó pendiente su anterior propietario ante la sequía de liquidez de los consistorios. A ojos de los expertos se trata de un abuso, pero hay casos en los que podría tocar pagarlo
Un ejemplo de estas prácticas se está produciendo en algunos municipios de málaga, como marbella, donde el ayuntamiento ha recurrido a esta medida poco ortodoxa para ingresar dinero en las arcas municipales. Según expertos en derecho tributario consultados por idealista news, hay ayuntamientos que notifican un ibi impagado a veces de hace muchos años al actual y nuevo propietario ya sea español o extranjero. “Si el propietario es un extranjero que no se informa bien y paga el ibi, ya han logrado cobrar. Aunque no le procediera pagar, ya no puede pedir la devolución”, comenta una fuente. Subraya que el actual propietario que paga puede ir contra el antiguo propietario moroso pero ya no le merece la pena por el coste de un juicio civil y porque, si es una empresa promotora quizás no lo encuentre porque haya quebrado. Y aquí está el problema
Este fenómeno está ocurriendo con más frecuencia de lo deseado, ya que por culpa de la crisis muchas promotoras han quebrado y sus pisos han pasado a manos de los bancos. Así que cuando el último propietario compra la vivienda al banco se da cuenta de que el ibi puede haber estado sin pagarse años y el ayuntamiento a quien le reclama el pago es a él. Y ¿esto es legal? ¿el ayuntamiento está en su derecho de exigirle el abono del impuesto?
Ramón falcón, catedrático de derecho financiero en la universidad complutense, asegura en base a varias sentencias de 1995 y 2000 del tribunal supremo que el ayuntamiento no debería dirigirse frente a quien ha comprado sino al antiguo propietario, ya sea una promotora o un banco siempre y cuando no se haya declarado insolvente. Pero si el anterior propietario se declaró fallido, entonces la acción del cobro va dirigida al nuevo propietario. Como bien recuerda falcón esto lo dice el tribunal supremo pero no la norma
¿Y qué dice la norma?
La norma dice que el actual propietario sólo responde del ibi del año en que compra, pongamos en 2012, y del año anterior, debido a la existencia de una garantía conocida como “hipoteca legal tácita” (artículo 78 de la ley general tributaria), una garantía de la vivienda de la que disponen los ayuntamientos para cobrar el ibi. Por tanto, el nuevo dueño sólo ha de pagar el ibi de 2012 y de 2011. A partir de 2012 el nuevo propietario responde ya con todos sus bienes presentes y futuros al pago de este impuesto
En algunos casos el ayuntamiento puede obligar al nuevo dueño a pagar el ibi de años anteriores
José Ignacio navas, notario y coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, recuerda que hay que mirar bien las escrituras de compraventa de la vivienda, pues a veces se incluyen cláusulas de gastos para que el ibi lo pague el comprador. “Es frecuente que, por ejemplo, si se compra una vivienda a un banco éste imponga cláusulas de gastos poco proporcionadas alegando que venden muy barato y que todos los gastos, incluido el ibi, son a cuenta y cargo del comprador”, añade navas
Además, hay otro factor que puede jugar en contra del nuevo propietario: la normativa española, que contempla una garantía que da derecho a los ayuntamientos a cobrar este impuesto de años anteriores al nuevo propietario con el consiguiente perjuicio económico para él, pues le toca abonarlo sin haber disfrutado de la casa. Dicha garantía se trata del “derecho de afección” que suele registrarse en el registro de la propiedad (artículo 64 de la ley reguladora de las haciendas locales). Pero si en el registro no está inscrita esta nota, entonces el nuevo propietario sólo responderá del ibi del año en que compró la casa y del anterior, además de los propios que le toque pagar por tener la vivienda en propiedad
¿Cómo puede defenderse el propietario que recibe notificación del ibi que no le corresponde abonar?
