La tasación de una vivienda como paso previo a la hipoteca es la valoración más conocida que figura en las escrituras del préstamo hipotecario, pero no es la única. También está la tasación a efectos de subasta de una vivienda, que es el valor por el que sale a subasta la casa en caso de impago de la hipoteca, y que suele ser una valoración superior. Esta tasación incluye, entre otras cosas, el principal del préstamo, las costas procesales o intereses. Pero, ¿a quién beneficia? ¿al deudor o al banco?
En líneas generales, la tasación de la vivienda en caso de que se subaste suele ser superior a la tasación hecha como paso previo a la concesión de la hipoteca. Carlos baños, presidente de la asociación de afectados por embargos y subastas (afes) recuerda que esto sucede así para evitar un valor bajo en la subasta. Esta tasación incluye el principal del préstamo, las costas procesales, intereses ordinarios y también intereses de demora. De ahí que se trate de una valoración superior al precio de mercado
Baños hace hincapié en que “las tasaciones a efectos de subasta estaban concebidas para cuando el precio de la vivienda conllevaba una subida imparable. En la actualidad no representa ninguna ventaja para el acreedor, todo lo contrario: por un lado minora la deuda para el ejecutado y por otro obliga a pagar mayores impuestos al banco ya que la base sobre la que se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles (itp) es mayor. Si una subasta queda desierta, algo muy habitual hoy en día, el banco se adjudica la vivienda habitual por el 70% del valor a efectos de subasta, tal y como se contempla en la ley de enjuiciamiento civil (lec)
Una valoración de la vivienda en caso de subasta superior al precio de mercado, ¿a quién beneficia? como hemos visto a la entidad financiera no. Carlos baños insiste en que el hecho de que esta tasación sea muy alta no perjudica al deudor, sino que le beneficia. Veamos un ejemplo. Una tasadora valora una vivienda en 100.000 euros como paso previo para obtener la financiación. Además, de esta cantidad, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 130.000 euros, donde se incluyen las costas procesales, los intereses de demora, etc. éste es el valor por el que sale a subasta la vivienda
En caso de que la subasta quede desierta, la entidad financiera se la adjudica por el 70% del valor, es decir, por 91.000 euros. Si la tasación a efectos de la subasta hubiera sido inferior a los 130.000 o igual que la tasación para otorgar la hipoteca, 100.000 euros, la adjudicación se habría hecho por 70.000 euros. Por tanto, al deudor le beneficia una tasación a efectos de subasta superior
Leer bien la escritura
El notario josé Ignacio navas avisa de que en el momento de firmar la escritura hay que saber que en ella está recogida la tasación a efectos de subasta, para que el banco pueda utilizar el procedimiento de ejecución directa o subasta en caso de que el hipotecado no pueda hacer frente al pago del préstamo
Navas advierte de que apenas se conoce o se da importancia a este tipo de tasación y recuerda que el notario está obligado a leer las escrituras y avisar a los hipotecados de la existencia de este tipo de tasación, por lo tanto, deberá informar de ese valor. Navas cree que “la lectura de las escrituras a veces no basta y se hace necesaria la explicación”. El notario se sorprende de la reacción de los hipotecados cuando lee las escrituras. “Habitualmente surgen bromas como 'no nos asuste o eso no nos va a pasar'... y señala que aunque es cierto que no hay que dramatizar, sí es conveniente “informar de lo que se está firmando”
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20 Comentarios:
Si todo fuese como debe, a usted le tendrían, efectivamente, que devolver la diferencia.
¿Por qué no es probable que eso pase?
Pues se lo explicaré de forma inversa. ¿Se acuerda cuando todo subía y subía? ¿Qué ocurría en los juzgados? Pues que los subasteros se ponían de acuerdo para adjudicarse la vivienda por el mínimo valor posible.
Al deudor se le liquidaba la deuda, y sabía todo el mundo que el subastero sacaría más dinero vendiendo la propiedad que lo que había tenido que pagar......
¿En el momento actual qué ocurre? Pues que no hay subasteros.
Es decir, a nadie le interesa comprar algo que vale menos que lo que hay que pagar por ello. De esta forma, si es muy escandolosa la diferencia entre lo que vale el inmueble (pongamos 279000) y usted debe al banco 101000, seguramente el banco NO quiera quedarse con la propiedad, negocie con usted, y le de todas las largas del mundo.
Y es que entendera el banco que si usted ha sido solvente muchos años, puede volver a serlo, le ofrecerán carencia, etc, etc....
En resumen, no le pagarán el 70% del valor de tasación.
Y si lo hiciesen, igual interesaba "pillar" ese 70% y además de tener liquidez, optar por otra vivienda a la baja y liquidar la deuda.
Cosa, que... no ocurrirá.
Saludos cordiales
Buenas,le aclaro,si la subasta queda desierta,el banco tiene la opcion de adjudicarsela por el 70% del valor de tasacion si es su vivienda habitual,sino por el50%.Pero tiene la opcion de adjudicarsela por la totalidad de la deuda,por ello en su caso se la adjudicara por la deuda y claro no habra remanente.
F
V
Cosa, que... no ocurrirá.
Pero si el deudor por mucho que le faciliten las cosas, carencias etc etc, no paga la cuota, ¿Que ocurre? Al final tendrian que subastar y le tendrian que dar el 70 % de la tasacion en caso de subasta que es 279000 que serian 195300, aunque deba 101000, vale, entiendo que el banco te de muchas facilidades porque el precio de mercado es menor que el de tasacion en caso de subasta, pero si el deudor no acepta estas condiciones y se niega a pagar ¿Que ocurre?
