Cuando el inquilino se vuelve ‘pirata’: alquiler turístico ilegal y multa para el propietario

En Barcelona, así como en otras ciudades de España, existe un fenómeno que crece en la sombra: inquilinos que alquilan pisos bajo contrato residencial para luego subarrendarlos por días a turistas a través de plataformas de alquiler turístico, sin ningún tipo de licencia. El negocio es redondo para ellos -pueden multiplicar por cinco o seis el precio del alquiler- pero devastador para los propietarios, que se encuentran con expedientes sancionadores, multas que pueden superar los 60.000 euros y procesos judiciales interminables.

"El Ayuntamiento siempre inicia el procedimiento contra el propietario, pues el propietario está obligado a cumplir y hacer cumplir la normativa", explica Marta Martín, abogada de AM2Legal y especializada en estos casos. "De hecho, el Ayuntamiento siempre abre dos expedientes: uno sancionador y otro de restauración de la legalidad urbanística".

Cuando el Ayuntamiento de Barcelona detecta un piso turístico ilegal, el titular registral, es decir, el propietario, es el primer destinatario de la sanción. La razón es sencilla: la administración solo tiene acceso a los datos del Registro de la Propiedad, no a los contratos de arrendamiento privados.

"Existe un principio fundamental en el Derecho Administrativo Sancionador, que es el Principio de Responsabilidad, por el cual quien tiene que ser sancionado es quien efectivamente comete la infracción", explica Juan R. Méndez, abogado especializado en arrendamientos. "El problema viene cuando no se conoce quién es el efectivo infractor. La Administración imputará la actividad al propietario del inmueble si no encuentra otro responsable, pero en el trámite de alegaciones el propietario podrá demostrar que la vivienda se encuentra arrendada a un tercero. Por eso es importante acudir a un abogado especializado desde el primer momento".

"El propietario no es quien realiza la actividad ilícita", añade Alejandro Fuentes-Lojo Rius, también especializado en derecho inmobiliario. "Salvo que hubiera una connivencia que no existe porque el contrato lo prohíbe, no sería responsable solidario de esa sanción". Sin embargo, esto no evita que el expediente se abra inicialmente contra el dueño.

El procedimiento sancionador, según explica Marta Martín, "lo archiva el Ayuntamiento en cuanto el propietario acredita que la vivienda está arrendada y que desconocía la actividad que estaba llevando a cabo su arrendatario". En algunos casos piden más documentación, pero lo normal es que cierren el expediente sin sancionar al propietario.

El problema real está en el segundo expediente: el de restauración de la legalidad urbanística. "Ese no se cierra hasta que no se acredita que la actividad ilegal ha cesado", advierte Martín. "Eso obliga al propietario a iniciar un procedimiento ordinario de resolución del contrato de arrendamiento para echar al arrendatario".

Y aquí empieza el calvario. El Ayuntamiento va haciendo inspecciones periódicas para comprobar si la actividad continúa, y aunque no suele sancionar al propietario, le amenaza con multas coercitivas. Mientras tanto, el inquilino sigue operando su negocio ilegal.

Tres años de batalla judicial y 3.000 euros en abogados

La vía legal para desahuciar a un inquilino por uso turístico no autorizado es el procedimiento ordinario de resolución del contrato por incumplimiento. Y es lenta. Muy lenta. "Si el arrendatario sigue pagando la renta, cosa que acostumbra a hacer, no puedes ir por la vía del desahucio por falta de pago", explica Marta Martín. "Y el problema es que, si sigue pagando, va a poder apelar la sentencia. Estos procedimientos están durando unos tres años: un año en primera instancia y dos años en segunda instancia. Un horror".

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Y la situación podría empeorar. Juan R. Méndez advierte sobre un nuevo obstáculo: "Gracias a la Ley Orgánica 1/2025, además tendremos que intentar algún tipo alternativo de solución de controversias, lo que retrasará sin duda la salida del inquilino y la finalización de su negociete". Previamente habrá que remitir requerimientos al inquilino y cumplir estos nuevos trámites obligatorios.

