El pleno del congreso de los diputados ha aprobado el proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. La normativa vuelve a la cámara baja para su aprobación definitiva después de cinco meses de tramitación parlamentaria
La ministra de fomento, Ana pastor, anunció en mayo de 2012 la presentación de un anteproyecto que incluía importantes cambios en los contratos de alquiler de vivienda. El objetivo de estas medidas es conseguir una mayor seguridad jurídica, sacar las viviendas vacías al mercado y aumentar la protección de las partes
El primer objetivo de la reforma es flexibilizar el mercado del alquiler para lo cual se fortalece la libertad de pacto entre las partes, para que puedan llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la ley
Para ello se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato
Se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta
La reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito
Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato
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11 Comentarios:
Como profesional del sector inmobiliario, creo que la nueva ley no resuelve problemas, sino que genera inseguridad en propietarios e inquilinos, puesto que las garantías de estabilidad serán mínimas para ambos desde su entrada en vigor.
La ley, en su afán recaudatorio en relación al intrusismo en los alojamientos turísticos, elimina prácticamente la diferencia entre alquiler temporal y alquiler de larga duración, dos negocios que cubren necesidades muy distintas.
Un inquilino quiere hacer de la vivienda alquilada su hogar. Si el propietario puede rescindir el contrato al terminar el primer año con sólo 2 meses de preaviso, lo condena a vivir con una espada de damocles al cuello: 2 meses pueden no ser suficientes para encontrar una vivienda en la misma zona, de características y precio similares. Sus señorías parecen haber olvidado que el ciudadano de a pie no tiene chófer ni edecán, y eligió una vivienda en función de la cercanía a los colegios de los niños y al trayecto a los respectivos trabajos de los padres, entre otros motivos. No es lo mismo una vivienda de 2 o 4 dormitorios. No es lo mismo un piso con o sin muebles. No es lo mismo una renta de 500€ o de 100€, y todos esos requisitos juntos, que condicionan la vida cotidiana de los ciudadanos de a pie, pueden no encontrarse en el mercado en el plazo de 2 meses.
En cuanto al propietario que entrega su casa en perfecto estado, limpia y pintada, que paga su ibi y su comunidad, que ajusta el precio para que su inquilino pueda pagar la renta cómodamente durante muchos años...cuando el inquilino se le va a los 6 meses de iniciado el contrato, las cuentas no le salen. ¿A quién le saldrían si tiene que invertir dos veces en un mismo año en pintar, reparar, limpiar y acondicionar una vivienda cuyo precio se pactó en función de una duración mínima de contrato?
El ciudadano de a pie no tiene dietas de alojamiento. Tampoco va sobrado para sufragar los gastos de mantenimiento de su vivienda. El arrendamiento para uso de vivienda habitual no es un arrendamiento temporal, por eso los precios se ajustan teniendo en cuenta las necesidades de las partes. La estabilidad es primordial: el inquilino quiere un hogar y el propietario un pequeño beneficio después de cubrir gastos. Con la nueva ley, las cuentas no le salen a nadie.
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