España necesita doblar la producción de viviendas: Domus RS analiza los retos del mercado

El mercado residencial español atraviesa un momento de alta tensión: la demanda de viviendas sigue creciendo mientras la oferta no alcanza a cubrir las necesidades de los nuevos hogares que se crean cada año. Según Domus RS, compañía especializada en la gestión y comercialización de obra nueva y parte del grupo Hipoges, la producción actual de viviendas en España apenas satisface la mitad de lo que sería necesario para equilibrar el mercado. Hablamos con su CEO, Jorge Pérez-Curto, sobre la evolución de la compañía, las dinámicas del sector y los desafíos a los que se enfrenta la vivienda en España y Portugal.

Fundada en 2013 por Jorge Pérez-Curto y un socio inicial que salió de la compañía en 2019, Domus RS nació con una apuesta estratégica clara: convertirse en un socio local para fondos internacionales interesados en el mercado residencial español. Pérez-Curto, que proviene de una familia de promotores, explica que la idea surgió al detectar un mercado que había tocado fondo tras la crisis inmobiliaria de 2012 y una creciente llegada de fondos internacionales con intención de invertir en España.

“Domus nace con una vocación muy enfocada al negocio residencial, pensando en convertirnos en un 'asset manager' local para fondos internacionales”, señala Pérez-Curto. Sin embargo, la magnitud de la inversión requerida en los primeros años obligó a la compañía a centrarse en la comercialización de proyectos residenciales. Fue a partir de 2015 cuando Domus RS comenzó a consolidarse como uno de los principales comercializadores de obra nueva en España. Actualmente cuentan con más de 100 promociones activas en todo el territorio.

La entrada de Hipoges en el capital en 2021 marcó un nuevo hito. “Hipoges tomó una participación de control importante, lo que nos permitió diversificar líneas de negocio y consolidarnos como un 'player' de referencia en el sector residencial”, explica el CEO. Desde entonces, Domus RS ha ampliado sus servicios más allá de la comercialización, incorporando la gestión granular de vivienda de segunda mano y la línea de Capital Markets, que abarca suelos, locales comerciales, hoteles y naves logísticas, es decir, todo lo que no sea residencial. 

Retos del sector: déficit de viviendas y acceso a la compra

Uno de los puntos más críticos que analiza Pérez-Curto es el déficit estructural de viviendas en España. Según él, mientras se producen entre 80.000 y 90.000 viviendas al año, la creación de nuevos hogares supera las 200.000 unidades, generando un desfase cercano a las 100.000 viviendas anuales. Además, considera que el país acumula un déficit histórico de alrededor de medio millón de viviendas.

“El precio de la vivienda sigue creciendo porque la oferta es insuficiente y los salarios no crecen al mismo ritmo. Esto provoca diásporas internas y dificultades de acceso a la compra”, explica. Sin embargo, Pérez-Curto descarta una crisis similar a la de 2007-2008, apuntando que las familias y las empresas están menos endeudadas y que la demanda sigue siendo sólida.

En su visión, las ayudas al acceso a la vivienda y la promoción de un parque amplio de alquiler público son claves para aliviar la presión sobre el mercado.

Innovación en producto y diversificación

Domus RS también analiza nuevas tendencias como el 'flex' y 'coliving', aunque no las incorpora de manera directa en su oferta. Pérez-Curto señala que estos productos surgen para cubrir problemas temporales de vivienda y que, aunque vinieron para quedarse, requieren adaptación a nivel operativo y urbanístico.

Por su parte, el negocio granular y la línea de Capital Markets permiten a la compañía repositionar activos y gestionar operaciones complejas que incluyen múltiples tipos de inmuebles o combinaciones de deuda y activos adjudicados. Pérez-Curto detalla: “Hemos cerrado transacciones de más de 15 millones de euros, donde el 50% del valor proviene de activos y el resto de deuda adquirida, siempre buscando soluciones integrales para nuestros clientes”.

Modelo de negocio y líneas estratégicas

Domus RS pivota sobre cuatro grandes líneas de negocio: Residencial, Capital Markets, Asset Management y Consultoría.