Ramón falcón recomienda que el nuevo dueño recurra ante el ayuntamiento y luego por vía contencioso-administrativa alegando que compró una vivienda que no tenía esa deuda, según el registro de la propiedad. También aconseja que alegue que no se le notificó “un acuerdo de derivación de responsabilidad o que el vendedor de la casa (el que debió pagar en su día este impuesto) no ha sido declarado insolvente”, puntualiza
En resumidas cuentas, para los expertos consultados por idealista news se trata de un manifiesto abuso porque “los ayuntamientos saben que no tienen derecho a cobrar este impuesto pero realizan las notificaciones a los nuevos propietarios para ver si caen en la trampa y pagan”, sentencian
30 Comentarios:
El comprador tiene que comunicar al vendedor y preocuparse, de que por ley, el anterior propietario, esta obligado a pagar el importe del ibi correspondiente a todo el año, prescindiendo del mes en que la vivienda se escriture. Si el propietario no se quiere preocupar del pago, que el comprador se lo deduzca del importe de la venta.
Hay que indicar que en una venta el ibi del año actual le corresponde al vendedor, puesto que a fecha 1 de Enero sigue correspondiendole a él, independientemente de si vende en febrero o en octubre, ese año lo paga el vendedor y el resto el comprador. Para asegurarse bien, se debería solicitar en el momento de la venta, el último recibo del ibi pagado, incluso en la situación que estamos ahora, un certificado del ayuntamiento conforme no hay ninguna deuda, y así se sale de dudas....
idealista sois una empresa de mierda y la gente ha de saberlo, quien maltrata no merece decir que son lideres por que no lo sois.
Sois maltratadores del profesional que por desgracia cae en vuestras instalaciones y por partida doble.
Por un lado Barcelona dirigida por dos energumenos uno catalan y otra italiana perdida en los montes.
Pero lo de Madrid no tiene nombre ni soporte. Vergonzosooooooo que tengais a un pobre enfermo dirigiendo y haciendo la vida imposible a las personas en un departamento de ventas.
Sois vergonzosos y estamos seguros que pagareis por ello, no lo dudeis Fernando y jesus and company
Tu comentario suena a facha........
Eso sólo le puede ocurrir a quien, a la hora de escriturar, no se informa adecuadamente y no se lee la escritura antes de firmarla; como ocurre en la mayoría de los casos, que la gente firma en barbecho y luego vienen las sorpresas.
Anonimo #4 "hay que indicar que en una venta el ibi del año actual le corresponde al vendedor, puesto que a fecha 1 de Enero sigue correspondiendole a él, independientemente de si vende en febrero o en octubre, ese año lo paga el vendedor y el resto el comprador. Para asegurarse bien, se debería solicitar en el momento de la venta, el último recibo del ibi pagado, incluso en la situación que estamos ahora, un certificado del ayuntamiento conforme no hay ninguna deuda, y así se sale de dudas...."
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Como bien dices la ley dice que quien es propietario a 1 de enero paga todo el año.
No entiendo bien el articulo y me explico, al menos en Zaragoza (aunque yo creo que es para toda España) cuando se vende un piso, la notaria pide justificante de deudas al ayuntamiento, para indicar que IBIs debe el piso que se vende, generalmente sale uno de los dos recibos ya que aqui quien tiene domiciliado el ibi, que es la mayoria de la gente, lo paga en 2 veces, abril y octubre.
Entonces si se debe solo el año en curso y cuando la razon es porque aun no ha llegado la fecha de cobro, insisto, abril y octubre, no pasa nada ... pero si la deuda es mayor, hay que modificar cheques y todo, porque al vendedor se le paga lo pactado menos la deuda.
Y ya esta.
Pero claro a veces si no nos leemos bien la escritura como dice otro, o el banco perrete pide que eso no aparezca .... pero aun con todo la notaria ha de pedirlo.
El artículo no ha sabido explicarse bien.
No está obligado a pagar el mismo año que compra.-Aunque uno compre en el año 2012, sólo está obligado a pagar a partir del 2013.
El i.b.i. Debe pagarlo el que sea propietario de la finca al 1 de enero de cada año a pagar.
