Las siete previsiones para el mercado inmobiliario europeo en este 2023

La estanflación y la débil confianza de los inversores están afectando al mercado inmobiliario europeo. Así, según el informe "The Lighthouse H2 2023 - European Property Market outlook" de BNP Paribas REIM, los mercados inmobiliarios europeos siguen reaccionando al nuevo entorno creado por el aumento de los costes de financiación y el ajuste de precios que comenzó a finales de 2022. Estas son las siete previsiones para finales de 2023.

Inversores europeos en busca de valor inmobiliario

Según BNP Paribas REIM, el nivel actual de transacciones pendientes no augura una recuperación de la actividad del mercado a corto plazo, y la fase de descubrimiento de precios podría durar hasta 2023. Además, el aumento de los rendimientos podría continuar hasta finales de 2023, cuando se espera que los bancos centrales dejen de endurecer sus políticas monetarias. Así, en esta fase de reajuste los inversores deben prestar atención a varios factores.

• Centrarse más en los mercados líquidos y comprender en qué sectores concentrarse para optimizar el riesgo y el rendimiento
• Determinar el valor razonable a largo plazo de los activos, ya que es probable que el mercado siga siendo bastante cíclico.
• Prestar atención a las inversiones sostenibles, ya que los proyectos inmobiliarios deben incorporar prácticas sostenibles para ser más atractivos y tener rentabilidad a largo plazo.
• Tener en cuenta la obsolescencia de los activos, no solo en relación con el cambio climático, sino también en términos de ubicación, función y economía.
• No descuidar los activos que necesiten ligeras mejoras, ya que la renovación podría evitar la obsolescencia funcional o económica.

El sector inmobiliario europeo, el mejor activo en 2023

Por otro lado, los inversores también deberían centrarse en la diversificación para reducir la volatilidad de la cartera. En este aspecto, los activos residenciales y sanitarios representan buenas oportunidades dentro de esta estrategia, ya que han demostrado ser más resistentes durante la actual fase de revalorización y deberían figurar entre los más rentables durante los próximos cinco años

En particular, el mercado sanitario se beneficia de unas buenas perspectivas de demanda a largo plazo, impulsadas por macrotendencias que no se verán afectadas por la actual desaceleración económica, como el envejecimiento de la población o el aumento de las enfermedades crónicas.

Además, la logística y la hostelería representan opciones de alto riesgo/remuneración para los inversores. Un repunte del gasto discrecional en experiencias debería beneficiar al sector de la hostelería y, sobre todo, a la hostelería centrada en la salud y el bienestar, como los complejos de yoga, meditación o spa, y al turismo centrado en la naturaleza, incluido el camping.

Previsiones para el mercado europeo en 2023

Por otro lado, según el informe, se espera que el nuevo entorno económico que comenzó a finales de 2022 continúe a lo largo de 2023 con inflación y tipos de interés elevados. Esto retrasará la recuperación del mercado inmobiliario europeo, ya que afecta tanto a las condiciones de financiación como al sentimiento de los inversores.

Laurent Ternisien, Chief Client Officer de BNP Paribas REIM, ha señalado que los inversores "están adoptando nuevas estrategias para adaptarse y diversificar sus carteras". Estos deben centrarse en mercados más líquidos y activos sostenibles "así como en tipos de inmuebles impulsados por macrotendencias inmunes al entorno actual", como son "el envejecimiento de la población, la urbanización y el aumento de la formación de hogares".

Teniendo esto en cuenta, las principales previsiones inmobiliarias para 2023 son:

1. Las condiciones de financiación determinarán la recuperación. La elevada inflación y la crisis bancaria estadounidense no han debilitado las perspectivas económicas europeas, pero los prestamistas y prestatarios siguen mostrando una gran aversión al riesgo. Así, los flujos de deuda podrían seguir disminuyendo y lastrar la actividad inversora en Europa a lo largo de 2023.
2. El sector inmobiliario europeo aún debe evaluar los riesgos a corto plazo. Los rendimientos están aumentando rápidamente para hacer frente a los mayores costes de la deuda. En este sentido, el Reino Unido es el país más avanzado en esta fase de revalorización, seguido del resto de Europa. El momento y la altura del pico de los tipos de interés de los bancos centrales aún no están claros y el riesgo de refinanciación a gran escala y de reembolso de los fondos podría agudizar y prolongar la fase de reapreciación de los activos de primera calidad.
3. Redefinir las inversiones básicas para evitar los activos bloqueados y los mercados secundarios. Los activos secundarios pueden experimentar una deriva de precios durante muchos años y en todos los tipos de propiedad. Pequeñas, aunque significativas, partes del mercado pueden encallar y dejar de ser core. Al mismo tiempo, los inversores core-plus y value-add pueden identificar muchos activos en mercados consolidados en los que merece la pena invertir para mejorarlos y hacerlos sostenibles.
4. A la espera de que los rendimientos de las oficinas prime vuelvan a subir. Los fundamentos de la ocupación en el mercado europeo de oficinas se encuentran en una posición mucho más sólida que en Estados Unidos. Sin embargo, incluso dentro de las ciudades europeas, es esencial contar con una microlocalización sólida. Los compradores están esperando a que los costes de la deuda y los rendimientos de los fondos propios vuelvan a niveles de diferencial sostenibles. Cabe destacar que los precios deberían estabilizarse en los próximos seis a doce meses, pero los volúmenes de inversión seguirán en mínimos históricos.
5. En busca de protección frente a futuras recesiones. Ninguna categoría inmobiliaria está exenta de revalorizaciones, pero los sectores sanitario y residencial parecen haber resistido mejor al beneficiarse de macrotendencias a largo plazo como la demografía. A su vez, los inversores se han mostrado más proclives a invertir a largo plazo. Ambos sectores están demostrando su potencial para reducir el riesgo de cartera en un mercado que podría caracterizarse por una mayor volatilidad en el futuro. El riesgo del operador sigue siendo una consideración clave en los sectores sanitario y residencial gestionado.
6. Las inversiones en logística requieren un análisis cuidadoso y decisiones rápidas. En cualquier caso, la logística será el sector con mejor comportamiento en los próximos cinco años. Sin embargo, es poco probable que el comercio electrónico mantenga el crecimiento de dos dígitos de los alquileres experimentado recientemente. Por tanto, los inversores deben confiar en la futura reversibilidad de los alquileres y en la sostenibilidad de la funcionalidad de los edificios. No en vano, cabe esperar que los compradores compitan ferozmente entre sí.
7. El repunte del gasto discrecional debería favorecer a la hostelería. Los hogares de renta media son más propensos a gastar en experiencias. Así, el sector de la hostelería está a punto de recuperarse totalmente tras la pandemia, aunque los hoteles económicos y de gama media, especialmente los que dependen de los viajes de negocios, pueden seguir atravesando dificultades. Los campings y las vacaciones en la naturaleza seguirán siendo muy populares, al igual que los hoteles de lujo y de gama alta.