¿Qué pasa si un edificio no pasa la ITE y qué hacer al respecto?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un examen al que deben someterse determinados inmuebles cada cierto tiempo para garantizar que siguen siendo seguros y que cumplen con todas las normativas aplicables en materia de habitabilidad. Por eso, una ITE desfavorable obligará a los propietarios o miembros de la comunidad en una propiedad horizontal a adoptar ciertas medidas para subsanar los defectos encontrados.

Te contamos qué significa una ITE desfavorable, cómo corregir esta situación, así como de qué forma te afecta como propietario que tu edificio no tenga la ITE pasada, por ejemplo, de cara a vender tu piso o en materia de posibles derramas.

¿Qué es una ITE desfavorable?

Una Inspección Técnica de Edificios desfavorable significa que la evaluación del edificio llevada a cabo por el técnico o técnicos correspondientes ha resultado negativa por existir desperfectos o incumplimientos normativos en relación con la seguridad y habitabilidad del inmueble.

En concreto, los técnicos que realicen la ITE de tu edificio deberán valorar si este cumple con las exigencias recogidas en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, así como en las distintas leyes del suelo autonómicas y ordenanzas municipales, ya que ambos escalones de la administración pública cuentan con amplias competencias en materia de urbanismo.

Aspectos como el estado de conservación del edificio (estructura, cubiertas, saneamiento, fontanería y electricidad…), así como su accesibilidad y su eficiencia energética, son los puntos en los que se centrará esta inspección.

Ejemplo de ITE desfavorable

Existen muchos ejemplos de deficiencias por las que una ITE puede resultar desfavorable. Las más frecuentes son defectos en la fachada que pongan en peligro a los viandantes y a los propios residentes (por ejemplo, en ventanas y balcones). También filtraciones en cubierta y terrazas, así como deterioro de elementos metálicos (por ejemplo, en las barandillas).

Las instalaciones eléctricas deben renovarse con el paso del tiempo para seguir cumpliendo con la normativa, por lo que este suele ser otro motivo común de ITE negativa.

Otro caso que sigue siendo frecuente es la presencia de amianto en elementos como tuberías o tejados: estos deben ser eliminados por profesionales acreditados debido a su toxicidad.

¿Qué pasa si un edificio no pasa la ITE?

Si te preguntas qué pasa si no pasas la ITE de la vivienda, la respuesta es que, como propietario, deberás acometer aquellas reformas y actualizaciones necesarias, según el contenido del informe. Esto significa que deberás encargarte tanto de la contratación de los profesionales correspondientes, como de abonar los costes necesarios para mejorar la calidad de la construcción.

Si se trata de defectos que afecten a zonas comunes, la propia comunidad de propietarios deberá costear de forma conjunta aquellos desperfectos detectados, por lo que es probable que deba aprobarse una derrama por ITE desfavorable.

Ten en cuenta que el informe de la ITE deberá explicar con claridad cuáles son las deficiencias existentes, así como las reformas que deben acometerse para garantizar la seguridad, accesibilidad y eficiencia del edificio.

Es frecuente que el propio informe derive en una visita de la Inspección y una orden de ejecución que permitirá a los propietarios acometer las reformas sin necesidad de solicitar las licencias habituales.

Pasar la ITE no solo es un imperativo legal: también es un trámite necesario para poder acceder a determinadas subvenciones para mejorar aspectos como la eficiencia energética de un edificio. Además, no pasar esta inspección en el plazo puede suponer multas cuyas sanciones dependerán de la normativa de cada comunidad autónoma o municipio.

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ITE desfavorable: plazo para acometer las mejoras

Lo más frecuente es que el propio informe de ITE negativa determine qué obras deberán acometerse, fijando un plazo para ejecutar las remodelaciones correspondientes, así como una referencia a si es necesario proyecto y/o dirección facultativa o no.

Este plazo podrá variar en función de la complejidad de las obras y, especialmente, en función de si las reformas que deben acometerse implican un proyecto técnico (normalmente por afectar a la propia estructura del inmueble) o no.

En los casos en que no exista un plazo marcado por la Inspección, habrá que atender a lo que indique la normativa comunitaria y municipal al respecto. Una vez se hayan llevado a cabo las reformas, se volverá a pasar la ITE para confirmar que el edificio cumple con las condiciones necesarias.

¿Qué pasa si un vecino se niega a pasar la ITE?

Pasar la ITE es una obligación para todos los propietarios de un edificio, por tanto, si uno de ellos se niega a permitir al técnico inspeccionar su inmueble, podrá enfrentarse a sanciones por parte de la administración pública.

Además, es posible que un vecino se niegue a pagar al técnico o la derrama correspondiente a las obras obligatorias necesarias para obtener una ITE favorable. En todos estos casos, la comunidad de propietarios podrá exigir el cobro de las deudas generadas en su favor, ya que tanto la inspección técnica de edificios, como las reformas necesarias para garantizar la seguridad de la construcción, tienen carácter obligatorio para todos los propietarios.

¿Cómo saber si la ITE de un edificio está pasada?

Es frecuente que la propia administración de la comunidad de propietarios cuente con una copia de la última ITE, por lo que es sencillo comprobar si se encuentra caducada o vigente en función de los plazos de vigencia que estipule la normativa autonómica o local. Ten en cuenta que no existe plazo único de caducidad: por eso es importante consultar la normativa concreta aplicable en el lugar en el que se encuentra el edificio.

Otra posibilidad es acudir a tu ayuntamiento: probablemente exista un registro público de las ITE realizadas en el término municipal.

¿Se puede vender un piso con ITE desfavorable?

Vender una casa sin ITE solo es posible en caso de que exista una cláusula de exoneración en el contrato de compraventa, lo que implica que el comprador (conocedor de esta circunstancia) libere a vendedor de esta obligación.

Y es que, en principio, es obligatorio exhibir la última ITE de cara a la venta de un inmueble obligado a pasar por esta inspección, siempre que, debido a la antigüedad de la construcción, ya haya sido necesario pasar por este trámite.

En caso de vender una vivienda con ITE desfavorable, este hecho influirá a la baja en el precio del inmueble, ya que con toda probabilidad el nuevo propietario tendrá que hacer frente a gastos de adecuación del edificio.