Información sobre vivienda y economía

Cláusulas suelo hipotecas: ¿En qué casos se puede reclamar?

Autor: Carmen

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

El pasado día 20 de marzo, el tribunal supremo, a través de su gabinete de prensa publicaba el acuerdo adoptado por el pleno de la sala sobre las cláusulas suelo, cuyo tenor literal era el siguiente:

1.    Se declara la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia, como acontece en los tres supuestos examinados en el asunto que resuelve

2.    Se declara que este pronunciamiento no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas

3.    Se razona que este pronunciamiento no significa la nulidad de las denominadas cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores

La esperada sentencia que recoge los acuerdos mencionados ha resultado publicada el pasado día 9 de Mayo, en una semana llena de movimiento en lo que a legislación y acuerdos en materia hipotecaria se refiere:

- El día 8, el Senado aprobó la nueva legislación sobre desahucios hipotecarios, la que se ha tenido que adaptar a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, recogiéndose, entre otros extremos, la facultad del Juez para examinar de oficio si los contratos de préstamo hipotecario que sirven de base a una ejecución hipotecaria contienen cláusulas abusivas o no

- Ese mismo día 8, con la concurrencia de los miembros del Tribunal Supremo, se celebró una cumbre judicial para unificar criterios en la interpretación de la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de ejecuciones, adoptándose, entre otros acuerdos, la obligación de los jueces de actuar de oficio ante la existencia de cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario

- El día 9 el Parlamento Andaluz convalidó el Decreto de la función social de la vivienda de la Junta de Andalucía, previsto precisamente para cubrir las necesidades de vivienda de los desahuciados por una ejecución hipotecaria y que se encuentran en riesgo de exclusión social

- Y el mismo día 9 se publicó la sentencia que es el interés de este artículo

En primer lugar, se transcribe de la sentencia la definición de lo que es un préstamo con garantía hipotecaria por la claridad de su exposición: “son préstamos retribuidos en los que el prestatario, además de obligarse a devolver al prestamista el capital prestado, se obliga a pagar intereses fijos o variables”.  Esto tiene máximo interés, como veremos más adelante, por la determinación de cuál es la obligación principal del préstamo (el pago del principal más sus intereses fijos o variables), y como la regulación de dicha obligación dentro de los contratos hipotecarios analizados por la sentencia, ha sido uno de los factores determinantes del fallo

La definición continúa diciendo: “Para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia, pueden estipularse al alza –las denominadas cláusulas techo- y a la baja –las llamadas cláusulas suelo- que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatario”

Conclusiones de la sentencia

De la sentencia, de gran extensión y complejidad, se deben extraer importantes conclusiones que van a despejar las numerosas dudas latentes entre los usuarios y consumidores del producto hipotecario, y sobre todo porque tienen un cometido de aclaración sobre a qué cláusulas suelo le es aplicable la misma y cuáles son sus  efectos:

-    La resolución judicial, que sienta jurisprudencia, abarca exclusivamente los contratos de préstamo con garantía hipotecaria que han sido objeto del recurso de casación, y cuyas cláusulas suelo están transcritas literalmente en la misma, siendo las entidades condenadas: BBVA, Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra (hoy Nova Caixa Galicia), y Cajamar Caja Rural (hoy Cajas Rurales Unidas)

-    Las cláusulas suelo, en general, son lícitas o legales

-    La condena que se impone es la de

Cesar
En el uso de las cláusulas objeto del recurso

Y la de
Eliminarlas por abusivas
, Pero no por su ilegalidad, sino por
Su falta de transparencia
, Ya que la ilegalidad conllevaría la nulidad radical de las mismas

-    Los efectos que produce la sentencia no se pueden retrotraer (no tienen efecto retroactivo) por el grave trastorno que ocasionaría al orden público económico:

•    Aquellas situaciones con préstamos con garantía hipotecaria idénticos a los que han sido objeto de examen por el Tribunal Supremo, que ya han sido decididas judicialmente y con efectos de cosa juzgada, permanecerán de esta manera, sin poder tener opción a una revisión del procedimiento en virtud de la actual sentencia

•    Los pagos efectuados por aplicación de las cláusulas suelo cuyo cese se ordena conminando a las entidades financieras demandadas, no podrán ser objeto de reclamación por la irretroactividad mencionada.

Consecuencias

Por tanto, quien tenga una cláusula suelo en su hipoteca y no se corresponda su préstamo con el modelo objeto de enjuiciamiento y/o no lo tenga con alguna de las entidades financieras habrá de solicitar que sea analizado para determinar si la misma entra dentro del concepto de abusividad por la falta de transparencia determinada por el Tribunal Supremo (TS)

A tal fin, el de la transparencia, el TS afirma con rotundidad que las cláusulas suelo forman parte inescindible del precio que debe pagar el prestatario, definiendo de esta manera el objeto principal del contrato. Como tal, el consumidor-usuario, adherente (porque se adhiere a un contrato formalizado por la entidad financiera), ha de conocer con sencillez tanto la carga económica que supone para él el contrato celebrado, como su carga jurídica, es decir, la definición clara de su posición jurídica en los presupuestos típicos y generales del contrato y en la asignación o distribución de los riesgos de ejecución o desarrollo del mismo; de manera que la información facilitada permita al consumidor conocer que la cláusula impuesta puede incidir en su obligación de pago y tener un conocimiento completo de cómo puede jugar la aplicación de dicha cláusula en la economía del contrato

Los contratos de préstamo hipotecario analizados por el TS enmascaran la cláusula suelo entre otras informaciones, dificultando su identificación, y convirtiendo, sin conocimiento inicial del deudor, el préstamo de interés variable, en préstamos de interés mínimo fijo, impidiendo de esta manera el beneficio inicialmente creído de las bajadas del tipo de referencia

Por tanto, dichas cláusulas, formando parte del objeto principal del contrato, que es el precio, se encuentran escindidas y repartidas dentro del contrato dando lugar a error y confusión al consumidor

Requisitos para reclamar la cláusula

Es, en definitiva, son la falta de claridad, sencillez y adecuada información las que hacen que la aplicación y uso de esas cláusulas deba ser objeto del cese ordenado por el Tribunal, establece los requisitos que se han tenido en cuenta para adoptar dicha decisión, requisitos que, de cara a futuras reclamaciones por otras cláusulas suelo diferentes a las enjuiciadas, entiendo no se corresponden con una lista exhaustiva, sino meramente enunciativa:

•    La creación de apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirán en una disminución del precio del dinero

•    La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato

•    La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo. Esto provoca confusión en el consumidor.

•    Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor a otras cláusulas más secundarias

•    La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar

•    Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad

Ante todo lo anteriormente expuesto y que la nulidad en derecho significa que algo no ha existido y por tanto habría que reponer los efectos causados por la cláusula o condición devengada como nula, es objeto de cuestión: ¿nulidad o cese de cláusulas suelo?

Desde mi punto de vista queda meridianamente claro, el TS ordena a las entidades financieras del procedimiento que dejen de hacer y de aplicar lo que estaban haciendo y aplicando, eliminando el origen de dio lugar a dicha actividad, es decir, eliminando la cláusula suelo, y  ello a partir de la fecha de publicación de la sentencia

Visitar la web de g&g abogados