Si vendo mi casa, ¿Cómo calculo la ganancia real?

Para saber cuánto he ganado –o perdido– con la venta de una vivienda no basta simplemente restar el importe por el que vendo del importe que me costó cuando la compré, hay otros factores en forma de gastos y deducciones que pueden hacer que la operación sea un éxito… o no tanto 

Esto es lo que tienes que tener en cuenta para saber cuál es la ganancia real cuando vendes tu piso:

1.- en primer lugar hay calcular el valor en el que se adquirió la vivienda, ya sea por compra o herencia. Este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización según el año de adquisición. Estos coeficientes se encuentran en la página web de la agencia tributaria de tu comunidad autónoma

No debes olvidar que al coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal

Los gastos más habituales a sumar son: iva en caso de obra nueva o el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano. Además, el coste del notario, el registro, los honorarios de agencia inmobiliaria, gestoría, etc… que deberás justificar con su correspondiente factura

2.- valor de la venta: se calcula restando del importe cobrado por la venta los gastos pagados por la misma. No olvides descontar la plusvalía municipal que se paga al ayuntamiento, honorarios de la agencia inmobiliaria (si la hay), gestoria, gastos de notario y registro –si los paga el vendedor– y gastos de cancelación de hipoteca, en el caso de que haya

3.- no te olvides del impuesto que ahora se denomina ‘ganancia patrimonial’, antes llamado ‘incremento de patrimonio’ o ‘plusvalía patrimonial’. Sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite

4.- ahora sí, calculado el valor actualizado de la casa, y descontando los gastos derivados de su venta del precio final, ya puedes saber cuál es el beneficio de la operación. Eso sí, hay ciertas excepciones:

• Si reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que invierta
   
• Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir