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Cómo vender los 15.000 inmuebles del estado con éxito

mikel echavarren, consejero delegado de irea
Autor: mikel echavarren - irea

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

Recientemente se ha anunciado por parte del gobierno la puesta en venta de 15.000 edificios de la administración del estado, en el contexto de sus planes de racionalización del uso del patrimonio público y con el objetivo de obtener ingresos con los que financiar el déficit público. A nadie se le escapa que la desinversión de una cartera tan relevante de inmuebles no se realiza de la noche a la mañAna. Más aun considerando que dichas desinversiones van a tener que competir con las ventas de activos de empresas privadas, que tratan de obtener financiación mediante operaciones de sale & lease back, de los inmuebles de las administraciones autonómicas y ayuntamientos y con las operaciones de desinversión de las inmensas carteras de activos adjudicados y de la deuda impagada de la banca

El panorama no es nada sencillo pero en nuestra opinión es un buen paso que se haya decidido vender parte del patrimonio de los españoles, considerando que la deuda pública ahoga nuestro presente e hipoteca nuestro futuro. De nada nos sirve ser “ricos” en ladrillos si no los necesitamos y si nuestra deuda no deja de crecer. La cuestión es cómo conseguir vender tanto, en poco tiempo y a buen precio. Tres factores difíciles de conjugar en cualquier momento del mercado inmobiliario y no digamos en las circunstancias actuales y de los próximos años

No tenemos, desgraciadamente, ninguna receta mágica que asegure que se pueda completar con éxito este tipo de desinversiones. No obstante, estamos convencidos de que será necesario pensar en fórmulas de desinversión novedosas, más allá de la mera subasta pública. Los principios fundamentales que deberían regir la venta de un patrimonio tan inmenso deberían ser los de transparencia y de concurrencia. Adicionalmente, podríamos añadir los de flexibilidad e imaginación a la hora de estructurar operaciones que permitan obtener el máximo precio posible y asegurar que se pueden cerrar con éxito

Entre este tipo de operaciones, nos permitimos apuntar la posibilidad de crear una o varias socimi a las que se aporten activos inmobiliarios del estado con contratos de arrendamiento de mercado, tanto en rentas como en plazo y garantías suficientes de cobro y desocupación para los propietarios. La creación de este tipo de vehículos fiscalmente eficientes, permitiría la colocación de tickets de participación flexibles entre inversores institucionales e inversores privados, asegurando su máxima transparencia y liquidez mediante el cumplimiento de los requisitos de cotización bursátil en el mab. De esta forma, se podría desinvertir por parte del estado en diversos tramos, aprovechando el interés creciente del mercado de inversión y con precios crecientes a medida que nos acercásemos a la salida de la crisis inmobiliaria y financiera

Para este tipo de ventas “suaves” de inmuebles sería necesario configurar equipos de gestión profesionales e independientes, que estuvieran alineados con los intereses de los partícipes en estas socimi. El resto de los requisitos necesarios para constituir una socimi, potenciarían más aún la transparencia de estas potenciales operaciones: valoraciones de mercado, transparencia en la colocación, cotización bursátil y liquidez de los accionistas. Y la prueba del nueve de su gestión eficiente, la distribución anual del 80% de sus resultados entre sus accionistas

Pongamos como ejemplo una posible estructura de este tipo de operaciones. La creación de una socimi mediante la aportación por parte del estado de cientos de inmuebles, tras el análisis por parte de terceros de que no incluyen problemas urbanísticos o de uso, alquilados al estado por un plazo mínimo de 2-5 años, así como la presentación de un plan de negocio  creíble de arrendamiento, gestión, mantenimiento y venta de dicha cartera en el largo plazo y su chequeo por parte de inversores institucionales y los gestores del mab

Dicho vehículo se podría colocar entre inversores institucionales y privados en porcentajes que no podrían aplicarse a su venta individual, manteniendo o no el control en su salida a cotización y poniendo a disposición de inversores adicionales el suficiente número de acciones que garantice la liquidez de su cotización

Una vez testado el éxito de dicha cotización por el mercado de inversión, y disfrutado por sus accionistas del reparto obligatorio del 80% de sus beneficios, el estado podría desprenderse de porcentajes adicionales de acuerdo a sus necesidades de liquidez y el interés de los inversores. No es una fórmula perfecta, pero se acerca bastante. Permitiría suscitar el interés de inversores que no podrían acudir a mega subastas de activos. Asimismo, potenciaría la colocación de activos a colectivos con más interés en un retorno a largo plazo de sus inversiones que entre fondos oportunistas, con la ventaja adicional de estabilizar algo más el mercado inmobiliario español que si se vendiera únicamente a fondos especulativo 

La combinación de este tipo de operaciones con la realización de subastas individuales de activos y la venta de paquetes de inmuebles, permitiría, en nuestra opinión, acelerar el proceso de venta de una cartera tan gigantesca y adaptarse a los diferentes perfiles de inversión del mercado. Para ello, sería necesario definir una estrategia de venta que avance simultáneamente en estas estructuras de venta sin competir necesariamente entre ellas

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