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¿Por qué el precio al que sale a subasta una vivienda es superior al de mercado? ¿A quién beneficia?

conoce el valor por el que sale a subasta una vivienda

La tasación de una vivienda como paso previo a la hipoteca es la valoración más conocida que figura en las escrituras del préstamo hipotecario, pero no es la única. También está la tasación a efectos de subasta de una vivienda, que es el  valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior. Esta tasación incluye, entre otras cosas, el principal del préstamo, las costas procesales o intereses. Pero, ¿a quién beneficia? ¿al deudor o al banco?

En líneas generales, la tasación de la vivienda en caso de que se subaste suele ser superior a la tasación hecha como paso previo a la concesión de la hipoteca. Carlos baños, presidente de la asociación de afectados por embargos y subastas (afes) recuerda que esto sucede así para evitar un valor bajo en la subasta. Esta tasación incluye el principal del préstamo, las costas procesales, intereses ordinarios y también intereses de demora. De ahí que se trate de una valoración superior al precio de mercado

Baños hace hincapié en que “las tasaciones a efectos de subasta estaban concebidas para cuando el precio de la vivienda conllevaba una subida imparable. En la actualidad no representa ninguna ventaja para el acreedor, todo lo contrario: por un lado minora la deuda para el ejecutado y por otro obliga a pagar mayores impuestos al banco ya que la base sobre la que se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles (itp) es mayor. Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la ley de enjuiciamiento civil (lec)

Una valoración de la vivienda en caso de subasta superior al precio de mercado, ¿a quién beneficia? como hemos visto a la entidad financiera no. Carlos baños insiste en que el hecho de que esta tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia. Veamos un ejemplo. Una tasadora valora una vivienda en 100.000 euros como paso previo para obtener la financiación. Además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 130.000 euros, donde se incluyen las costas procesales, los intereses de demora, etc. éste es el valor por el que sale a subasta la vivienda

En caso de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, es decir, por 91.000 euros. Si la tasación a efectos de la subasta hubiera sido inferior a los 130.000 o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, 100.000 euros, la adjudicación se habría hecho por 70.000 euros. Por tanto, al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta superior

Leer bien la escritura

El notario josé Ignacio navas avisa de que en el momento de firmar la escritura hay que saber que en ella está recogida la tasación a efectos de subasta, para que el banco pueda utilizar el procedimiento de ejecución directa o subasta en caso de que el hipotecado no pueda hacer frente al pago del préstamo

 

Navas advierte de que apenas se conoce o se da importancia a este tipo de tasación y recuerda que el notario está obligado a leer las escrituras y avisar a los hipotecados de la existencia de este tipo de tasación, por lo tanto, deberá informar de ese valor. Navas cree que “la lectura de las escrituras a veces no basta y se hace necesaria la explicación”. El notario se sorprende de la reacción de los hipotecados cuando lee las escrituras. “Habitualmente surgen bromas como 'no nos asuste o eso no nos va a pasar'... y señala que aunque es cierto que no hay que dramatizar, sí es conveniente “informar de lo que se está firmando”

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