Un saludo.
Estoy justo en el caso que, teniendo un valor de subasta alto, el 70% de adjudicación bastaría para cubrir la deuda y los gastos. A mi me interesa salir de esto cuanto más rápido mejor, con lo que me he negado a reestructurar, aplazar, etc, que me ha propuesto el banco. Sencillamente no puedo pagar porque no tengo trabajo y si vuelvo a tenerlo, no tendré las mismas condiciones económicas qué tenía cuando decidí hacer la hipoteca y que pensaba que todo iría a mejor, no a peor. No creo que me quede sin deuda, ya que en este espacio de idealista, el 27 de mayo, se informaba, que los bancos antes de adjudicarse la vivienda, enviaban a su filial para que la mejor propuesta (la de la filial) que puede ser del 50,1% sea quién se adjudique los pisos. Al leer dicha noticia (idealista news), no dudé en consultar a un abogado, para ver las posibilidades de denunciar un fraude de ley por esta práctica, en el caso de quedar con deuda, pero el abogado me dice que es imposible comprobar que quien se queda con el piso, es una filial del banco. En otros foros he leído que los subasteros y los SECRETARIOS JUDICIALES saben quienes son y que estos últimos no impiden la adjudicación de hasta el 50,1% del valor de tasación para subasta. Esto es posible, se supone, por no haber modificado el artículo 670.4 de la LEC. Es penoso y por supuesto un fraude en toda regla. Espero que esto acabe cuanto antes y poder contar cómo actuó el banco.
No he explicado muy bien lo de las prácticas bancaria. Este es el punto de la publicación del pasado 27 de mayo. Si quien ha escrito estas dos publicaciones nos puede explicar de nuevo si esto es así o se respeta los valores de tasación para subasta de las escrituras.
Y si pudieran publicar mi comentario anterior donde explicó mi caso, mejor!!! Creo que era el comentario #18 y ya no lo veo.
Le estaría inmensamente agradecido
La noticia decía:
Sin embargo, los bancos impiden que las subastas queden desiertas para evitar quedarse con la casa por el 70% a través de una triquiñuela legal que idealista news denunció hace un año. Mediante el artículo 670.4 de la ley de enjuiciamiento civil (lec) recurren a la figura de un tercero, que es su filial inmobiliaria, para que puje, por ejemplo por un 48% y el banco por un 50,1% y finalmente se adjudica la vivienda ejecutada por el 50,1% de su valor de tasación. Con la nueva ley se ha modificado el apartado 1, 2 y 3 del artículo 670 pero se “han olvidado” de cambiar el apartado 4 de dicho artículo
Hola
Tengo mi hipoteca con el banco desde hace 10 años, y afortunadamente, pese a la crisis con mi pareja hemos podido dar cumplimiento sin mayores dificultades. HE ido hace unos dias al banco para solicitar una préstamo para comprar una segunda vivienda, la respuesta fue que ahora esta todo muy dificil, pero que si me interesa comprar una vivienda del banco, en la misma zona (costa), me darian un buen precio, condiciones etc. con todo lo que he leido no me fio del banco y me he ido al Registro de la propiedad. Pedi una nota literal de la finca y pude ver que:
1- La vivienda esta aún registrada a nombre del antiguo propietario, no del banco
2- Hay una notificacion de incio de enjuiciamiento hipotecario fechado en 2009
Mi pregunta es, puede el banco vender una vivienda que aún no le pertenece?
Gracias
¿Estais seguros de lo que acabais de decir?
La idea que yo tenia es que cuando te ejecutan el piso, lo que te reclama el banco no es solo el capital pendiente sino intereses, costas, demora etc. es decir que la deuda con el banco se hace mayor por incurrir en impago y abrirse la ejecucion, y como debemos mas al banco, sale a subasta por todo lo que se debe a ver si se saca suficiente.... si el banco se la adjudica al 70% a falta de postores, la cantidad por la que se la adjudica es mayor que si la tasacion hubiera sido inferior.. Pero es que la deuda ha sido inflada por los acuerdos que firmamos en escritura para el caso de ejecucion, por lo que el dinero que nos puede quedar a deber va a ser mucho mas de lo que inicialmente se le debia al banco (casos particulares aparte con las nueva normativa de ¿Apoyo? Al deudor hipotecario)
Buenas;
Respecto al precio de venta por subasta tengo una duda.
Expongo caso real ( mi caso);
Valor del piso y de la hipoteca; 200.000
Cantidad que debo al banco; 194.000
Valor de subasta; 2.000.000 ( no lo he escrito mal)
El tema esta que esa cantidad es la que pidio en su dia el constructor.
El banco quiere darme la dacion en pago ( ellos me llamaron y me ofrecieron esta solucion ), de momento estoy a corriente de pago pero dejo de pagar ya mismo que me cuesta muchisimo pagar la cuota mes a mes.
Como me he cambiado los recibos de los suministros de domiciliacion bancaria le pregunte al director del nuevo banco y me dice que es una cagada enorme del banco mio. Pero me dice que como mi hipoteca fue una subrrogacion el no sabe de eso.
Que significaria con eso del 70% en valor de subasta.??.
Gracias.
Muchas gracias
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