El titular de este artículo dice " ¡Ojo¡Algunos ayuntamientos tratan de cobrar el ibi atrasado a los nuevos compradores de pisos". Y yo diría " ¡Ojo¡ Los vendedores principalmente promotores y bancos dejan de pagar el i.b.i. De cada año y tratan de omitir dicha carga, para que luego pague el nuevo comprador o a quién le toque ".
El Ayuntamiento, no tratará nunca de cobrar un i.b.i. A un titular que no sea propietario, los ayuntamientos dan de alta cada recibo cuando se escritura cada propiedad. Un ayuntamiento no puede cambiar el titular del recibo a su antojo, sólo a nombre de los titulares del 1 de enero de cada año y con ello sale el listado anual de los recibos de i.b.i.
Un comprador, antes de pagar recibos de i.b.i. Atrasados, que se compruebe a nombre de quién está el recibo y también que revise la escritura antes de fimar, porque puede estar la clausula a-b-u-s-i-v-a en la que incluya la obligación de dicho pago.
En cualquier caso, si no está el recibo del i.b.i. Al nombre del comprador que no lo pague, el sujeto pasivo del impuesto es el titular del recibo( que coincide con el titular al 1 de enero de cada año a pagar).
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En el "impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos( plusvalía)" que es a cargo del vendedor, ocurre lo mismo, los promotores no lo pagan y te ponen en la escritura una clausula que te dice que el obligado al pago es el comprador.... sin embargo, el ayuntamiento no puede cambiar el recibo a nombre del comprador y el único obligado al pago es el vendedor. Muchos compradores han pagado dicho impuesto a nombre del promotor, pero por miedo, pero realmente los ayuntameintos no pueden ir en contra de los compradores, sino sólo contra los vendedores( promotores en su mayoría de casos).
Buenos días km,
El nuevo propietario sólo está obligado a pagar el ibi del año en que compra y del año anterior aunque no le corresponda. Como bien está explicado en el artículo, existe una garantía, conocida como hipoteca legal tácita, que permite al ayuntamiento dirigirse al nuevo propietario y exigirle el abono del ibi del año en que compra y del anterior. Aunque usted crea que no le corresponde pagarlo, hay que aparcar las creencias a un lado y fijarse en la ley y, sobre todo, en las garantías. Otra cosa es lo que diga ya un juez que, como bien señalado está en el artículo, hay sentencias en las que se penaliza el reclamo de ibis anteriores pero son sentencias y no leyes
Por tanto, si un ayuntamiento reclamara el ibi de cuatro años antes a la compra del nuevo propietario, éste se puede negar perfectamente, a no ser que haya un derecho de afección, lo cual también está escrito en el artículo.
Un saludo,
Perdón Sr. abogado,
He contrastado con expertos en la gestión del i.b.i. Y Tienes razón en cuanto a la garantía, conocida como hipoteca legal tácita( gravamen legal), por lo que sí se puede cobrar el ayuntamiento el i.b.i. Del año que compra y el anterior.
Con respecto al " derecho de afección" me han explicado:
En una transmisión del inmueble, si el vendedor es insolvente, la finca está afectada por la pago del i.b.i. Durante 4 años, y se puede i-n-t-e-r-r-u-m-p-i-r antes de los 4 años, si la administración ejecuta actos encaminados al cobro. Ello implica interrumpir la prescripción a 4 años, iniciandose nuevo plazo, lo que obligaría al nuevo comprador abonar todos los recibos pendientes de cobro del i.b.i. De la finca que ha comprado; pero sin recargo alguno.
Lo importante es saber rectificar y sobre todo intentar aprender todos los días un poco más. Gracias.
Cuan equivocado está usted, amigo.
Yo compré una casa en 2002 y no realicé trámite alguno en el Catastro; la consecuencia de ello es que hoy día, 10 años después, el IBI sigue a nombre del anterior propietario, y yo no pago.
Y conozco muchos casos de adjudicaciones judiciales de viviendas, ya sea por embargos o por liquidaciones de ganaciales, en que el ibi sigue a nombre del antiguo propietario y nadie lo paga.
Si no haces el cambio de titularidad en el catastro, los ayuntamientos no se enteran de la transmisión y el ibi sigue a nombre del anterior.
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