Los extras encarecen la vivienda asequible: “Hay que ajustarlo para que de verdad sea asequible”

Francisco Pérez, CEO de Culmia, alerta sobre cómo ciertos requisitos encarecen innecesariamente los proyectos de vivienda asequible. “Hay que afinar más para que el producto final sea realmente asequible”, reclamó durante la charla '¿Cómo hacer más eficiente la colaboración público-privada?', celebrada en la última edición de SIMA.

En un momento donde el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes retos sociales y económicos de España, la colaboración público-privada se plantea como una de las herramientas más potentes para ofrecer soluciones. Sin embargo, no todo vale. Así lo dejó claro Pérez, CEO de Culmia, quien 'criticó' los elementos superfluos que, aunque bienintencionados, acaban lastrando los objetivos de asequibilidad. “La piscina, el coworking… todo eso conlleva un incremento de los costes, y creemos que hay que ajustar esos requisitos para que el producto final sea realmente asequible”, afirmó.

La charla, organizada bajo el título “¿Cómo hacer más eficiente la colaboración público-privada?”, tuvo lugar durante la última edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) y reunió a figuras clave del sector, como María José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda de la Comunidad de Madrid; David Botín (Aedas Homes), Juan José Cercadillo (Hercesa), Carlos Aguilera (Caixabank), Lorenzo Alonso (Avalmadrid) y Daniel González (Banco Santander), entre otros.

El Plan Vive y su impacto

Uno de los temas centrales fue el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que Piccio-Marchetti definió como "una realidad". Se trata de un modelo de concesión de suelo a largo plazo, entre 50 y 75 años, a operadores privados, quienes construyen y gestionan viviendas en régimen de alquiler asequible. Según datos ofrecidos durante la charla, ya hay más de 12.000 viviendas en marcha, con 4.000 entregadas y otras 4.500 en ejecución.

Desde Culmia, Pérez valoró positivamente el modelo, aunque insistió en la necesidad de revisar algunas exigencias de los pliegos que “acaban arruinando los planes”. Entre ellas, mencionó la obligación de construir 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda o incluir elementos como zonas comunes que no siempre aportan valor frente al coste que generan.

El reto de la rentabilidad y la financiación

David Botín, de Aedas Homes, advirtió de que muchas promociones de vivienda asequible no salen adelante porque los módulos de precio son tan bajos que no permiten obtener la rentabilidad mínima. “Hay que estructurar bien estas operaciones. Si no, no habrá suficiente capital para construir entre 30.000 y 40.000 viviendas públicas al año, que es lo que realmente se necesita”.

Por su parte, Francisco Pérez también apuntó a los retos financieros, especialmente en los concursos públicos. “Algunos pliegos están mal diseñados desde el inicio y se sabe que quedarán desiertos. Nosotros ya hemos renunciado a adjudicaciones por no ajustarse a la realidad del mercado”.

Desde la banca, Carlos Aguilera (Caixabank) y Daniel González (Banco Santander) coincidieron en la necesidad de prudencia. Ambos recordaron las consecuencias del boom inmobiliario y la gran exposición al suelo que tuvo la banca en el pasado. Hoy, la financiación de suelo sigue considerándose de alto riesgo. “En Banco Santander no financiamos suelo. Solo entramos con pólizas de crédito y garantías como las de Avalmadrid”, dijo González.

Nuevos modelos de colaboración

Durante la charla, también se abordaron modelos alternativos de colaboración, como el sistema de “suelo por obra”, que está dando buenos resultados en comunidades como Andalucía. David Botín subrayó que la clave está en involucrar al sector privado desde la fase de planificación, para generar confianza y facilitar el acceso a capital internacional.

Finalmente, desde la administración, Juan José Cercadillo, CEO de Hercesa, fue contundente: “La Administración debe poner suelo a coste cero. Deben dejar de subastarlo y centrarse en facilitar proyectos viables para todo tipo de promotores, grandes y pequeños”.