Contrato de exclusividad inmobiliaria: todo lo que tienes que saber

Si quieres vender tu casa, es probable que alguna agencia inmobiliaria te haya propuesto firmar un contrato de exclusividad. Esta fórmula, cada vez más habitual, genera muchas dudas entre los propietarios, pero, ¿qué implicaciones tiene?

En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre la exclusividad inmobiliaria y qué debes tener en cuenta antes de firmar este contrato.

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad inmobiliaria es una cláusula habitual en los contratos de mediación que firman los propietarios con las agencias. A través de ella, se otorga a la inmobiliaria el derecho exclusivo de comercializar la vivienda. Aunque el propietario conserve la posibilidad de vender el inmueble por su cuenta, estará igualmente obligado a abonar los honorarios pactados.

¿Son legales los contratos de exclusividad?

El Tribunal Supremo, en su sentencia 263/2019 de 10 de mayo, avaló la validez de este tipo de cláusulas, siempre que estén redactadas de forma clara, sencilla y comprensible, y exista un equilibrio justo entre las obligaciones de ambas partes.

Ventajas del contrato de exclusividad inmobiliaria

Lo más normal es que los propietarios se muestren reacios a firmar un contrato de mediación con exclusividad, pero esta opción tiene una serie de beneficios que conviene conocer antes de descartarla:

• Compromiso total de la agencia: Al trabajar en exclusiva, la inmobiliaria destinará todos sus recursos a lograr la venta al mejor precio y en el menor tiempo posible.
• Agilización del proceso de venta: Al invertir más medios y esfuerzos, la agencia puede acelerar los plazos y mejorar la eficacia de la comercialización.
• Asesoramiento para maximizar el valor de venta: El propietario contará con el respaldo de profesionales que le orienten sobre cómo obtener el mejor precio y lograr una operación lo más rentable posible.

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¿Qué incluye un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Antes de firmar un contrato de intermediación inmobiliaria en exclusiva con una agencia, es fundamental revisar con atención todas sus cláusulas y asegurarse de entender su contenido. Estos son los elementos más habituales en este tipo de contratos:

Cláusula de exclusividad inmobiliaria

Es el núcleo del contrato. Esta cláusula otorga a la agencia el derecho exclusivo de comercializar la vivienda. Ni el propietario ni otra agencia podrán intervenir en la venta. En caso de que la operación se cierre al margen de la agencia firmante, esta tendrá derecho a percibir los honorarios pactados. No obstante, es imprescindible que el contrato especifique expresamente que este derecho se mantiene incluso si el propietario vende directamente o a través de terceros.

Duración del contrato

La exclusividad suele establecerse por un período de entre tres y seis meses, dependiendo del tipo de inmueble y su complejidad en el mercado, aunque puede firmarse por un año. Es frecuente que se incluya una cláusula de prórroga automática, salvo que alguna de las partes comunique su decisión de no renovarlo con una antelación determinada (habitualmente, un mes). Esta notificación debe hacerse de forma fehaciente, mediante un medio que deje constancia de su envío y recepción, como un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.

Reconocimiento de clientes

Este apartado regula qué ocurre si la venta se produce una vez finalizado el contrato, pero con un comprador que fue presentado por la agencia durante su vigencia. En estos casos, si el comprador fue reconocido por el propietario, la agencia tendrá derecho a cobrar sus honorarios aunque el contrato haya expirado. Es importante que esta posibilidad quede contemplada y detallada en el acuerdo.

Cobro de honorarios

El contrato debe especificar el importe de la comisión, generalmente establecido como un porcentaje sobre el precio final de venta, e indicar si el IVA está incluido o no. También se debe aclarar cuándo y cómo se realiza el pago:

• En algunos contratos, se estipula el pago íntegro de la comisión en el momento de firmar el contrato de compraventa.
• En otros, se acuerda un pago fraccionado: Un primer 50% al firmar el contrato de arras, y el 50% restante al formalizar la compraventa. En estos casos, debe establecerse qué ocurre con el primer pago si finalmente la operación no se concreta.

¿Qué tener en cuenta antes de firmar la exclusividad inmobiliaria?

Antes de comprometerte con un contrato de mediación en exclusiva con una agencia hay analizar con detenimiento varios aspectos clave que pueden influir directamente en la venta de tu vivienda:

• Revisar el contenido del contrato: Es imprescindible leer con atención todas las cláusulas del contrato. Asegúrate de entender cada punto antes de firmar.

• Valorar tu necesidad de vender con urgencia: Si necesitas vender rápidamente —por ejemplo, en el caso de una herencia—, contar con una agencia que trabaje en exclusiva puede facilitar el proceso, ya que invertirá más recursos para cerrar la operación cuanto antes.

• Considerar si la vivienda lleva tiempo en venta: Si la propiedad está estancada en el mercado, una agencia con experiencia puede ayudarte a reposicionarla y mejorar su visibilidad, aumentando las probabilidades de venta.

• Exclusión de contactos previos: Si antes de firmar el contrato de exclusividad ya habías tratado con posibles compradores, puedes incluir una cláusula que los excluya del acuerdo. Así, si vendes a alguno de ellos, la agencia no tendrá derecho a cobrar honorarios.

• Negociar la duración del contrato: La duración de la exclusividad no es inamovible. Puedes acordar un plazo más corto o más largo según tus circunstancias, e incluso establecer condiciones para una renovación tácita o su cancelación anticipada.

Diferencias entre contrato de intermediación con y sin exclusividad

¿Se puede cancelar un contrato de exclusividad?

Rescindir anticipadamente un contrato de exclusividad inmobiliaria por decisión unilateral no es sencillo. En la mayoría de los casos, la agencia podría reclamar el pago de sus honorarios incluso si no ha conseguido un comprador. No obstante, existen algunas situaciones en las que podrías solicitar su anulación:

• Si alguno de los copropietarios de la vivienda no firmó el contrato.
• Si existe una causa justificada para frenar la venta, como una pérdida de empleo.
• Si el contrato presenta errores de redacción relevantes.
• Si contiene cláusulas abusivas o desproporcionadas.
• Si la agencia no está haciendo todo lo que está en su mano para vender tu casa.

Eso sí, debes tener presente que cancelar un contrato por estas vías puede llevarte a juicio, con los costes y tiempos que ello conlleva. Por ello, lo más recomendable es esperar a que el contrato llegue a su vencimiento y notificar por escrito, con al menos 15 o 30 días de antelación (según lo que ponga en el contrato), tu intención de no renovarlo. Una vez finalizado, estarás en libertad de contratar otra agencia.