Oviedo, la capital de Asturias, es una ciudad rica en historia y cultura; un destino turístico popular gracias a su arquitectura medieval y su patrimonio cultural. La ciudad cuenta con un rico legado histórico, reflejado en sus monumentos y edificios emblemáticos, que la hacen muy atractiva para vivir.
En el contexto del mercado inmobiliario, vender una casa en Oviedo puede ser una experiencia gratificante, pero también implica una serie de desafíos y decisiones. Te contamos cuáles son los aspectos más importantes a considerar para que tu vivienda destaque y atraiga a los compradores adecuados.
El precio de venta de las casas en Oviedo
El mercado inmobiliario de Oviedo muestra una tendencia a la estabilización de los precios de venta, con una mayor demanda en determinadas zonas céntricas de la ciudad. Según el informe de precios de idealista, el precio medio de la vivienda en venta en la capital asturiana en junio de 2024 se situaba en 1.720 euros/m2.
Este dato representa un incremento del 5,4% en comparación con el mismo período del año anterior, lo que refleja la creciente demanda. Además, se ha producido un crecimiento del 1% desde el mes de marzo de 2024.
En los últimos cinco años, la evolución de los precios en esta localidad ha mantenido un crecimiento muy lineal, sin ningún pico o descenso voluminoso. De hecho, en julio de 2019, el precio medio de la vivienda en venta en Oviedo era de 1.498 euros/m2, dato que ha ido subiendo a lo largo de este último lustro de forma regular y estable, hasta alcanzar el valor actual.
Valoración de inmuebles en Oviedo
La valoración de propiedades en Oviedo es un proceso que tiene en consideración numerosos factores, algunos de los principales son:
- Ubicación. La zona de la ciudad donde se encuentra la vivienda es fundamental, ya que influye en aspectos como la demanda, la cercanía a servicios y la seguridad.
- Tamaño y distribución. La superficie total, el número de habitaciones y baños, y la distribución de los espacios son datos esenciales.
- Estado de conservación. Las condiciones generales de la propiedad, incluyendo reformas recientes o necesidades de mantenimiento, afectan directamente a su precio.
- Antigüedad. Los años de la vivienda y del edificio en el que se ubica.
- Características y extras, Elementos como ascensor, garaje, trastero o piscina comunitaria.
Los expertos inmobiliarios y las entidades bancarias suelen utilizar tres métodos principales para valorar una vivienda:
- Método de comparación. Se basa en comparar la propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona.
- Método del coste. Calcula el valor de la propiedad sumando el coste del terreno y el coste de construcción, teniendo en cuenta la depreciación.
- Método de capitalización de rentas. Estima el valor en función de los ingresos que generaría la propiedad si se alquilara.
¿Cómo vender pisos en Oviedo al mejor precio?
Para proceder a la venta de un piso en Oviedo, es importante seguir una serie de pasos clave que te ayudarán a optimizar el proceso y obtener el mejor resultado:
- Prepara la propiedad. Antes de poner la vivienda en el mercado, es recomendable realizar algunas mejoras y reparaciones para presentarla en las mejores condiciones. Esto incluye pintar las paredes, arreglar desperfectos, limpiar a fondo y ordenar los espacios.
- Determina el precio adecuado. Esto es crucial para vender la propiedad de forma ágil. Para ello, es necesario analizar el mercado inmobiliario de la zona, comparar con otras viviendas similares y tener en cuenta factores como la ubicación, el tamaño y el estado de conservación.
- Utiliza diferentes canales para promocionar tu vivienda y sube anuncios en portales inmobiliarios como idealista.
- Gestiona las ofertas y negocia los términos de venta. Aspectos como el precio, las condiciones de pago y la fecha de entrega serán objeto de negociación. Es importante mantener una actitud abierta y flexible, pero siempre defendiendo los intereses del vendedor.
- Formaliza la venta. Una vez acordadas las condiciones de venta, se procederá a la firma de la escritura pública ante notario. Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado para garantizar la correcta formalización de la operación.
¿Cuánto cuesta vender un piso en Oviedo?
Estos son los gastos derivados de la venta de una vivienda en Oviedo:
- Plusvalía municipal. Es un impuesto que se aplica cuando se vende, dona o hereda una vivienda. Se calcula multiplicando la base imponible del impuesto por un coeficiente que marca el ayuntamiento. Cabe destacar que solo se debe pagar si hubo una ganancia patrimonial, es decir, si la vivienda se vendió por más de lo que se compró.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Dependiendo de las ganancias obtenidas, el importe tributará en los tramos del IRPF fijados por Hacienda, que para 2024 son:
| Ganancia | IRPF |
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| Entre 6.000 y 50.000 euros | 21% |
| Entre 50.000 euros y 200.000 euros | 23% |
| Entre 200.000 euros y 300.000 | 27% |
| Más de 300.000 euros | 28% |
A pesar de esto, existen algunas excepciones para evitar pagar el IRPF, que son:
- Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
- Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará de residencia habitual.
- Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
- Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
- Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, en ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Para calcular este impuesto debes saber el coeficiente que aplica tu municipio, así como cuál es el valor catastral de tu inmueble, y multiplicarlos. El resultado será la cuota anual del IBI.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Cuando la adquisición de la vivienda, ya sea nueva o usada, se realiza mediante un préstamo hipotecario, también se debe abonar este impuesto por la constitución de dicho préstamo. El tipo general de AJD en Oviedo es del 1,20% sobre el importe escriturado.
Situación del mercado actual en Oviedo
El mercado inmobiliario en Oviedo ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, atraído por la calidad de vida y la riqueza cultural de la ciudad. La demanda de viviendas es alta, especialmente en zonas como el centro histórico, Ería y el barrio de Sanchidrián, donde se encuentran muchos edificios emblemáticos y servicios básicos.
En el caso de la compra, la tendencia es hacia la adquisición de viviendas de menor tamaño y en mejor ubicación, lo que ha llevado a un aumento en los precios de las propiedades en el centro de la ciudad.
¿Cuánto se tarda en vender un piso en Oviedo?
El tiempo que se tarda en vender un piso en Oviedo varía en función de diversos factores, como la ubicación del inmueble, su precio o el estado de conservación del mismo.
De acuerdo a los datos de la Asociación Inmobiliaria de Oviedo (ASIOVI), el tiempo medio de venta de una vivienda en la capital asturiana se sitúa actualmente en torno a los 3 meses. Este plazo ha experimentado una ligera reducción en comparación con años anteriores, cuando podía llegar a los 5-6 meses.
En líneas generales, el 13% de las viviendas que se vendieron a través de idealista durante el primer trimestre del año 2024 no llevaban ni una semana en el mercado, según un estudio publicado por idealista. El 21% tardó en venderse entre una semana y un mes; el 22% entre uno y tres meses; el 31% llevaba entre tres meses y un año, y el 13% restante más de un año.
Si nos centramos en el caso concreto de la comunidad autónoma de Asturias, el 11% de las viviendas publicadas en esta región se vendieron en una semana; el 16% se vendió entre la primera y la cuarta semana; el 19% entre el primer y el tercer mes; el 30% entre el segundo y el cuarto trimestre del año y el 24% en un año.
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