Echavarren: "probablemente ningún fondo desembolsará un euro en comprar viviendas en Andalucía en los próximos tres años"

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

El pasado 11 de abril se publicó en el boletín oficial de la junta de Andalucía el decreto ley 6/2013, de 9 de abril de “medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda”. Dicha ley pretende presionar a las entidades jurídicas propietarias de viviendas desocupadas, ubicadas en dicha comunidad autónoma, para que arrienden sus viviendas desocupadas, fundamentalmente mediante medidas coactivas alegando que la vivienda tiene una finalidad social que no se cumpliría en caso de que no se utilizara de forma efectiva por un propietario o inquilino

En la exposición de motivos de dicha ley, se realiza un ejercicio cuanto menos arabesco de justificación de dicha función social, uniendo términos de la declaración universal de derechos humanos, del pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales y de la propia constitución

Simplificando dichas argumentaciones, se viene a indicar en dicha exposición de motivos que dado que todos los españoles tienen derecho a la vivienda, y siendo este un derecho fundamental para que un individuo pueda desarrollar sus capacidades con dignidad, el bien material de la vivienda tiene por tanto un componente básico para el ejercicio de dicho derecho, terminando por unir, en un triple salto mortal, el derecho y el activo inmobiliario en un maridaje argumental, en nuestra opinión, de difícil justificación

Dicha conclusión, la de la función social de la vivienda, hubiera podido aplicarse con la misma argumentación, a las naves industriales respecto al derecho al trabajo o a los supermercados respecto al derecho a la alimentación. En nuestra opinión es una argumentación con lagunas evidentes que pretende justificar los pasos siguientes que determina la ley

Ya en la exposición se destila una aversión evidente a la consideración de la vivienda como un activo en el que invertir. Se contrapone el derecho de su uso frente a su consideración como “un simple bien de consumo sujeto a las leyes de mercado” como si esta característica fuera algo peyorativo. También se contrapone la “utilización de las viviendas como bien de inversión” frente al “natural ejercicio del derecho a la vivienda”, algo que sorprende por la animadversión que se evidencia a quienes han arriesgado su dinero para invertir en un negocio no precisamente muy lucrativo

Resulta llamativo que tras “ligar” la vivienda a su pretendida función social, la ley embista únicamente contra las viviendas propiedad de entidades jurídicas (entidades financieras y entidades inmobiliarias, básicamente). Si la exposición de motivos es asumida por el legislador en su totalidad, no tiene sentido que el objeto de la ley discrimine entre la naturaleza jurídica del propietario de la vivienda vacía. O la  tiene una función social o no la tiene, sin depender de que su dueño sea un banco o un particular

Asimismo, la ley obvia la situación actual de crisis de las empresas que tienen viviendas desocupadas porque no las pueden vender y de los bancos que se las han adjudicado únicamente porque no les han pagado sus créditos. En ninguna de dichas situaciones, la propiedad de viviendas vacías es una bicoca, sino un problema muy relevante

La ley es, en nuestra opinión, una apisonadora que podría atentar contra la ley de protección de datos, al pretender conseguir información confidencial de usuarios, propietarios y consumos de electricidad y agua de las viviendas ya sea directamente de los usuarios o indirectamente de las suministradoras y de las empresas

Destaca también las vías indiciarias que señala la ley para detectar viviendas vacías, que recuerdan al régimen establecido por el “gran hermano”, incluyendo “declaraciones de los titulares de la vecindad”, “recepción de correo en otros lugares”, “consumos anormalmente bajos”, etc. que se sustentan en ocasiones en la delación e incluso en el cotilleo del vecindario
El objetivo último de la ley se encamina a poder gestionar la puesta en uso de las viviendas vacías de empresas, sin su consentimiento y sin ningún desembolso por dicha “expropiación”.  No hay que olvidar que el valor de una vivienda se compone de la nuda propiedad y el usufructo y “embargar” temporalmente este último rebaja significativamente el valor de mercado y la liquidez de la vivienda. Por tanto, se causa un perjuicio muy significativo a sus posibilidades de venta en el corto y medio plazo, que la ley pasa por alto

De la misma forma, las hipotecas establecidas sobre dichas viviendas suelen incorporar causas de vencimiento anticipado en caso de que se alquilen sin el consentimiento de la entidad financiera y en todo caso si dicho alquiler no es de mercado. Adicionalmente, pueden establecer la pignoración de sus rentas en caso de alquiler. Todos estos hechos son ignorados por la ley
Se indica en la misma que se establecerán las medidas oportunas para garantizar el cobro de las rentas y los desperfectos que puedan sufrir las mismas, siempre bajo la gestión de la junta de Andalucía, que todos sabemos que es uno de los mayores expertos en este tipo de negocios y probablemente el más ágil…

Los efectos de esta ley serán múltiples, pero podemos anticipar algunos bastante probables:

- Ningún fondo de inversión desembolsará ni un euro en la compra de viviendas en Andalucía en los próximos tres años

- Ninguna socimi española invertirá en viviendas en alquiler en Andalucía

- Los particulares que aún consideren que es un buen negocio invertir en vivienda para su alquiler en Andalucía, van a tener un competidor en clara ventaja, la junta de Andalucía que sin arriesgar ningún capital, podrá alquilar lo que no es suyo a precios que no sean de mercado

- Los promotores inmobiliarios, en su mayoría al borde de la muerte financiera, van a tener un nuevo compañero de viaje en su agonía, que pretende devaluar sus activos en su mayoría hipotecados

- La seguridad jurídica de los inversores internacionales en España, avanza un paso más hacia su equiparación con países del tercer mundo

- Los accionistas de la sareb y los bancos, sujetos pacientes de la crisis inmobiliaria española, son definidos en la ley como sospechosos y claros culpables de que la vivienda no llegue a cumplir su pretendida función social, y verán cómo sus activos en Andalucía se devalúan un poco más

- Por último, y siendo algo positivos, se potencia la creación de nuevos puestos de trabajo para abrir los grifos y encender la luz en las viviendas andaluzas propiedad de empresas que quieran evitar la injerencia de la junta en sus inversiones y/o en sus viviendas adjudicadas por impago de créditos
 

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