"Los inversores esperan una leve corrección de precios en los inmuebles ante la subida de tipos"

Cristina Calvo, socia del departamento de Derecho inmobiliario del despacho Ashurst España y directora de Europa Continental de la firma, es un peso pesado en el mercado inmobiliario. Licenciada en Derecho, antes de entrar a trabajar en este bufete inglés fue asociada senior en Baker &McKenzie en Barcelona.

En el sector cuenta con una amplia experiencia asesorando a clientes españoles e internacionales en operaciones de compraventas, de distressed o joint Ventures. Una trayectoria que ha sido premiada varias veces: en 2007, Cristina fue premiada como una de las mejores abogadas de la Península Ibérica con menos de 40 años en la primera edición de los premios Iberia's Top Lawyers under 40, organizada por la publicación Iberian Lawyer, y nombrada en 2012 una de las abogadas más influyentes del año por la reconocida publicación jurídica británica The Lawyer (The Lawyer Hot 100).

Con su visión 360º, Cristina Calvo asegura que el mercado inmobiliario está en una fase de subida y que los fondos se quejan de que no encuentran activos a precios razonables porque los vendedores han subido el valor, por lo que esperan que haya una ligera corrección, sobre todo cuando suban los tipos de interés para que vuelva a haber oportunidades.

¿Qué papel desempeña Ashurst en el sector inmobiliario?

En España somos uno de los despachos líderes en el mercado inmobiliario. Llevamos menos tiempo en el sector que el resto de despachos competidores. El departamento inmobiliario lo monté yo en 2003 desde cero y hemos conseguido convertirnos en un despacho de referencia. Tenemos clientes de primera línea, sobre todo fondos inmobiliarios, tanto fondos core, que buscan rentabilidades conservadoras, como fondos de valor añadido, es decir, que compran edificios para rehabilitar o que compran edificios para cambiarles el uso.

Hemos hecho también operaciones de ‘distressed’, portfolios de la banca con deuda inmobiliaria e inmuebles. Sigue habiendo carteras en venta, pero bastante menos. Ahora hay activos inmobiliarios más normales.

¿La banca pone en valor esos activos o directamente lo vende tal cual y el comprador lo pone en valor?

Hay de todo un poco. El incentivo de la banca es quitárselo de encima para que no les consuma capital. Algunos bancos todavía tienen su inmobiliaria aparte y siguen haciendo una parte de promoción.

¿Esas carteras de deudas y activos que están a la venta en qué se diferencian de las de los años más duros de la crisis?

Lo que queda son portfolios más granulares, que tienen un poco de todo. Hay mucho suelo y también hay edificios a medio construir u ocupados ilegalmente.

¿Cómo veis el sector inmobiliario actualmente y sobre todo en las principales ciudades?

El mercado inmobiliario está en un buen momento, estamos de subida, hemos vuelto a los niveles de 2007 en cuanto a precios en algunas zonas prime de Madrid, Barcelona o Marbella. Se ha recuperado hasta el punto de que los fondos de valor añadido se quejan de que no encuentran activos a precios razonables porque los vendedores han subido los precios y hay una expectativa de que haya una ligera corrección, sobre todo cuando suban los tipos de interés para que vuelva a haber oportunidades. Si suben los tipos de interés se encarece la financiación, bajan las rentabilidades de forma que a los compradores les cuesta más que les salgan los números, por lo que los vendedores se ven obligados a bajar precios. 

Inversión ‘core’ hay, pero activos de valor añadido no lo hay, porque esperan rentabilidades del 10-12%.

Y en Europa veo que vamos a recoger a los inversores que se alejen momentáneamente de Inglaterra por el Brexit. Hay mucho interés en logística porque España está muy bien comunicada y situada para el comercio electrónico. Por ejemplo, Centerbridge ha cerrado un acuerdo con Grupo Lar para hacer plataformas logísticas por toda España para clientes que lo quieren hecho a medida.

Los centros comerciales tuvieron su momento y ahora ya se están viendo señales de agotamiento en Inglaterra, que están entrando en crisis por el aumento del comercio electrónico y están intentando transformar la oferta en una experiencia para el consumidor. Están entrando en restructuraciones. En España aún no ha llegado esta ola, pero llegará. Hay que mirar a tu alrededor para ver lo que va a pasar.

¿Qué activos inmobiliarios son los más deseados por los inversores actualmente?

Ahora está muy de moda la logística y las residencias de estudiantes y residencias de ancianos porque es un mercado muy inmaduro y donde no hay concentración de grandes marcas y ha sido siempre un negocio familiar. Y ahora se está profesionalizando.

Las rentabilidades que se pueden obtener con las residencias de estudiantes llegan a los dos dígitos si la firma construye. Las residencias de ancianos dan menos rentabilidad.

Y el mercado de oficinas va muy bien y de hecho hay más demanda que oferta en Madrid y Barcelona.

En residencial, ¿cómo lo veis?

Asesoramos en operaciones de valor añadido, es decir, en la compra de edificios en el centro de Madrid para rehabilitar y hacer apartamentos. Hicimos uno con Kenedy Wilson en el centro de Madrid. En general, interesa  mucho el residencial para alquilar.

¿Cómo ves el papel que tienen las socimis en el mercado inmobiliario español?

Si se aprueba la reforma fiscal de las socimis será un desastre. Muchas de las socimis compran viviendas que luego ponen en alquiler. Son inversores que arriesgan su dinero en el inmobiliario en momentos que nadie quiere invertir por la situación económica.  

Han cubierto un vacío que había en el sector. El mercado institucionalizado del alquiler hace años no existía y había una obsesión por comprar y una percepción errónea de que el mercado nunca baja. Con la crisis, las nuevas generaciones y la movilidad de los trabajadores ahora hay un mercado más grande del alquiler y las socimis cubren ese segmento del mercado.

¿Qué les dirías a quienes culpan a los inversores institucionales de la subida de precios del alquiler en Madrid y Barcelona?

Es pura ley de oferta y demanda. ¿Qué se prefiere un mercado institucionalizado y profesional o un mercado de particulares? Yo apostaría por una oferta profesionalizada. Si queremos que haya arrendamiento asequible que se involucren los poderes públicos que compren activos o promover inmuebles o que den subsidios a la gente que lo necesite para pagar los alquileres.