Los costes también son elevados. "Calcula que por vía administrativa más vía civil es fácil que un abogado cobre unos 3.000 euros como mínimo", estima Marta Martín. "Y si te vas también a la vía penal, pues añade otro procedimiento".

Alejandro Fuentes-Lojo confirma que estos casos son frecuentes: "Sigue existiendo esta problemática y sigue siendo notoria. Al final la administración solo tiene conocimiento de quién es el propietario y por tanto dispara contra la única persona con quien tiene datos".

Los tres abogados coinciden en que, aunque existen cláusulas contractuales que prohíben expresamente el subarriendo y el uso turístico, no siempre son suficientes. "Puede pactarse la derivación de responsabilidad de las infracciones al inquilino, pero no será absoluta", matiza Méndez. "Deberá ir acompañada de una actitud diligente del propietario en caso de apertura del expediente sancionador. El primer consejo es que el contrato lo redacte o al menos revise un profesional".

Las mafias organizadas: de los rusos a los chinos

Lo que comenzó como casos aislados de inquilinos pícaros se ha convertido en un negocio organizado. El Ayuntamiento de Barcelona ha identificado al menos nueve bandas "piramidales y mafiosas" operando en la ciudad, según publicó 'La Vanguardia' en 2019.

La más activa fue desarticulada por los Mossos d'Esquadra en julio de 2020, en colaboración con la Policía Nacional. Nueve personas fueron detenidas, sospechosas de cometer delitos de estafa, falsedad documental y pertenencia a organización criminal. Conocidos como "los rusos" —aunque la mayoría eran ucranianos y españoles—, llegaron a controlar 59 inmuebles en Barcelona y acumularon 41 órdenes de cese de actividad y 41 expedientes sancionadores municipales.

Su modus operandi era siempre el mismo: una joven encantadora, con nóminas falsificadas, alquilaba el piso presentándose como la inquilina ideal. Luego, tipos fornidos llenaban la vivienda con literas grises de Ikea para multiplicar las plazas. Se especializaron en el modelo low cost: grupos de jóvenes turistas dispuestos a quemar Barcelona en unas pocas noches.

"Mencionas su nombre y despiertas estremecimientos por toda Ciutat Vella", relataba 'La Vanguardia' sobre la cabecilla de la organización. "Dejará de pagarte la renta y de cogerte el teléfono... Y encima pondrá literas en todas las habitaciones, colgará un anuncio y llenará tu piso de guiris todos los días. Se va a forrar a tu costa".

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El descaro llegó a extremos inauditos. Algunos propietarios vieron cómo su vivienda era realquilada a turistas incluso el mismo día del desahucio, con la comitiva judicial como testigo.

En 2023, Airbnb eliminó una cincuentena de anuncios y desactivó una docena de perfiles vinculados a la mafia más activa del realquiler turístico en Barcelona. Pero los expertos advierten que estas organizaciones se adaptan: ahora emplean anuncios señuelo en otras plataformas, posts de Facebook o listas de correo privadas para contactar con antiguos clientes "sin dejar un rastro digital".

Los números explican por qué este negocio ilegal resulta tan atractivo. Un caso documentado por 'El Periódico' en 2017 lo ilustra con claridad: un piso de menos de 30 m2 en la Barceloneta se alquilaba por 950 euros al mes. El inquilino lo subarrendaba en Airbnb a 200 euros por noche. En un solo mes de junio sacó unos 6.000 euros, lo que supone un retorno de la inversión superior al 500%. Ahora, habría que tener en cuenta el incremento del precio de la vivienda de Barcelona y los números, obviamente, se dispararían.

"Al final la picaresca existe y sigue existiendo y seguirá existiendo", reconoce Alejandro Fuentes-Lojo. "Porque es una forma también de obtener unos rendimientos y poder pagar el alquiler".

Pero Marta Martín es tajante al describir el perfil de los infractores: "Suele ser gente sin nada a su nombre, bastante organizada para delinquir". Las organizaciones criminales operan con estructuras piramidales donde cada miembro tiene una función específica, y muchos se escudan en su insolvencia patrimonial para garantizarse la impunidad.

