Los seis factores a tener en cuenta en las próximas inversiones inmobiliarias

Aunque muchos países de la UE terminarán 2023 con crecimiento del PIB, el sector inmobiliario sigue luchando para hacer frente a los reajustes de precios debidos a la inflación, las políticas del Banco Central Europeo (BCE) y las consecuencias de la guerra en Ucrania. Los alquileres de pisos, la logística y las oficinas son los más afectados, aunque las perspectivas son alentadoras. La sanidad y el residencial siguen siendo los pilares y los inversores tendrán que prestar atención ahora a diversos factores. Estas son las conclusiones del análisis de BNP Paribas REIM sobre el sector inmobiliario en el segundo semestre de 2023.

Acceso más caro y difícil a los préstamos

A pesar de la mejora general del crecimiento en la zona euro, los mercados inmobiliarios europeos siguen adaptándose al nuevo entorno económico del Viejo Continente, caracterizado sobre todo por un acceso al crédito mucho más caro que en el pasado. Además, la fase de ajuste de precios que comenzó en el tercer trimestre de 2022 sigue limitando la expansión del sector, ya que lleva a muchos inversores a adoptar una actitud de espera: los compradores buscan tener una idea clara de cómo evolucionará el segmento de los costes de financiación (a la espera de que lleguen mejores condiciones), mientras que los vendedores intentan tener un entorno de precios menos nebuloso.

Todo ello ha provocado una caída generalizada de la inversión, que comenzó a mediados de 2022 y alcanzó los 29.000 millones de euros en el primer semestre de este año, el nivel más bajo desde 2012, con datos de operaciones inacabadas que no parecen apuntar a una recuperación a corto plazo.

Foto de Tima Miroshnichenko no Pexels

Los sectores inmobiliarios con más dificultades

La correlación entre las condiciones económicas en general y el mercado inmobiliario puede explicarse por las dificultades específicas a las que se enfrenta este último. En particular, ningún activo de este sector parece inmune a la revalorización en curso debida a las incertidumbres mundiales y locales.

• En particular, la logística es el segmento que ha experimentado el ajuste más rápido y pronunciado de los rendimientos (+80 puntos básicos en comparación con el cuarto semestre de 2021). A pesar de ello, los inversores se mantienen al margen, desalentados por la ralentización del comercio internacional, que a su vez frena la demanda. Los alquileres también se están contrayendo, y los inquilinos se toman su tiempo para evaluar sus opciones, buscando mejores precios y/o condiciones.
• En cuanto al segmento de oficinas, las incertidumbres que lo rodearon durante la pandemia de covid-19 están más presentes que nunca. La contracción iniciada en Estados Unidos se ha extendido también a Europa, y los inversores tratan de deducir el futuro a través de las estrategias empresariales. Además, la creciente presión para contener la falta de uso de los edificios y su rápida depreciación también podrían presionar a la baja el valor de estos activos.

Previsiones a corto y largo plazo para el sector inmobiliario

Aunque lo anterior parece pintar un panorama sombrío, hay que tener en cuenta que se trata de las perspectivas a corto plazo. En cuanto al largo plazo, sin embargo, las perspectivas son y siguen siendo más positivas, hasta el punto de que los expertos de BNP creen que la logística será una de las clases de activos con mejor comportamiento en los próximos cinco años. De hecho, el crecimiento de nuevos ocupantes, de un abanico muy amplio, debería continuar hasta 2024, apoyando la demanda, y mientras sea posible atraer una mano de obra importante, que no conduzca a una eliminación generalizada de edificios, los alquileres también se mantendrán altos, con consecuencias positivas para los ingresos.

En cuanto a las oficinas, los últimos datos indican que no sólo no se ha adoptado el teletrabajo a gran escala como se pensaba, sino que los activos de los principales distritos empresariales han demostrado ser muy resistentes a largo plazo, atrayendo una demanda sostenida de los inquilinos. También se espera que los alquileres crezcan en torno a un 2% anual, generando buenos niveles de rentabilidad para los grandes inversores.

Foto de Tima Miroshnichenko no Pexels

El sector minorista sigue adaptándose al auge del comercio electrónico y, en general, a los nuevos hábitos de consumo de la población. Aunque las unidades comerciales de los grandes centros ya se han revalorizado, las perspectivas de creación de valor siguen siendo inciertas. De hecho, la tasa de desuso de estos activos sigue siendo elevada y muchos de ellos deben revisar su posicionamiento, ya que se espera que el aumento de los precios y su impacto en la renta disponible ralenticen el ritmo de ventas en los próximos meses. Por otra parte, los minoristas siguen gozando de buena salud y los alquileres prime siguen teniendo éxito. Además, la fuerte recuperación del turismo debería apoyar el consumo y el sector de la calle principal en los principales centros turísticos.

Por último, sectores como la sanidad y la propiedad residencial también se ven afectados por ajustes de precios y rentabilidad, debido principalmente a factores macroeconómicos exógenos. Sin embargo, a diferencia de los anteriores, estos dos segmentos pueden contar con el apoyo de tendencias a largo plazo que no se verán tan afectadas por las crisis económicas, como el aumento de la edad media de la población, la urbanización y la reducción del número de miembros de los hogares. "Por este motivo, esperamos que el sector sanitario sea el que mejor se comporte en los próximos cinco años, mientras que el residencial tendrá que conformarse con rendimientos más bajos en el mismo periodo debido a la ralentización de los reajustes y al menor crecimiento del capital". A pesar de ello, este segmento seguirá siendo el segundo con mejores resultados después del sanitario sobre una base ajustada al riesgo.

Inversiones inmobiliarias: seis factores a tener en cuenta

Tras esta visión general de las perspectivas de crecimiento de las principales categorías de activos inmobiliarios, los inversores pueden preguntarse en cuál (o cuáles) deberían concentrar sus recursos, optimizando al mismo tiempo la relación riesgo/rentabilidad. Como siempre, la respuesta correcta a este tipo de preguntas es un genérico "depende" y este caso no es una excepción. De hecho, como los inversores son diferentes entre sí, sus objetivos también lo son y, en función de ellos, un sector puede ajustarse mejor o peor a sus aspiraciones. Lo que aconsejan los analistas de BNP Paribas REIM es evaluar detenidamente una serie de factores de acuerdo con lo siguiente:

• Impulso del crecimiento: los mercados con sólidos fundamentos de oferta y demanda a medio plazo tienden a generar rendimientos medios más elevados con mayor resistencia.
• Retornos: los mercados con mayores ingresos pueden obtener mejores resultados cuando se encuentran en la parte baja del ciclo económico,
• Liquidez: los mercados más grandes, estructurados y líquidos hacen que las crisis sean más rápidas y menos costosas.
• Baja volatilidad: cuanto más estable sea un mercado, mayor será la rentabilidad ajustada al riesgo, especialmente en los momentos menos favorables del ciclo económico.
• Calidad: el rendimiento superior a la media a largo plazo tiende a generarse en mercados sostenibles, eficientes y productivos.
• Valor: los mercados desatendidos y de rápido crecimiento suelen tener un buen comportamiento a corto y medio plazo, lo que los hace especialmente adecuados para una estrategia de valor añadido.