Información sobre vivienda y economía

Los riesgos de comprar una vivienda procedente de una herencia

Vivienda heredada, los riesgos que hay
Los riesgos de comprar una casa heredada / Gtres
Autor: Redacción

Las viviendas en venta procedentes de una herencia suelen presentar precios más competitivos que la media del mercado, principalmente por la urgencia de los herederos por vender. Sin embargo, el comprador debe saber que la compra de este tipo de inmuebles puede estar sujeta a ciertas limitaciones en el caso de que aparezca un heredero con mejor derecho que el vendedor. 

El derecho español contempla la protección al comprador de una vivienda para que la adquisición no se vea alterada por circunstancias que no pudo conocer. De ahí que exista el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que preserva los derechos del comprador de buena fe, manteniéndole en su adquisición una vez que haya inscrito su título. Y esto, aunque después el vendedor resultara no ser el dueño del inmueble que transmitió, por causas que en el registro de la propiedad no constaran.

Sin embargo, la eficacia del principio de fe pública registral es limitada y no surte efectos sobre el comprador que adquiera una vivienda a quien la heredó de su hermano, tío u otro pariente o amigo. Así, el comprador no gozará de la protección dispensada por la fe pública registral durante los dos años siguientes al fallecimiento del pariente o amigo del vendedor.

Según Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, el fundamento de esta excepción reside en la necesidad de salvaguardar los intereses del heredero real frente al heredero aparente, que aún actuando de buena fe podría encontrarse con otros sucesores que le preceden. “El periodo de suspensión de dos años del principio de fe pública registral tiene por objeto descartar la existencia de otros herederos con mejor derecho, como consecuencia de un testamento manuscrito, un hijo extramatrimonial desconocido, la vuelta de un ausente, etc., antes de que la venta de los bienes heredados despliegue todos sus efectos para el comprador” señala el experto.

En caso de que esto suceda, el propio notario ante la firma de la escritura de compraventa informará al comprador si le asiste o no el principio de fe pública registral y los riesgos que hay, ya que, si aparece un heredero con mejor derecho (por ejemplo, un hijo del fallecido), la transacción se puede ver truncada. Además, en caso de que el comprador necesite una hipoteca, lo normal es que el banco le niegue la financiación.

“La posibilidad de que aparezca una persona con mejor derecho en la herencia que pueda reclamarlo existe si quien heredó y pretende vender no es heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que supone un riesgo para el comprador que no tendrá plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación legal, que mantiene en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, es la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria”, añade Salcedo.

Por eso, antes de comprar un piso procedente de una herencia, es clave asesorarse legalmente para saber si te ampara el principio de fe pública registral o no.

Qué impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado

La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el año en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaración de la renta. También hay que pagar la plusvalía municipal.

Por tanto, en caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma.

Además, por la venta de una vivienda heredada hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal, y quien está obligado a ello es el vendedor. Sin embargo, en caso de venta a pérdidas, el vendedor está exento de pagar este tributo, tal y como ha declarado el Tribunal Constitucional.