Qué hacer en las primeras 72 horas: el protocolo de emergencia

Si un propietario sospecha o confirma que su inquilino está usando el piso para alquiler turístico, los expertos recomiendan actuar con rapidez pero con una estrategia.

"Será fundamental poner de manifiesto al inquilino la oposición expresa del propietario a la actividad que se está realizando en la vivienda, y colaborar con la instrucción del procedimiento al objeto de identificar adecuadamente el verdadero responsable", explica Juan R. Méndez. "La prueba es algo fundamental que no se puede tomar alegremente. Las capturas deberán ser certificadas, los testimonios ratificados, e incluso podemos contratar un detective que compruebe la actividad turística prohibida".

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Marta Martín coincide: "Lo que yo acostumbro a hacer es enviar un requerimiento y ver si el arrendatario contesta o no. También busco en plataformas los anuncios, pero a veces no es fácil encontrarlos, pues no aparecen las direcciones exactas".

La mejor prueba, según la abogada, es el expediente administrativo del propio Ayuntamiento: "El Ayuntamiento hace unos informes exhaustivos y tiene bastantes herramientas para acreditar el uso turístico. Yo me apoyo siempre en los expedientes e incluso en algunos casos he denunciado yo misma los hechos ante el Ayuntamiento para que este abra el expediente, porque, aunque me venga rebotado y se abra inicialmente el expediente contra mi cliente, es la manera de que el Ayuntamiento elabore el dosier de investigación".

Una vez iniciado el proceso, el propietario puede reclamar al inquilino las indemnizaciones que quiera: las multas municipales que haya tenido que afrontar, los daños al inmueble, las costas judiciales. El problema es cobrarlo. "Suele ser gente sin nada a su nombre", insiste Martín.

El contexto de endurecimiento: más restricciones, ¿más picaresca?

Desde 2016, el Ayuntamiento de Barcelona ha impuesto más de 11.500 sanciones y casi 11.600 órdenes de cese relacionadas con pisos turísticos ilegales, según datos municipales. Las multas oscilan entre 3.000 y 600.000 euros, aunque habitualmente el Consistorio impone la mínima.

En junio de 2024, el alcalde Jaume Collboni anunció que Barcelona eliminará los 10.000 pisos turísticos legales de la ciudad para finales de 2028, sin renovar las licencias existentes. Esta política de restricción drástica plantea una paradoja: ¿puede el endurecimiento contra los propietarios legales estar incentivando que inquilinos sin escrúpulos aprovechen el vacío?

"Al final esto es una forma de que la gente que lo hace puede pensar que la última responsabilidad no la va a tener él, sino la va a tener el propietario y jugar un poco también al despiste", reflexiona uno de los periodistas durante la entrevista con Fuentes-Lojo.

El abogado confirma que "hubo un incremento hace años, antes del COVID", durante el gobierno de Ada Colau, cuando la persecución de este tipo de conductas fue muy intensa. "Ahora creo que con Collboni al frente no se ha perseguido tanto... pero en su momento era una actividad muy perseguida".

Marta Martín es más optimista respecto a la actuación municipal: "Yo trataría de quitarle el miedo a los propietarios, porque en los pocos casos que conozco en que el Ayuntamiento ha sancionado al propietario era porque, o bien estaba de acuerdo con la actividad de su arrendatario y se lucraba con ella, o bien no se ha defendido debidamente. A ninguno de mis clientes les han sancionado".

Juan R. Méndez coincide en relativizar el problema: "En mi experiencia la incidencia de este tipo de situaciones es baja y si el propietario se asesora adecuadamente, suelen acabar bien".

Aunque Barcelona concentra gran parte de los casos por su protagonismo en el debate sobre el turismo masivo, el problema no es exclusivo de la ciudad condal. "Todo esto aplica en toda España", confirma Alejandro Fuentes-Lojo. Las normativas pueden variar según la comunidad autónoma -en Baleares o Cataluña las multas pueden llegar a los 90.000 euros-, pero la problemática es la misma.

Lo que está claro es que el fenómeno se extiende a otras ciudades turísticas como Madrid, Málaga, Valencia o Sevilla, donde el mercado del alquiler vacacional ha crecido exponencialmente en la última década.