¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos y quién la paga?

Vivir en comunidad siempre requiere un mayor nivel de adaptación que hacerlo de manera independiente: deberás compartir espacios y zonas comunes con todos los vecinos del recinto al que pertenece tu vivienda.

Al comenzar a formar parte de una comunidad de vecinos pueden surgir ciertas dudas, sobre todo aquellas que están ligadas al ámbito económico, como el pago de las conocidas derramas.

¿Qué es una derrama de una comunidad?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la derrama de una comunidad es una cuota extraordinaria que se recauda para hacer frente a un determinado gasto que no estaba previsto entre los gastos comunes y corrientes de la comunidad.

Los aspectos más habituales que cubren las derrama de las comunidades son:

• Arreglos de desperfectos en la fachada del edificio
• Reparación o instalación de ascensores
• Cambios o renovación de las instalaciones eléctricas
• Mejoras en las tuberías
• Solución de humedades o de plagas
• Obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios

Derramas en comunidades de propietarios

Estas son las derramas que con más frecuencia surgen en las comunidades de vecinos:

1. Reparación o sustitución de elementos comunes:

• Fachada: Reparación de grietas, desconchados, pintura, impermeabilización
• Tejado: Arreglo de goteras, humedades, sustitución de tejas o impermeabilización
• Ascensor: Reparación o sustitución de componentes, modernización para cumplir normativas o instalación
• Tuberías: Reparación de fugas, sustitución de tuberías antiguas, instalación de sistemas de detección de fugas
• Instalación eléctrica: Renovación de cableado, instalación de dispositivos de seguridad

2. Obras de mejora o adaptación:

• Eliminación de barreras arquitectónicas: Instalación de rampas, ascensores, plataformas elevadoras
• Mejora de la eficiencia energética: Instalación de aislamiento térmico, ventanas eficientes, sistemas de energía renovable
• Adecuación a la normativa vigente: Adaptación a la normativa de accesibilidad, seguridad contra incendios, etc.

3. Gastos extraordinarios:

• Siniestros: Reparación de daños causados por incendios, inundaciones, etc.
• Litigios: Gastos legales derivados de juicios o pleitos
• Deficiencias en la construcción: Reparación de defectos estructurales o vicios ocultos

4. Otros:

• Mantenimiento de jardines y zonas comunes
• Limpieza de la comunidad
• Desinfección y control de plagas
• Gastos de administración

¿Cómo se aprueba la derrama de una comunidad?

El primer paso para crear una derrama es convocar una junta extraordinaria. Para aprobar la derrama, habrá que contar con el voto favorable de una parte de los comuneros, que dependerá de la naturaleza de las obras. Por ejemplo, si es una derrama para una instalación o mejora no necesaria, deberá ser aprobada por 3/5 partes de los propietarios.

Aquellos que no aprueben una derrama de este tipo, podrán negarse a pagar si excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y no se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Por el contrario, si la derrama es para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de energía renovables, bastaría con el voto afirmativo de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

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¿Es obligatorio pagar una derrama?

“Con carácter general, entre las obligaciones de los propietarios reflejadas en el artículo  9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se establece que hay que contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, explica Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal, firma con más de 30 años de experiencia en la gestión de comunidades de propietarios.

“El apartado 2 del artículo 9 dispone que para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4”, añade.

Por tanto, de forma general, si eres propietario de un inmueble en una comunidad, deberás pagar las derramas. Existen, no obstante, algunos escenarios en los que te puedes ‘librar’ de pagar.

¿Cuándo puedes negarte al pago de las derramas?

Fernando Céspedes recopila los casos más habituales en los que el propietario no tendría obligación legal de atender el pago de una derrama:

• Si la derrama es para una nueva instalación o ‘mejora’ y se adopta dentro de los presupuestos que señala el artículo 17.4 de la LPH y en la propia junta se considera como mejora no necesaria, los disidentes no estarán obligados al pago de los gastos de la derrama que se genere si excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Ahora bien, lo que no cabe es que cualquier propietario imponga su criterio en el sentido de determinar, por su cuenta, lo que es mejora o mera conservación, pues entonces sería fácil exonerarse siempre del pago. Si hay discrepancias entre la comunidad y el propietario, o dudas, la única vía no es dejar de pagar, sino la impugnación judicial en la forma y plazos del artículo 18 de la LPH. 
• Si la derrama es para abonar gastos de abogado y procurador en un procedimiento entre la comunidad y el comunero, es doctrina reiterada que “la comunidad no puede repercutir al comunero que litiga con ella, como gastos generales, los devengados por la defensa de la comunidad -abogado y procurador-” como establece la STS de 12 julio 2018.
• Si la derrama es para el pago de un gasto del que está exonerado en los estatutos de la comunidad, comprendiendo tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Por ejemplo, las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, apoyadas en el no uso del servicio de piscina, de zonas comunes, de ascensores....

¿Qué sucede si no se paga la derrama obligatoria?

No tener fondos personales para pagar una derrama no es una excusa válida para no hacerlo, a ojos de la ley. Estas serán obligatorias para todos los propietarios sin excepción, siempre que se haya aprobado en junta. Es decir, si un vecino deja de pagar los gastos de comunidad o una derrama, se le podría embargar las cuentas, tal y como establece el artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

¿Quién paga las derramas de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal dictamina que las derramas para el pago de mejoras realizadas en el inmueble “serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras”.

En el caso de ser inquilino y no propietario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que arrendador y arrendatario podrán pactar estos gastos de sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, pero, por norma general, los inquilinos no están obligados a abonar el importe correspondiente a las derramas, sean cuales sean.