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La rigidez en la venta de edificios públicos motiva una bajada de sus precios, según irea

Autor: Redacción

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de irea

Estos procesos se estructuran básicamente mediante un período de información pública de las características de los inmuebles que se pretenden desinvertir y una fecha determinada en la que deben presentarse ofertas vinculantes de compra, junto con un aval que garantice la solvencia financiera del ofertante calculado como un porcentaje de dicha oferta

La exigencia de este aval intenta evitar que se presenten ofertas de compradores insolventes que distorsionen el proceso en contra de los intereses de otros compradores y de los objetivos de transparencia necesarios en toda subasta

Sin embargo, esta garantía de solvencia, los avales solicitados, presentan serios inconvenientes para determinados compradores potenciales que, en su caso, podrían perjudicar la consecución del otro objetivo, el de la concurrencia. Nos referimos no sólo al coste económico de presentar un aval sino a la dificultad de estructurar internamente su solicitud y asumir sus costes para aquellos fondos que necesariamente tienen que crear un nuevo vehículo societario para la adquisición potencial del inmueble o inmuebles subastados

Solicitar una garantía para un vehículo todavía inexistente, que sólo se crearía si se compra el inmueble, puede parecer una nimiedad para un fondo realmente interesado en una subasta. Sin embargo esta aparente nimiedad implica un engorro interno para los gestores de estos fondos y dificultades de aprobación que pueden desincentivar a acudir a la subasta

En nuestra opinión, sería más eficiente organizar los procesos de subasta copiando los que se organizan en la venta de carteras de inmuebles y de deuda en el ámbito privado. La invitación pública a acudir a un proceso de venta, estructurado en dos fases: una oferta no vinculante acompañada de una carta de demostración de solvencia (otorgada por entidad bancaria o como garantía corporativa de empresa solvente)y una segunda fase de análisis más detallado de la información para un grupo seleccionado de ofertantes al final de la cual deban presentar ofertas vinculantes a cerrar en un plazo máximo determinado

Asimismo, la administración pública debería pensar en la posibilidad de evitar contratos de adhesión y abrir en la fase de ofertas vinculantes la posibilidad de negociar las cláusulas de un contrato marco

En transacciones inmobiliarias, la flexibilidad se traduce en más precio. Cualquier rigidez en los procesos de venta o en los contratos, que no se asemejen a las ventas privadas de inmuebles acaba disminuyendo el precio de venta

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