• Residencial: La compañía gestiona integralmente cada proyecto, desde la definición del producto hasta la estrategia de lanzamiento y la comercialización, incluyendo tanto obra nueva como vivienda granular procedente de NPL o activos adjudicados por fondos y Sareb. “Vendemos muchísimas unidades dispersas por todo el territorio, optimizando cada activo y adaptándonos a las necesidades de cada cliente”, afirma Pérez-Curto.
• Capital Markets: Incluye todos los activos que no son vivienda pura, como suelos, locales comerciales, hoteles y naves logísticas. La compañía realiza reposicionamiento de activos, optimizando estructuras y atrayendo operadores estratégicos, sin necesidad de invertir capital propio. “Hacemos gestión activa del activo, desde un centro comercial hasta un suelo residencial, diseñando el proyecto completo para su comercialización”, explica el CEO.
• Asset Management y Consultoría: Ambas líneas buscan maximizar la rentabilidad de cada activo a través de análisis, planes de negocio y estrategias de comercialización, ofreciendo un valor añadido que distingue a Domus RS de otras comercializadoras. Pérez-Curto lo define como “ingeniería inmobiliaria”, donde la identificación de necesidades y la ejecución de soluciones integrales son clave para generar resultados.

Este enfoque integrado ha permitido a Domus RS trabajar con promotores de primer nivel como Aedas, Metrovacesa o Acciona. “El valor añadido que damos a los promotores es nuestro 'know how', la fuerza de ventas externalizada y la capacidad de análisis multicliente que les permite tomar decisiones más informadas”, señala Pérez-Curto.

Presencia territorial y expansión internacional

Domus RS cuenta con oficinas propias en Andalucía (Sevilla, Córdoba y Málaga), Asturias, Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, País Vasco y Cantabria, y tiene actividad estable en todas las autonomías del país. Además, ha iniciado su expansión internacional en Portugal, con oficinas en Lisboa y Algarve, apoyándose en la plataforma del grupo Hipoges para adaptar su modelo a las particularidades del mercado portugués.

“El modelo español no se puede replicar tal cual en Portugal; se requiere conocimiento local y equipos implantados en cada mercado”, comenta el CEO. La compañía mantiene la filosofía de emprender dentro de la empresa, permitiendo a directores de área liderar proyectos y crecer profesionalmente mientras contribuyen al resultado global.

Aunque el enfoque es corporativo, Pérez-Curto subraya que el equipo es un activo estratégico. Domus RS cuenta con más de 85 profesionales en plantilla (80% mujeres y 60% de liderazgo femenino) y una red de más de 200 colaboradores externos.

“El talento es escaso y hay muchísima competencia. Por eso cuidamos a nuestros equipos: buen salario, reconocimiento, entorno laboral y plan de carrera”, explica. Esta estrategia ha permitido a la compañía mantener baja rotación y desarrollar una cultura interna sólida, que asegura calidad en la ejecución y en la relación con los clientes.

Perspectiva a futuro y consolidación del mercado

Mirando hacia adelante, Pérez-Curto destaca que el mercado residencial español aún tiene recorrido. A pesar de los ciclos económicos y las tensiones por precios, la demanda sigue siendo sólida, impulsada por la necesidad de nuevos hogares y por la tradición de la propiedad como inversión familiar.

La compañía planea seguir consolidándose en España y Portugal, fortaleciendo su modelo integrado y adaptándose a las peculiaridades locales. “La clave es ofrecer soluciones completas y personalizadas, desde la obra nueva hasta la gestión de activos complejos, siempre con un enfoque profesional y sectorial”, concluye Pérez-Curto. Aunque todavía no están presentes en Italia y Grecia, no descartan desembarcar en esta ubicaciones dado que Hipoges también tiene presencia en estas plazas. 

Como parte del grupo Hipoges, Domus RS no solo comercializa viviendas: gestiona activos, reposiciona proyectos complejos y aporta valor estratégico a promotores e inversores.